A legutolsó objektív adat a hazai ingatlanpiacról a Duna House tranzakcióbecslése, amely szerint júniusban majdnem 14 ezer adásvétel történt a piacon, az első fél évben pedig 83 ezer, ami ötéves csúcs. Ha a második fél év is hasonlóan alakul, akkor a 2007-es buborékcsúcsot elérő szintet fogunk látni. Az ingatlanárak nőnek, Budapesten, a legfőbb ingatlanvásárlási célpiacon az új lakások átlagos négyzetméterára meghaladta az 1,1 millió forintot, a belvárosban pedig a kétmilliót. A készpénzes vásárlások mellett az év elejétől egyre aktívabban járul hozzá a keresletnövekedéshez a hitelből történő vásárlás.
Májusban – minden eddigi rekordot megdöntve – több mint 120 milliárd forintnyi jelzáloghitelt vett fel a lakosság, ennek kétharmadát használt ingatlan vásárlására.
A három fő lakáscél továbbra is a az első lakás vásárlása és a nagyobb otthonba költözés, ezen belül most épp a külvárosba, az agglomerációba vándorlás a jellemző.
A magyar piac mellett érdemes egy pillantást vetni az amerikai dinamikájára is, egyrészt azért, mert a hazainál részletesebb adatok állnak rendelkezésre, másrészt pedig az elmúlt tíz évben olyan mértékben összehangolódtak a magyar és a legfejlettebb gazdaságok üzleti ciklusai, hogy szinte pontosan ugyanaz zajlik itthon, mint az Egyesült Államokban. 2020-ban az amerikai használt lakások eladásának volumene meghaladta a 2006-os jelzáloglufi előtti utolsó szintet. Olyan gyorsan kelnek el a lakások, hogy a nyár elején 53 százalékkal alacsonyabb volt a meghirdetett ingatlanok száma a tavalyi – már pandémiás – szinthez képest, és 40 százalékuk magasabb áron cserél gazdát, mint a hirdetési érték.
Éves alapon 23,6 százalékkal emelkedett májusban a használt ingatlanok ára, erre az adatsor 1999-es indulása óta nem volt példa, még 2005 végén, az ingatlanbuborék csúcsán is csak 16,6 százalék volt az áremelkedés.
Az okok között általában mindenki fel tud sorolni egy jó és egy még jobb indokot. Alapvetően, mint minden piac esetében, a kereslet-kínálati viszonyt érdemes említeni, amely igencsak felborulni látszik. Erősíti a keresletet, hogy a bezártság miatt szinte mindenki külvárosi, nagyobb, kertes ingatlanba költözne, valamint az aktív bérnövekedés is ebbe az irányba hat. A kínálati oldal eközben szűkül, mivel nem sokan hajlandók eladni a meglévő keresett ingatlanjukat. De még ha fel is merül valakiben az eladás gondolata, az inflációs félelem miatt kivár, mondván, jó helyen van a pénz ingatlanban. A keresleti és a kínálati oldal alapvető fundamentumai mindebből következően elsősorban a masszív pénznyomtatásra vezethetők vissza, az ebből eredő inflációs félelmek motiválják mindkét oldalt.
Ez a monetáris politika – mint általában, de az utóbbi másfél évben kiugróan – eszközár-inflációhoz, valamint a „védtelen” nominális megtakarítások elinflálódásához vezet, ezek elől mindenki menekülne.
A hazai piac esetében ezenfelül természetesen szerepük van a családtámogatási összegeknek is. Ezek a szoros 2022 végi kivezetési határidőkkel arra ösztönzik a családosokat, hogy azonnal lépjenek, bármilyen áron, vásárlás és felújítás esetében is. Az MNB kamatemelési ciklusa már most elkezdte felfelé tolni a jelzáloghitelek kamatait, így ez is a vételi lépéskényszert erősíti. A befektetési szándék racionalitása viszont kezd kérdésessé válni, mivel a jelenlegi ingatlanárak mellett hosszú távú kiadással lehetetlen már 5 százalék közeli nettó hozamot elérni, szemben az adómentes állampapírhozamokkal.
Mindezek alapján talán már nem látszik észszerű döntésnek ingatlant vásárolni, főként befektetési céllal.
Viszont aki első lakást venne, vagy a család bővülése miatt nagyobba költözne, annak nemigen marad más választása, mint elfogadni a jelenlegi árszintet, lemondani a korábbi igényekről, és lépni. Mivel ez nem csak pénzügyi döntés, lévén közben telnek az évek, a vásárlók egy jelentős része lépéskényszerbe kerül. Mindez akár elősegítheti a jelenlegi árszint fennmaradását, sőt, még az is előfordulhat, hogy néhány év távlatából a befektetőknek lesz igazuk.
Horváth András, a Takarékbank Zrt. vezető elemzője
