Drasztikus áresések és csökkenő tranzakciós szám már nemcsak a kínai, hanem az amerikai irodaingatlan-piacon is, valamint néhány finanszírozó bank részvényeinek és kötvényeinek a hirtelen árfolyamzuhanása az első jelei egy potenciális krízisnek, amely a bankokon keresztül a gazdaság többi szféráját is gyorsan elérheti – ecseteli a világgazdaságot fenyegető veszélyt a Bloomberg.
Már láthatók az első válságjelek
Számos iroda-, hotel- és egyéb kereskedelmiingatlan-építési projekt dőlt be, vagy elpasszolták őket az utóbbi időben mélyen leütött árakon világszerte. Érthető, hogy a befektetők elkezdtek vészjeleket adni, van, aki szerint a szegmens a 2008-as pénzügyi világválság óta nem látott krízis előtt áll, amelyben akár több mint ezermilliárd dolláros veszteséget szenvedhetnek el az ingatlantulajdonosok és a bankok a nem is olyan távoli jövőben.
A Blackstone egyik manhattani irodaépületét az építkezésre felvett hitelekhez mérten nagyjából 50 százalékos diszkonttal árulják, azaz a bank már annak is örülne, ha a fele pénzét visszakapná. Los Angeles harmadik legmagasabb épületét, az Aeon Centert pedig a tíz évvel ezelőtti vételárához mérten 45 százalékkal olcsóbban adták el decemberben.
Az egyik legnagyobb New York-i ingatlanbefektető, a Starwood Capital szerint csak ebben a városban a regionális bankok jelenleg 8 milliárd dollár értékű, a megcsúszott építtetőktől kényszerűen átvett ingatlantól próbálnak szabadulni. Ilyen esetben rendszerint veszteséggel zárják a projektet a pénzintézetek is, azaz nem kapják vissza az általuk korábban folyósított hiteleket sem.
A probléma megértése érdekében először is azt kell rögzíteni, hogy a Monopoly társasjátékkal szemben, amelyben a jelzáloggal terhelt ingatlanokkal nem lehet keresni, a valóságban a kereskedelmi ingatlanok építését hitelből fedezik, és a tulajdonosok rendszerint a befolyó bérleti díjakból törlesztik a részleteket.
Ha tehát nincs elég bérlő, illetve nem folyik be elegendő bérleti díj, az üzemeltetők és a bankok is bajba kerülhetnek. Kénytelenek munkavállalóik egy részét leépíteni, a bankok pedig visszafogják a hitelezést, amit megint csak elbocsátások sora és a gazdaság szélesebb körű lassulása követ. A helyzet mind jobban hasonlít a 2008-as, illetve a 80-as és 90-es években átélt krízisekhez, amelyek szintén az ingatlanszektorból indultak ki.
A világgazdaság 2008-as válsága volt a kiindulópont
Apropó, 2008-as pénzügyi világválság, a Bloomberg szerint éppen akkor vetették el a jelenlegi problémák magját is, hiszen a jegybankok jellemzően a kamatok drámai csökkentésével, az olcsó vagy inkább ingyenes pénzzel húzták ki a gazdaságot a mocsárból. Mivel pedig az alacsony kamatok miatt a kötvényekkel nem lehetett keresni, a befektetők hatalmas pénzeket fektettek a kereskedelmi ingatlanok fejlesztésébe.
Meg voltak róla győződve, hogy megtalálták az aranytojást tojó tyúkot, lévén rengeteg volt a gyorsan növekvő vállalat, amelyeknek égető szükségük volt az új irodákra, hosszú távú bérleti szerződésekkel kötelezték el magukat, úgyhogy garantáltnak tűnt a bérleti bevételek folyamatos növekedése a belátható jövőben.
Bár az akkor megindult projektek nyomán valóban megújultak a nyugati nagyvárosok, egy dologra senki sem számíthatott, ez pedig a koronavírus-járvány volt, amelyet 2020 márciusában a WHO globális pandémiának, azaz világjárványnak minősített.
A nagyobb városok irodaépületei varázsütésre kiürültek, New York, London és San Francisco is kísértetvárossá vált.
