Megjelent a Magyar Nemzeti Bank első féléves kereskedelmiingatlan-piaci jelentése csütörtökön. Az irodai, szállodai és logisztikai-ipari fejlesztéseket, a keresleti-kínálati trendeket tükröző összefoglalót  bemutatva Nagy Tamás, az MNB igazgatója leszögezte, hogy a járvány hatása minden korábbi hullám időszakában szelektív volt, az ingatlanpiac egyes részterületei heterogén módon reagáltak, és a most kibontakozó negyedik hullám során is hasonló helyzetre, de már a korábbiaknál mérsékeltebb hatásokra számítanak a szakértők.

A kereskedelmiingatlan-piaci jelentéshez kapcsolódó vezetői összefoglaló rámutatott, hogy 2021 második negyedévében a hazai GDP 17,9 százalékkal bővült éves bázison, így a gazdasági teljesítmény már meghaladta a koronavírus-válság előtti szintjét. 

A kereskedelmiingatlan-piac szempontjából releváns ágazatok teljesítménye javult, ugyanakkor a növekedés ingatlanpiacra gyakorolt pozitív hatása elmarad a korábbi ciklusokban tapasztaltaktól, ami részben a járvány közvetlen hatásából, így a turizmus tartós visszaeséséből, részben pedig az általa felgyorsított trendekből, az otthoni munka és az e-kereskedelem térnyeréséből adódó bizonytalanságnak tulajdonítható. 

Fotó: Shutterstock

Idén az első fél évben a budapesti irodapiacon 0,7 százalékponttal, 9,8, az ipar-logisztikai piacon pedig 2 százalékponttal, 4 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta. Míg az irodapiacon a mutató emelkedésének fő oka a lecsökkent kereslet, addig az ipar-logisztika szegmensben főként a bővülő kínálat említhető.

A kiskereskedelmi ágazatban a fogyasztás és látogatottság élénkülésével a kihasználatlansági mutató stagnált.

Az iroda- és ipar-logisztikai piacokon várható jelentős átadási volumenek miatt folytatódhat a kihasználatlansági ráták emelkedése, ezen szintek azonban – különösen utóbbi szegmensben – még nem jelentenek túlzott piaci kockázatot. 

A home office térhódítása és a járvány hullámaival párhuzamosan módosuló szintje miatt az elmúlt másfél évben 40 százalékkal csökkent a kereslet, de az átlagos bérleti díjak mérséklődése nem jellemző, a bérlők nem a díjak, hanem a szerződési feltételek – szerződésbontás, -módosítás – rugalmasságát igénylik. Az új fejlesztések bérleti díjának csökkenésére pedig az építőanyagárakkal párhuzamosan emelkedő kivitelezési költségnövekedés miatt nem számítanak a bérlők – jelezte az MNB igazgatója. 

Az új fejlesztések körében egyre nagyobb hangsúlyt kap a zöldítés és a fenntarthatóság. A modern irodapiacon már 60 százalék feletti a zöldirodák aránya, és vélhetően minden új fejlesztés „zöld” minősítésű lesz a továbbiakban. Az ingatlanok értékét és jövedelemtermelő képességét a zöldítés pozitívan befolyásolja, a kivitelezési költségük 7-9 százalékkal magasabb az átlagosnál, de a bérleti díjak szintje 4–12, a tranzakciós árak pedig 20 százalékkal haladják meg a zöld minősítéssel nem rendelkező ingatlanokét –jelezte Nagy Tamás.

A későbbiekben az ipar-logisztikai ingatlanok bérleti díjai kapcsán felmerülhet a korrekció lehetősége a jelentős fejlesztői aktivitás miatt. A kínálat bővülése másrészről Magyarország nemzetközi logisztikai versenyképességét is javítja, ami az új kereslet növelésén keresztül stabilizáló tényező lehet a bérleti díjak tekintetében. 

A hazai szállodák forgalma a járvány hullámainak enyhülésével javult, de a szektor a 2019-es átlagos havi forgalmat még idén júliusban sem érte el, a legtöbb régióban 40-45, Budapesten több mint 80 százalékos a visszaesés, ami mutatja, hogy a hazai turizmus csak bizonyos szintig tudja visszahozni az elmaradást – hangzott el az MNB-jelentés online sajtótájékoztatóján. A mutatók megugrására még jelentős tér van mindenütt, Budapesten komoly növekedést koncentráltan, bizonyos eseményekhez kötődően látni lehetett. 

Az elmúlt években elindult élénk szállodafejlesztési aktivitás közel 3000 új szobával növeli a kínálatot a következő másfél évben, míg egyes elemzések a nemzetközi turizmus járvány előtti szintjének elérését 2024-re várják. 

Az idei első féléves befektetési forgalom 0,6 milliárd forintot tett ki, ami éves alapon 15 százalékos növekedés, de még messze elmarad a járvány előtti időszak szintjétől – értékelte Nagy Tamás, kiemelve, hogy a befektetések jelentős részét, az 58 százalékát néhány nagy összegű tranzakció adta, 78 százaléka pedig hazai befektetőkhöz kötődött.  

Komoly összegű szabad tőke keresi továbbra is az aktív célpontokat, a növekedés korlátját a kínálat és az árkeresés, az egyes szegmensek kilátásai szabják meg, ezek miatt óvatosak a vásárlók. A hozamok már csökkentek, és előretekintve a több országban már elindított monetáris szigorítási ciklus is szűkítheti az ingatlanbefektetések által kínált hozamfelárakat. 

A régió befektetési piacát is hasonló folyamatok, mérsékelt aktivitás és az irodapiaci hozamok visszatérő csökkenése jellemezte. 2021 első fél évében a hazai nyilvános ingatlanalapok befektetési aktivitása alacsony volt, mindemellett a likviditási helyzetük stabil, szektorszinten a likvid eszközeik vagyonon belüli aránya biztonságosnak tekinthető. 

A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya 2021. június végére 18 százalékkal nőtt éves alapon. 2021 első fél évében a bankok 22 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban, miközben a forinthitelek projekthitel-állományon belüli aránya korábban nem látott szintre, 21 százalékra emelkedett az NHP Hajrá! hatására. 

A bankok az üzleti célú ingatlanhitelek feltételein érdemben nem változtattak az első fél évben, amivel párhuzamosan megnövekedett hitelkeresletet érzékeltek. A Hitelezési felmérésre adott válaszok alapján az intézmények 2021 második felére a hitelezési feltételek enyhítését helyezték kilátásba, azonban az iparág-specifikus kockázatok miatt az óvatosság továbbra is fontos szempont marad. 

A hitelintézetek moratóriumra jogosult kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állományának 46, ezen belül a szállodát finanszírozó hitelek 80 százaléka vett részt a programban 2021. június végén, ami magasabb a teljes vállalati hitelállományra vonatkozó aránynál.

 A kockázatosabb szálloda- és kiskereskedelmi szegmenshez kapcsolódó, moratóriumban lévő projekthitel-állomány 270 milliárd forintot tesz ki, ugyanakkor e hitelek között magasabb a további moratóriumra jogosult szerződések aránya. A kereskedelmiingatlan-piacról eredő potenciális kockázatokat a bankrendszer képes lesz kezelni, tőkeellátottsága megfelelő szintű – olvasható a jelentés összefoglalójában.