A berlini ingatlankisajátítás veszélye megrázta a részvényeket - alkotmányos patthelyzet alakulhat ki Németországban
Itt állíthatja be, hogy a Google keresőben elsők között legyen a VilággazdaságÚjra napirendre került Berlinben az a radikális szélsőbaloldali javaslat, amely a berlini ingatlanpiacon a nagy lakásportfóliók kisajátítását irányozza elő, és ez további veszteségekkel fenyegeti az ingatlancégek részvényeit.
A Vonovia és a Grand City Properties árfolyama egyaránt mintegy 20 százalékkal zuhant ebben a negyedévben, így a kamatemelkedés által kiváltott ágazati eladási hullám legnagyobb vesztesei közé kerültek. Elemzők szerint a részvények még mélyebbre kerülhetnek, ha a kapitalizmusellenes Baloldal (Die Linke), amely ebben a hónapban megnyerte a berlini választást, megpróbálja végrehajtani ígéretét, és a megfizethetőbb lakhatás érdekében köztulajdonba veszi a nagy ingatlanportfóliókat.
Patthelyzet alakulhat ki a berlini ingatlanpiacon
A pártnak más politikai erők támogatására is szüksége van a kormányzáshoz, kisajátítási terve pedig komoly jogi és politikai akadályokba ütközik. A hosszadalmas politikai és jogi csatározások lehetősége azonban már most nyomást gyakorol az olyan nagy lakástulajdonosokra, mint a Vonovia, amely több mint 130 ezer berlini lakással rendelkezik.
A német lakóingatlanok valószínűleg a befektetők kívánságlistájának legvégén szerepelnek
– mondta Pierre-Emmanuel Clouard, a Jefferies párizsi elemzője.
- A Baloldal jelenleg tárgyalásokat folytat egy koalíció létrehozásáról.
- Ám ha sikerülne is olyan kormányt alakítania, amely hajlandó végrehajtani a kisajátítást, az intézkedést szinte biztosan megtámadnák a német alkotmánybíróságon.
- Ugyanakkor az is valószínűleg a bíróság elé kerülne, ha a szövetségi kormány megpróbálná megakadályozni, hogy a tartományok lakóingatlanokat vegyenek köztulajdonba.
Így a kérdés akár éveken át rendezetlen maradhat.
Thomas Rothaeusler, a Deutsche Bank elemzője még a választás előtt azt írta, hogy az elhúzódó szabályozási bizonytalanság akkor is „strukturális károkat” okozna az ingatlanszektornak, ha magának a kisajátításnak csekély az esélye.
Amíg a jelenlegi politikai retorika napirenden marad, valószínűleg továbbra is visszahúzza az ágazat teljesítményét
– fogalmazott.
Az eladási hullám olyan vállalatokat is elért, amelyeket közvetlenül nem érintene egy berlini kisajátítás. A TAG Immobilien AG árfolyama 22 százalékkal esett ebben a negyedévben, elsősorban az emelkedő kamatok és a finanszírozási költségek további növekedésének veszélye miatt.
Beszállási lehetőség?
Clouard szerint ugyanakkor az ingatlanrészvényeket már annyira leértékelték a piacon, hogy kezdenek vonzóvá válni, még akkor is, ha egyelőre nem látszik olyan egyértelmű katalizátor, amely elindíthatná az árfolyamok visszapattanását.
A Bloomberg által követett brókercégek átlagos célárai alapján
- a Grand City Properties,
- annak anyavállalata, az Aroundtown, valamint
- a TAG Immobilien,
- a Vonovia és
- a LEG Immobilien részvényeiben átlagosan 53 százalékos felértékelődési potenciál van.
- Ez a Stoxx 600 ingatlanszektor-indexének 22 százalékos potenciáljával áll szemben.
- Az ingatlanszektor idén Európa egyik leggyengébben teljesítő ágazata.
"Ha valaki nem siet, ez nagyon jó időpont a befektetésre” – kommentálta a helyzetet Clouard.
Értékeltségi szempontból 2012 óta nem volt ennyire érdekes az ágazat
- tette hozzá.
A kamatemelési várakozások enyhülése jót tesz az ingatlanszektornak
Kedden ugyanakkor emelkedtek az árfolyamok, miután a befektetők mérsékelték az Európai Központi Bank további kamatemeléseivel kapcsolatos várakozásaikat. A Vonovia, az Aroundtown és a TAG Immobilien részvényei egyaránt mintegy 3 százalékkal drágultak.
A lakások kisajátításának gondolata nem új Berlinben. A berliniek 2021-ben népszavazáson támogatták a 3000 lakásnál nagyobb portfóliók köztulajdonba vételét, a városvezetés azonban végül nem hajtotta végre a döntést.
Azóta tovább nőtt a változtatás iránti nyomás. Ennek hátterében
- Berlin népességének növekedése,
- az új bérleti szerződések díjainak Németországban példátlan mértékű emelkedése, valamint
- az építési költségek növekedése miatt visszaeső lakásépítés áll.
A korábbi tétlenséget megelégelő kampányolók által kidolgozott javaslat mintegy 220 ezer lakást venne köztulajdonba. Ha a Baloldal kormányt alakít, és ilyen léptékben hajtja végre a kisajátítást, annak hatása messze túlmutathat Berlinen, sőt talán egész Németországon is.
A legnagyobb vesztes a Vonovia lehetne:
- a társaság 528 370 lakásból álló teljes portfóliójának 26 százaléka Berlinben található.
- Ugyanakkor más társaságok, például
- a svéd Heimstaden,
- a francia Covivio és
- a Grand City Properties is több ezer ingatlannal rendelkeznek a német fővárosban.
- Berlini kitettségük rendre 12, 17, illetve 23 százalék.
A baloldali párt nemcsak a berlini lakáspiacra lehet hatással, hanem arra a képre is, amelyet a befektetők Németországról kialakítottak
– mondta Marcel Kirchmaier Gaupp, a Landesbank Baden-Württemberg elemzője.
- A Vonovia arra számít, hogy Friedrich Merz kancellár megakadályozza majd, hogy a tartományok kisajátítást lehetővé tevő törvényeket vezessenek be.
- A társaság álláspontja szerint az ilyen jogszabályok alkotmányellenesek lennének.
- Luka Mucic vezérigazgató ugyanakkor a Bloombergnek küldött nyilatkozatában hozzátette, hogy a vállalat kész konstruktív párbeszédet folytatni Berlin következő kormányával.
Bár az ingatlanok tényleges kisajátításának kockázata korlátozott lehet,
a lakásszektorról ismét fellángoló politikai vita ronthatja a befektetői hangulatot, és nyomást gyakorolhat a részvényárfolyamokra
– írta Francesca Ferragina, az ING Groep elemzője.
