Világgazdaság Online

Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet bevezette a „Fedezetkezelő” intézményét az építőipari körbetartozások megszüntetésének céljával. A módosítás lényege, hogy az építtető már a munkálatok megkezdése előtt elhelyezi a kivitelezés ellenértékének megfelelő fedezetet a Fedezetkezelőnél, és a Fedezetkezelő ezen összegből fizeti ki később az építési műszaki ellenőr által leigazolt fővállalkozói számlákat.

Tekintettel arra, hogy az új intézmény bevezetése módosítja az építtető és a fővállalkozó közötti jogviszonyt, illetve a fővállalkozó számára fizetendő vállalkozói díj kifizetésének módját és ütemezését, szükségessé vált a projektfinanszírozási hitelszerződések több szempontból történő áttekintése is.

A kormányrendelet alapján az építtetői fedezetkezelői feladatokat – az építtető és a kivitelező fővállalkozó választása szerint – a Magyar Államkincstár vagy fizetési számla vezetésére jogosult pénzforgalmi szolgáltató láthatja el. Tekintettel arra, hogy a hazai bankok egyben fizetési számla vezetésére jogosult pénzforgalmi szolgáltatók is, bármely bank végezheti ezt a tevékenységet, azonban annak megkezdéséhez a bankoknak rendelkezniük kell a kormányrendelet által előírt technikai háttérrel és a tevékenység megkezdéséhez szükséges dokumentációval is. A Pénzügyi Szervek Állami Felügyeletének tájékoztatása szerint a hazai bankok többsége egyelőre nem végez építtetői fedezetkezelői tevékenységet, és jelenleg csak egyetlen nem banki pénzforgalmi szolgáltató alakult kifejezetten fedezetkezelői céllal.

A kivitelezési munkálatok megkezdése előtt a Fedezetkezelő számára bizonyítani kell, hogy az építtető megfelelő forrással rendelkezik az építési munkálatok finanszírozására. A projektfinanszírozás keretében megvalósuló beruházások esetén a fedezet meglétét a kormányrendelet szerint „visszavonhatatlan folyósítást biztosító hitel- vagy kölcsönösszeg” rendelkezésre állásával lehet igazolni.

A projektfinanszírozások során korábban az a gyakorlat alakult ki, hogy a finanszírozó bankok a már teljesített munkák vagy a már kiállított vállalkozói számlák úgynevezett utólagos finanszírozását biztosították.

„A fedezetkezelő intézménye ezt a gyakorlatot változtatja meg azzal, hogy az építtető az egyes kivitelezési szakaszok munkálatainak ellenértékét ezentúl az adott szakasz megkezdéséig köteles a Fedezetkezelő rendelkezésére bocsátani, azaz a bankoknak a fővállalkozói díj következő részletének kifizetéséhez szükséges hitelösszeget már az adott szakasz megkezdése előtt rendelkezésre kell bocsátaniuk a fedezetkezelői számlára.” – vázolta az egyik legfőbb változást Erdős Gábor, a Faludi Wolf Theiss Ügyvédi Iroda pénzügyi-jogi szakértője.

A fedezetkezelői számla felett kizárólag a Fedezetkezelő rendelkezhet, és – a megfelelő fővállalkozói teljesítést igazoló műszaki szakértői jelentés esetén – köteles a fővállalkozó számára a vállalkozói díjat kifizetni. Így a fedezetkezelői számlára utalt pénz kikerül a finanszírozó bank és az építtető rendelkezése alól, és ezt az összegeket akkor sem utalhatják vissza, amennyiben például a hitelszerződésben meghatározott szerződésszegési esemény bekövetkezik, és a hitelszerződést felmondják.
„Tekintettel arra, hogy a hitelező bankok számára annál kisebb a plusz kockázat, minél kisebb összeg van egy időben a fedezetkezelői számlán, ezért számukra előnyös lehet, ha az építkezés minél több, kisebb összegű ütemben valósul meg. További kockázatcsökkentő megoldást jelenthet, ha a fedezetkezelői számlán az építkezés elején csak egy, a mindenkori következő ütemnek megfelelő fedezet kerül elhelyezésre – akár a hitelhez szükséges önerőből, akár a finanszírozás keretében – viszont az adott ütemek finanszírozása nem az elhelyezett összegből, hanem a korábban megszokott utólagos finanszírozással történik.” – tette hozzá Erdős Gábor.

Fedezetkezelő közreműködése esetén kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni. A hitelkeretből lehívott és a fedezetkezelői számlán elhelyezett összeg akkor utalható tovább a fővállalkozónak, ha az adott összegekről az építési műszaki ellenőr átadta a Fedezetkezelő részére a teljesítési igazolást.

A piaci szokások szerint eddig a bank az építtető műszaki ellenőre mellett saját ellenőrt is megbízott, amelynek költségeit az építtető állta. Tekintettel arra, hogy a kormányrendelet egy – a teljesítésigazolásokat kiadó – építési műszaki ellenőr megbízását kötelezően előírja, költséghatékony megoldás lehet, ha az építtető a kötelezően előírt műszaki ellenőrt a banknak megfelelő ellenőrök köréből választja.

Amennyiben a műszaki ellenőr kiválasztása nem így történik, és a banknak és az építtetőnek külön műszaki ellenőre lesz, akkor a banknak érdekében áll az, hogy a fedezetkezelői számlán elhelyezett összeg kiutalását önállóan jóváhagyó építtető által megbízott műszaki ellenőr munkája felett bizonyos ellenőrzési vagy tájékoztatási jogokat kapjon.

A projektfinanszírozások során korábban kialakult biztosítéki rendszert is érinti a fedezetkezelő intézménye. A fővállalkozó által az építtető számára nyújtott teljesítési biztosítékok (például visszatartás vagy teljesítési bankgarancia) nem képezhetik a finanszírozás biztosítékát, mivel ezeket a Fedezetkezelő rendelkezésére kell bocsátani, aki az építési szerződésben meghatározott szerződésszegés esetén az építési szerződésben meghatározott kiadások kiegyenlítésére használja fel ezeket.

„Banki szempontból azonban megfontolandó az építtetőnek a kivitelezés lezárásakor, a fedezetkezelői szerződésből eredő követeléseinek a bank számára történő engedményezése, illetve különböző banki jogosultságok beépítése a fedezetkezelői szerződésbe.” – mondta Erdős Gábor.