Hosszabbíts és színlelj!
Ráadásul senki sem tudta, hogy meddig tart ez az állapot, ezért
az ingatlanbefektetők és a finanszírozó bankok kidolgozták a „hosszabbítás és színlelés” (extend and pretend) típusú hitelszerződés-módosításokat,
aminek az volt a lényege, hogy változatlan feltételekkel hosszabbították meg a szerződéseket, és a pandémia dacára azt „színlelték”, hogy az ingatlanok értéke nem változott, ezért az ilyenkor szokásos átértékeléseket egyszerűen elfelejtették. Tudniillik tisztában voltak vele, hogy ellenkező esetben már akkor bedőlt volna a komplett amerikai kereskedelmiingatlan-piac.
Eközben abban bíztak, hogy mire megint újra kell tárgyalni a feltételeket, újra vidám munkavállalók tömegei lepik el az irodákat, csakhogy ez a mai napig sem történt meg. Az Egyesült Államokban a kereskedelmi ingatlanok kihasználtsága az otthoni munkavégzés terjedése miatt még mindig csupán a pandémia előtti szint 50 százaléka körül mozog, és ugyan Ázsia és Európa valamivel jobban áll, ám ezen a két kontinensen is messze van még a 2019-es mutató.
S ha mindez még nem lenne elég, az ingatlantulajdonosoknak az Egyesült Államokban összesen 1000 milliárd dollár értékben kell idén a hiteleiket törleszteniük, és ha ezt az összeget nem tudják előteremteni, az hatalmas veszteségeket okoz a hitelintézeteknél, aminek az előszele már érezhető is.
A New York Community Bank – egy regionális amerikai pénzintézet – részvényárfolyama január utolsó napján 41,5 százalékkal zuhant, miután növelnie kellett a céltartalékát a kereskedelmi ingatlanok piacán gyülekező fellegek miatt. Rögtön azután így járt az ugyancsak amerikai ingatlanprojekteket finanszírozó, japán Azora Bank és a német Deutsche Pfandbriefbank jelzálogbank is. Kanada is megkapta az első figyelmeztetéseket, ahol a szintén a déli szomszéd irodaingatlan-üzleteibe fektető biztosítótársaságok és nyugdíjalapok húzták be a kéziféket, megemelve céltartalékaikat és megkezdve veszteségeik leírását.
Az igazi segítség a kamatcsökkentés lenne
A részvény- és kötvénybefektetők azon nyomban kíméletlenül reagáltak minderre, zuhant az érintett részvények és kötvények kurzusa. Részben mindez előre látható volt a Bloomberg szakértői szerint, a nyolc éven át fenntartott túlzottan alacsony kamatkörnyezet miatt buborékok keletkeztek a gazdaságban, és ez növelte a kockázatokat – mondják.
Janet Yellen amerikai pénzügyminiszter viszont úgy véli, hogy az ingatlanpiaci rizikók csupán elfogadható áldozatot jelentenek a gazdasági prosperitás megmentésének oltárán. A tagállami és szövetségi bankfelügyeletek pedig minden segítséget megadnak a pénzintézeteknek – tette hozzá.
Az igazi segítség azonban az lenne, ha az amerikai jegybank, a Fed végre elkezdené a kamatcsökkentést, ami kezelhetőbbé tenné az ingatlantulajdonosok és a bankok számára is a hatalmas adóssághegyeket – állítják a szektor képviselői.
Persze ebben az esetben sem garantált a megoldás, néhány túl nagy kockázatot vállaló bank ettől függetlenül a csőd felé sodródhat, ami egy szélesebb körű pénzügyi válságot robbanthat ki az Egyesült Államokban, és onnan kiindulva a világ többi részén is.
Bár talán egy kicsit túlzottan borúlátó a Bloomberg, hiszen ha csupán néhány regionális bank kerül a csőd szélére, azokat még mindig könnyedén felvásárolhatják, és így megmenthetik az amerikai nagybankok, legfeljebb tovább koncentrálódik a tengerentúli pénzügyi szféra.
