Ptk: A régi szerződőkre nem vonatkozik az eladók felelősségéről szóló szabály

Az ilyen ingatlanok adásvételéhez a feleknek nem kell a bérlők hozzájárulását kérniük, a bérleti szerződések – az adásvételtől függetlenül – változatlan feltételekkel tovább élnek. A márciustól hatályos új Ptk. azonban megerősítette a bérlők helyzetét adásvétel esetén: minden olyan követelésért, amelyet a bérlő az új tulajdonossal, azaz az ingatlan vevőjével szemben támaszt, az eladó bérbeadó egyetemlegesen felel.

Ha például az adásvételt követően a vevő, mint bérbeadó megszegi a bérleti szerződést, és ebből eredően a bérlőt kár éri, akkor ez utóbbi az eladótól és az új tulajdonos bérbeadótól egyaránt követelheti a kártérítést. Ezen új szabály célja egyértelmű: a bérlő a tulajdonosváltozás következtében ne kerüljön hátrányosabb helyzetbe azáltal, hogy a hozzájárulása nélkül egy olyan bérbeadóval került kapcsolatba, aki nem képes vagy nem hajlandó a bérleti szerződésen alapuló kötelezettségeit teljesíteni.

Az új szabály azonban egyúttal egy nagyon komoly és méltánytalannak tűnő terhet rak az eladóra: az eladó ugyanis abban az esetben is felelős lesz a bérlővel szemben a vevő szerződésszegéséért, ha a szerződésszegés neki nem felróható. A felelősség pedig lényegében időbeli korlát nélkül érvényesíthető, függetlenül attól, hogy az eladó esetleg már több éve nem tulajdonosa az ingatlannak.

Ezt a méltánytalan helyzetet el lehet kerülni, ha a bérlő és a bérbeadó a szerződésük aláírásakor kizárják ennek a szabálynak az alkalmazását. Az eladó bérbeadó egyetemleges felelőssége ugyanis a szerződésben kizárható, feltéve, ha ehhez hozzájárul a bérlő. Érdemes erre a lehetőségre a bérleti szerződés megkötésekor gondolni.

Fontos továbbá tudni, hogy az eladónak ezzel a veszéllyel kizárólag azon szerződések esetén kell szembenéznie, amelyek 2014. március 15-e után köttettek. Az ezt megelőzően kötött bérleti szerződésekre ugyanis még a régi Ptk. rendelkezései az irányadók, amelyek nem tartalmaztak az eladót terhelő hasonló felelősségi szabályt.