Megvan a végső magyarázat: ezért drágultak ennyire a lakások Magyarországon – a lengyelek és a horvátok fogják a fejüket

A hazai lakások, pontosabban az ingatlanpiac drágulása közismert tény, ezzel a Világgazdaság is számos cikkben foglalkozott. Ahogy azzal is, hogy az új gazdaságpolitika és a kormányzati akcióterv egyik fókusza éppen a lakhatási válság kezelésén és megoldásán van.

Ezért is időszerű áttekinteni, mi ment végbe az elmúlt években a lakásépítés területén, és hogyan lehet a tapasztalatokat beépíteni a soron következő kormányzati intézkedésekbe a hatékonyságnövelés érdekében. Merthogy a vitán felül társadalmi támogatottsággal bíró otthonteremtési program surranópályáján olyan folyamatok is bekövetkeztek, amelyeket jó volna minimum lelassítani, az optimista forgatókönyv szerint pedig megállítani.

Ezért drágultak meg ennyire a lakások Magyarországon

A kérdést most frissen a Hely járta körbe, és tett világos megállapításokat. Az urbanisztikával, építészettel és ingatlannal foglalkozó szakmai felület vonatkozó írása már a címében kimondja a végkövetkeztetést: 

Felidézi, hogy az elmúlt években példátlan áremelkedés volt az ingatlanpiacon. A 2024 második negyedévére vonatkozó adatok alapján 

• Budapesten az új lakások négyzetméterára elérte az 1,5 millió forintot,
• a használt lakások ára a 2015-ös szinthez képest majdnem a háromszorosára növekedett,
• az új lakások ára pedig még ennél is jobban megugrott, és elérte a három és félszeres mértéket.

Talán nem kell különösebben alátámasztani, hogy ez a drágulás rendkívüli terhet ró a lakosságra, kiemelten a fiatalokra és az alacsony jövedelműekre. Nekik egyre leküzdhetetlenebb kihívás a lakásvásárlás vagy -bérlés. A Hely ezen a ponton jegyezte meg, hogy az ingatlanfejlesztők profitelvárásai jelentősen torzították a piacot, és mindez meghatározó tényező a mostani magas lakásárak kialakulásában.

Rámutatott, hogy miközben Magyarországon a kormány több nagy lépést is megtett az otthonteremtés megkönnyítéséért, az emelkedő lakásárak miatt az állami lakhatási támogatások hatékonysága jócskán csökkent. A CSOK, a babaváró hitel vagy az otthonfelújítási támogatás nyilvánvalóan nagyban segítették a magyar családok lakhatási körülményeinek javítását, azonban az ingatlanpiaci drágulás elvékonyította a kívánt hatásukat, főképp a pénzügyileg érzékenyebbek körében. 

Ezért is kulcskérdés, hogy a mostanában bejelentett új kormányzati lakhatási programok hogyan állnak helyt a magyar ingatlanpiacon. Akárhogy is, az biztosan irreális elvárás, hogy önmagukban képesek lesznek változást hozni. Már csak azért is, mert az eddigi gyakorlat szerint a lakásárak gyors növekedését részben az állami támogatások „elnyelése” táplálja.

Tehát végső soron nem a célcsoport pozícióját erősítik, hanem az ingatlanfejlesztők rentabilitását.

Magyar ingatlanpiac: a lengyelek és a horvátok fogják a fejüket

Ez nem csupán érzet, hanem direkt statisztikákon alapuló kijelentés. Az uniós és a régiós lakásárak ugyanis árulkodók. Az Európai Unió lakáspiaci árindexe az elmúlt időszakban, 2015-höz képest 152 százalékra emelkedett, ezzel párhuzamosan ugyanez Magyarországon ennek a duplája, csaknem 300 százalék.

Igaz, hogy ebben vastagon benne van az építőanyagárak drágulása, a piaci kereslet növekedése és a vaskos infláció is. Csakhogy ezek más uniós országokban is éreztették hatásukat. Vagyis nem egyedül ezekre vezethető vissza a magyarországi ingatlanok drágulása.

A válaszhoz érdemes összehasonlítani az új lakások építésének költségét és az árak emelkedését. Az előbbi Magyarországon átlagosan 500–800 ezer forint négyzetméterenként, ami átszámítva 1250–2000 euró. Szlovákiában és Csehországban ennél magasabb, Horvátországban nagyjából azonos, Lengyelországban és Romániában pedig ennél némileg alacsonyabb. Ami árulkodó, az a drágulás mértéke, amelyben Magyarország messze az első.

Látható, hogy van valami, ami a magyar ingatlanok drágulását külön is megdobta a régióban. A Hely elemzése szerint ez nem más, 

Rámutattak, hogy az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) legutóbbi kimutatása szerint a szektor vállalatainak bevallott átlagos profitja 14-15 százalék körül alakult, ami látványosan felette van a 10 százalékos általános, tisztességesnek nevezhető haszonkulcsnak.

Azonban a név nélkül nyilatkozó ingatlanpiaci szakértő szerint a valós profit ennél is magasabb lehet. Azok az ingatlanfejlesztők, akik inkább saját teljesítéssel dolgoznak, általában 20-25 százalékos nyereséget érnek el, míg az alvállalkozók bevonásával működő vállalkozások akár 35 százalékos nyereséget is kigazdálkodhatnak. Sőt!

Olyan esetekben, ahol az önköltség különösen alacsony, a nyereségszint elérheti akár a 43-45 százalékot is, ami nyugodtan mondható extraprofitnak – állapította meg a lap.

Mi a megoldás az ingatlanpiac drágulására?

Természetesen nemzetgazdasági szempontból örömteli, ha az építőipari szereplőknek jól megy. Viszont nem lehet szó nélkül elmenni amellett, hogy a lakásárak és albérleti díjak folyamatos emelkedése lakáspiaci és lakhatási válsághoz vezet. Nem beszélve a pénzügyi bizonytalanságról és a demográfiai problémákról.

A megoldást indokolatlan csak a kormányzati intézkedésektől várni, ezzel egy időben az ingatlanfejlesztők felelősségvállalására is szükség van:

A fentebb bemutatott, kiugróan magas profitelvárások helyett a társadalmi szempontoknak is érvényesülniük kell az ingatlanpiacon.

A Hely által idézett szakértő végezetül hangsúlyozta: az ingatlanpiac fenntarthatósága érdekében elengedhetetlen a profitelvárások mérséklése, különösen a közfinanszírozásból vagy állami támogatásokból megvalósuló projektek esetében.