Airbnb-zésnek manapság azt az egyéb szálláshely-szolgáltatást nevezzük, amely főképp Budapestre, azon belül is leginkább a belső kerületekre koncentrálódik, de természetesen a szálláshely-szolgáltatás az egész országban jelen van immár évtizedek óta – mondta a Manager Magazinnak Schumicky Balázs, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke, apartmankiadási tanácsadó. A szakértő szerint két tendenciát érdemes megemlíteni, amely napjainkban jellemzi az ágazatot:
Az önkormányzatok minden létező eszközt igyekeznek megragadni, hogy az egyéb szálláshelyek kiadóinak tevékenysége, az új airbnb-zők piacra lépése elé akadályt gördítsenek, hiszen folyamatosan olyan rendeleteket fogadnak el, amelyek adminisztrációs eszközökkel nehezítik a piacon való legális megjelenést. Schumicky Balázs szerint ezzel a frissen belépőket a feketepiac felé terelik, így az a tisztulási folyamat, amely megindult 2017-ben, megrekedni látszik. Két éve ugyanis az adóhivatal támogató eljárással, különböző kiadványokkal segített a szálláshely-szolgáltatóknak, hogyan is kell ezt a tevékenységet legálisan csinálni, valamint a legnagyobb ilyen platform, maga az is rendelkezésre bocsátotta a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnak a 2015–16-os forgalmi adatait.
Az ingatlanárak felrobbantak, így ma már nem lehet olyan jó megtérülést elérni egyéb szálláshely-szolgáltatóként, mint amilyeneket pár évvel ezelőtt – csak abban az esetben nincs ez így, ha a szolgáltatók árat emelnek. Összehasonlítva a környező versenytársakkal, Béccsel vagy Prágával, Schumicky Balázs szerint Budapest még mindig rendkívül olcsónak számít a szálláshelyek tekintetében. A legtöbb új belépő ezt a folyamatot tudja: akik már eleve magasabb áron jutottak ingatlanhoz, vagy magasabb áron újították fel a lakást, azok kénytelenek lesznek árat emelni. Ezt szerinte a többi egyéb szálláshely-szolgáltató is örömmel fogja követni, mert a kereslet megvan, a magasabb összeget pedig a turisták is képesek lennének kifizetni – mindezek ellenére mégis alacsony áron stagnál a piac.
Egyre nehezebb belépni a piacra
A szabályozásnak két fontos iránya van: az egyik, hogy az önkormányzatok több jogcímen – főleg parkolóhely-megváltási díjjal – egyszerűen többletadót szednek be a szálláshely-szolgáltatótól; a másik, hogy a társasházak nagyobb beleszólási jogot kaptak abba, hogy a szálláshely-szolgáltatók milyen vendégeknek adhatják ki az ingatlant. A VI. kerületben például nem is a közgyűlésen részt vevők többsége dönthet erről, hanem az összes tulajdoni hányad 50 + 1 százalékához kötik az ehhez a tevékenységhez való hozzájárulást – Schumicky Balázs szerint ez teljesen életszerűtlen, hiszen ennyien eleve nem szoktak jelen lenni egy átlagos közgyűlésen.
Fotó: AFP
Mindenhol csak azt próbálják megakadályozni, hogy új szereplők lépjenek be a piacra – véli Micskei Lajos, az airbnb-s lakásoknak hosting szolgáltatást nyújtó bnbnMore Kft. alapító tulajdonosa. Szerinte
a nagyobb szálláshelyek – ahova „bedobálnak 20-30 embert” – okozta problémákkal továbbra sem tudnak mit kezdeni sem a szabályozók, sem a lakók.
Az EU elégedett az Airbnb-vel
Összhangba hozta szabályait a közösségi fogyasztóvédelmi előírásokkal az online szállásközvetítő platform, így egyebek mellett átláthatóbban tüntetik fel az árakat az oldalon – közölte csütörtökön az Európai Bizottság.
