Az év második felében, a nyári szünet után már egy kicsit magára találhat az irodapiac és visszatérhet a home office térhódítása és a háborús sokk után a normál kerékvágásba – véli Kalaus Valter, a VLK Newmark Kft. ügyvezető igazgatója, akivel erről a VG Négyzetméter podcast friss epizódjában beszélgettünk.
Tagadhatatlan, hogy nehéz időket él az irodapiac, amelynek történelmében a 2024-es év még mindig nem fog jó évként bevonulni – szögezte le az ingatlanpiaci szakértő.
Most mindenki próbálja megérteni azt, hogy milyen mennyiségben, milyen formában lesz velünk az otthoni munkavégzés, és ahhoz igazítani a szerződéseket, az irodaméreteket, a lokációkat, tehát mindent, ami az irodáról szól – mondta.
Mi lesz veled, agglomeráció?
Az agglomerációs irodapiac érdekes téma, és sok kérdést felvet. Tíz évvel ezelőtt nagyon népszerű volt kiköltözni a főváros vonzáskörzetébe, ahol számos nagyvállalat központja megtelepedett, sok cég kiköltözött a városból, emiatt az agglomerációban lévő irodaparkok is viszonylag sikeresek voltak.
Ma pedig, ha megnézzük a statisztika adatokat, vagy kicsit belenyúlunk és szétcincáljuk, akkor látjuk, hogy az agglomerációban 35-36 százalék körül van az üresedési ráta, miközben Budapesten most 13 és fél százalék körül mozog az átlag, vagy legalábbis így zártuk a tavalyi évet. Az idei első negyedéves adatok még nincsenek meg, de drasztikusan aligha változott a helyzet az első három hónapban a VLK Newmark ügyvezetője szerint.
Valószínűleg még egy kicsit feljebb fog menni, 14-15 százalékra is emelkedhet a kihasználatlansági ráta, ezt a szakember azonban még nem tartja vészesnek, ugyanis a 2008-as válság közepén 20 százalék felett is volt ez a mutató. Igaz, más okból, mert akkor a cégek megszűnése, most a bérlőkre jellemző kivárás miatt. A szerződések lejártakor most
a többség jellemzően néhány évre hosszabbít csak,
amíg pontosabban látja és tudja, hogy mekkora területigénye lesz később.
A legkevesebb üres iroda egyébként Észak-Budán van, nagyjából 8 és fél százalék, de Kalaus Valter hangsúlyozta, hogy mindig óva int mindenkit attól, hogy átlagos számokat nézzen. Ugyanis ha valaki a Váci úton keres 1000 négyzetméter irodát, őt nem érdekli az, hogy mi van az agglomerációban.
Sőt, még azt sem érdekli, hogy mi van Észak-Budán, őt az az alpiac érdekli, ahol irodát szeretne bérelni, számára az ottani helyzet a mérvadó.
Belső mozgás, költözési hullám jöhet
A jelenlegi kereslet azonban nem indukál új fejlesztéseket, de a szükséges energetikai korszerűsítések, az ESG fókusz, az új elvárások felújítási és költözési hullámot, belső mozgást indíthatnak el a piacon.
Azt nem mondhatjuk, hogy nincs érdeklődés, mert kint vannak a cégek a piacon, nézik a lehetőséget, nézik a körülményeket, és mérlegelik azt, hogy a jelenlegi épület, milyen mértékben felel meg a jövőbeni kritériumoknak, és ha nem felel meg, akkor azt, hogy milyen átalakítások szükségesek – hangzott el. Hiába van azonban érdeklődő bőven,
kevés a költözés, mert az érdeklődők nagy része még inkább kivár.
Felmerült már, és részletesen írtunk is a lehetséges funkció váltásokról, de ezek egyelőre nem tematizálják igazán az irodapiacot, ahol a bérlőkhöz hasonlóan a bérbeadók is számolgatnak még csak.
Irodaházból lakóház, kollégium vagy bármi más: eljött a funkcióváltások idejeHostellé, hotellé, munkásszállóvá, esetleg lakóépületté alakulhatnak át a következő években a teljes felújításra szoruló irodaházak. Ezek egy része már évek óta üresen áll, vagy olyan drágán üzemeltethető, hogy nem tud versenyképes díjjal bérlőt vonzani. A „tényleges” üresedési ráta pedig fele sincs a hivatalosnak, a kereslet és a kínálat más irányba tolódik. |
Vidékre mennek az irodafejlesztők?
Izgalmas pont viszont most a vidék, hogy a folyamatban lévő és tervezett ipari fejlesztéseknek lesz-e, mikor és mekkora irodapiaci vonzata.
Ez fontos kérdés, de választ adni még nem lehet rá.
Kifejezetten jó a trend viszont, hogy Magyarország végre nem lesz annyira központosított, nem lesz annyira Budapest-centrikus, mint amilyen az elmúlt időkben volt, hanem most
kialakulóban van két, vagy talán több újabb központ is.
Debrecen, Nyíregyháza és Miskolc most nagyon fókuszban van, alapvetően a BMW beruházás és a Catl beruházás révén. Ezek és a hozzájuk kapcsolódó beszállítók, illetve üzleti partnerek drasztikusan megváltoztatják az adott terület ipari tevékenységét.
Valószínűleg ez folytatódik majd a következő években is, amikor ezeknek a gyáraknak, üzemeknek, a beszállítóknak valamilyen mértékű irodai igénye biztos, hogy lesz.
Azt se felejtsük el – mondta a szakember:
általános dolog az is, hogy ezeknek a nagy cégeknek van szolgáltató központja, ami nem biztos, hogy rögtön Magyarországra jön.
De hogy ha itt a BMW-gyár vagy egy kínai akkumulátorgyár sikeresen megalapozza a működését, akkor joggal gondolhatjuk azt, hogy a következő években akár ezeknek a cégeknek irodai igénye is lesz majd.
Az is lehet, hogy ez azon a környéken lesz, de az is lehet, hogy Budapesten lesz, lényegében mindenféleképpen ez egy remek fejlemény lehet Kalaus Valter szerint.
Az is egy örömteli dolog – tette hozzá, hogy Szegeden fog megépülni a BYD elektromos autógyár, aminek ugyancsak biztosan lesz irodai igénye. Ráadásul nemcsak magának ennek a cégnek, hanem a beszállító és üzleti partnereinek is, akik a második vonalban jönnek majd Magyarországra.
És azért valljuk be, hogy
egy kínai szemével a Budapest–Szeged, vagy Budapest–Debrecen távolság nem távolság,
hiszen náluk sokkal nagyobb távolságok vannak, ahhoz szoktak. Nálunk sem lesz probléma, hogy valahol ezen a vonalon ez létre tudjon jönni majd – fogalmazott a szakember.
