Az optimizmus és a pesszimizmus kettőssége határozza meg az építési piac várakozásait az elkövetkező évekre – derül ki a szerdán megjelent Építési Piaci Prognózis 2021-2024 kiadványból, amely szerint a túlélénkítés kapacitáshiányhoz és a piaci működés további torzulásához vezet majd. Mindeközben az elmúlt évek új építést támogatói intézkedéseinek hatása csak a fejlettebb régiók lakásszám változásán mutatható ki, a növekvő lakásárakat nem az anyag- és kivitelezési költségek emelkedése, hanem az ÁFA csökkentésének hatására beinduló folyamatok okozták.
Látnunk kell, hogy a kormány mindent megtesz, hogy a járvány okozta visszaesést minimalizálja, és a járványt követő fellendülés minél hamarabb következzen be, és minél intenzívebb legyen. Azt gondoljuk azonban, hogy a 2016-ban elindított élénkítéshez hasonlóan most is rövid távon akarnak túl nagy eredményeket látni, ami ismét a hatékonyság rovására megy majd
– mondta el Varga Dénes, közgazdász, a Build-Communication kiadásában megjelent független elemzés kutatásvezetője elismerve, hogy a lakásfelújítások támogatása nagyon fontos piacélénkítő eszköz lehetne. Csakhogy a lakásfelújítások felfutása kapacitáskorlátokba fog ütközni, és áremelkedést generál.
A lakásfelújítások mellett az új lakások piacán, és az építési piac más területein is nő a forrásfelhasználás annak érdekében, hogy visszatérjen a magas növekedési ütem. Az építési piaci élénkítés egy nagyon helyes törekvés. Évek óta hangsúlyozzuk azonban – folytatta az elemző –, hogy az élénkítési kísérletek átgondolatlanok.
A politika gyors eredményeket szeretne, ennek érdekében túlélénkít, de nem elemzi, hogy a költségvetési erőforrások milyen hatékonysággal hasznosulnak. A túlélénkítés erőteljes áremelő hatású, nem engedi, hogy a verseny szabályozza a piacot, kapacitáshiányt és másodlagos problémákat (jogi, minőségi, morális) generál.
Az építési piac és a GDP összefüggései
Makrogazdasági szempontból a prognózis készítői 2021-re a 4,0 százalék feletti GDP előrejelzéseket már nem tartják reálisnak: 2020-ban 6,6 százalékos csökkenést, 2021-ben 3,1 százalék, 2022-ben pedig 4,2 százalékos növekedést várnak.
Az elemzés szerint 2020-ban, elsősorban a járvány, másodsorban a 2016-2019 közötti túlzott növekedés visszahatásaként az építőipari termelés 10 százalék körüli mértékben csökken, 2021-ben 5 százalékos, 2022-ben 9 százalékos növekedést tartanak reálisnak. Ezt követően a növekedés üteme 4 százalék körül alakulhat.
Fotó: Shutterstock
Számos részpiacon visszaesést várnak a szereplők
Az ősszel felvett kérdőív eredményein már látszik a COVID 19 járvány hatása. A válaszadók körében a várakozások már 2019-ben is romlottak 2018-hoz képest, de az igazi romlást a 2020 őszén gyűjtött adatok mutatják. A válaszadók jelentős visszaeséssel számolnak, de nem sok jót várnak 2021-től sem. A pillanatnyilag aktuális politikai iránynak megfelelően a gazdaságélénkítésben az önkormányzatok szerepének a csökkentése folyik. Ez tükröződik a 2020 őszi felmérésben, a 2021-re vonatkozó várakozásokban.
A részpiacok közül, a 2019-es őszi felméréshez hasonlóan, a lakásfelújítási részpiac szerepelt a legjobban a felmérésben, bár ez is romló tendenciát mutat. A lakásépítéssel kapcsolatban már 2019-ben is jelentősen csökkent az optimizmus 2018-hoz képest, ez a tendencia folytatódott a 2020 őszi felmérésben is.
Negatívan ítélik meg a megkérdezett szakemberek az oktatás és a kereskedelem várható építési keresletének alakulását, még a sportlétesítmények piacán sem várják a szokásos aktivitást.
Területi aránytalanságok és a befektetési lakásépítés
Varga Dénes szerint a legfontosabb ok, ami miatt az élénkítési kísérletek egy idő után kifulladnak, és nem hoznak tartós emelkedést a lakásépítési számokban, az éppen a túlélénkítés. Az állami támogatások realizálásának a szándéka, illetve a túlélénkítés hatására bekövetkezett áremelkedés a piacra hozza a befektetési keresletet, és jelen idejűvé teszi a későbbi évek keresletét.
Véleménye szerint az újabb, 2021 januárjától indított beavatkozás rövid távon valóban növelni fogja a lakásépítési volument, hosszabb távon azonban a hatása elenyésző lesz. 2023-tól enélkül is elindulhatna egy lassú, de biztos növekedés, feltéve, hogy a politika nem akar 2000, 2016, 2021 után valamikor egy negyedik túlélénkítési kísérletbe kezdeni.
A helyzet legfőbb visszássága, hogy a lakásprojektek befektetői az építési piac más területeire jellemző árszinten, de az öt százalékos ÁFA hatására még annál is magasabb nyereségszinten kezdtek el lakásokat építeni.
Ez a lakáscélú keresletet jórészt kiszorította a piacról, közben – különösen az egy, és két gyermekkel rendelkező családok esetében – az állam által generált áremelkedés elértéktelenítette a lakásvásárláshoz adott állami támogatásokat.
Példával élve egy átlagos mértékben dráguló lakáshoz egy kétgyermekes családnak 2021 január 1-jén 54,55 millió forint saját erő+hitel kell ahhoz a lakáshoz, amit 2015-ben 32,4 forint önerő+hitelért lehetett megvenni.
Jelentős eltérés az árváltozásokban
Az ösztönzési rendszernek köszönhetően új lakásokat szinte kizárólag ott építették, ahol magas árakat lehetett érvényesíteni. Itt az ÁFA különbözet is magas volt, amit a lakásprojektek befektetői nem osztottak meg másokkal, az 100 százalékban hozzájuk került. Ezt bizonyítja a lakásárak és a lakásépítési költségek alakulásának összevetése:
Az állam az ÁFA csökkentéssel úgy adott, becslések szerint legalább 300 milliárd forintnyi támogatást, hogy abból nem lett többlet lakás, és nem javította a lakáshoz jutás esélyeit azoknál a családoknál, amelyek lakáshelyzetüket akarták megoldani.
– hangsúlyozta Varga Dénes.
A rövid távon eredményeket hozó lakáspolitika 2016 és 2019 között elért ugyan egy felfutást, a kész lakások száma még 2020-ban is 20 ezer körül lehet majd, de 2021-2022-ben a volumen 144-14,5 ezer körüli szintre esik vissza, hogy azután 2023-2024-re ismét 20 ezerre nőjön. Abban az esetben sem várunk más számokat, ha 2022-ben egy ellenzéki összefogás nyeri a választásokat, mivel ezekben a számokban a 2021-es, újabb élénkítés hatása tükröződik – szögezte le a a közgazdász.