Úgy véli, néhány önkormányzat csak az extra adóbevételre hajt, de ezek az akadályok csupán a kisebb halakat riasztják el, azokat, akik egyetlen lakást vennének és azt üzemeltetnék, szemben a nagyobb befektetőkkel, akik egy egész épületet vásárolnak fel – így ők továbbra is tudják regisztrálni egyéb szálláshely-szolgáltatásukat. „A jelenlegi szabályozás igazából csak konzerválja a rossz helyzetet” – hangsúlyozta.
Jutalékok
Az egyéb szálláshely-szolgáltatás kizárólag Budapest belvárosában jó üzlet, a külső kerületekben már nem, ott ez a megoldás nem reális versenytársa a hosszú távú kiadásnak. Schumicky Balázs, aki szintén foglalkozik apartmanok menedzselésével, úgy véli, azzal párhuzamosan, hogy az ingatlanok árai megugrottak, fölrobbantak az albérletek díjai is – az elmúlt néhány évben megduplázódtak, megtriplázódtak, de a szálláshelyekéi alig változtak. Hogy jobban megéri-e egyéb szálláshelyként kiadni a lakást, mint hosszú távra, attól is függ, hogy a tulajdonos maga csinálja-e, vagy üzemeltetőre bízza – hiszen az üzemeltető elviszi a profit egy részét. Ha a tulajdonos az üzemeltető, meg kell nézni, neki milyen munkadíja van: hiszen a vendégeket be kell engedni, a lakást ki kell takarítani, adminisztrálni, számlázni, adózni kell – ez mind munkaidő, és ha ehhez hozzárendeljük a munkabért, akkor már nem minden esetben éri meg.
Forrás: AirDNA / www.airdna.co / mm-grafika
A profit maximalizálásához Micskei Lajos szerint szeptembertől júniusig érdemes kiadni a lakást diákoknak, a főszezonban pedig az Airbnb-vel is lehet próbálkozni, de egész évben rövid távú szálláshelyként üzemeltetni már a Nagykörúton sem éri meg annyira. Az airbnbzés köré épült szolgáltatásokról elmondta, ha valakinek nincs erre ideje, vagy nem akar vele kínlódni, akkor jönnek a képbe az üzemeltető cégek. A platformjuk lehetőséget ad arra, hogy a lakáskiadóknak legyen egy kis jövedelme az egyéb szolgáltatásokból is, mint például a reptéri transzferek, a városlátogatások vagy épp a fürdőbelépők – mindezekből jutalékot adnak a tulajdonosoknak. A bevételből 14 százalék pluszáfát kérnek el, ezenfelül vannak egyéb kiadások is, például takarítási, mosási költség, így 20–30 százalékos jutalék is összejöhet, ahol pedig naponta cserélődnek a vendégek, ott ez még magasabb is lehet.
A garzonok dominálnak
Fontos szempont az is Schumicky Balázs szerint, hogy a lakás milyen fel szereltségű, mert ma már ezen a piacon csak a magas felszereltségű ingatlanok rúgnak labdába, míg egy albérletet ki lehet adni akár bútorozatlanul, alacsonyabb felszereltséggel, vagy akár felújítás előtti állapotban is, ugyanis megvan rá a kereslet, szemben az egyéb szálláshelyek piacával. Nem lehet elmenni a kiszámíthatóság mellett sem, hiszen az airbnb-zés inkább szezonális, míg az albérlet havi fix bevételt generál a tulajdonosnak. Az sem mindegy, hogy milyen típusú a lakás: az airbnb-sek 80 százaléka egyszobás garzon, tehát itt a legnagyobb a verseny a vendégekért, viszont Schumicky Balázs szerint ha valakinek nagyobb, több külön nyíló szobás lakása van, jóval nagyobb árbevételt érhet el egyéb szálláshely-szolgáltatóként, mint ha hosszú távra adná ki az ingatlanát.
Valószínűleg az idén tovább növekszik a hazai airbnb-sek száma Micskei Lajos szerint, több lesz az újonnan belépő, mint a kiszálló, de már látni, hogy telítődik a piac, így ez a trend lassan talán már meg is fordulhat.
A cikk a Manager Magazin májusi számában jelent meg
(Már nem könnyű belevágni, telítődik a piac)
