A népszerű területeken minimális, a periférián viszont jóval magasabb az üresedési ráta a budapesti irodapiacon, mint a legutóbb kimutatott 13,2 százalék – nyilatkozta a Világgazdaságnak Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatója.
A világ egyik legnagyobb független ingatlan-tanácsadó cégének magyarországi vezetője szerint Budapesten,
ha csak az azonnali piacképes és keresett területekre vetítve nézzük az üresedési rátát, az nem több mint 5-6 százalék most.
A statisztika nem mond el mindent
Sokszor lehet csalóka és félrevezető a statisztika, egyrészt a jelenlegi 13,2 százalékos üresedési ráta egész Budapestre vonatkozik, de ez a szám alpiaconként változó. Ha például valaki a Váci úton vagy a belvárosban szeretne irodát bérelni, és ott keres lehetőségeket, akkor számára nem releváns, hogy Budaörsön mennyi szabad terület áll rendelkezésre.
Jóval kisebb az átlagosnál, mindenképpen egy számjegyű a valóban modern, új vagy újszerű épületek közül azok kihasználatlansági rátája, amelyek megfelelnek például a multinacionális cégek ESG-elvárásainak.
Ebből adódik a piac egyik nagy problémája, mégpedig az, hogy
vajon mi lesz azokkal a területekkel, amelyek nem korszerűek és jelentős felújítást igényelnek.
Milyen ráfordítással lehet ezeket piacképes termékké tenni, és mi történik azokkal az irodákkal, amelyek kevésbé jó helyen elhelyezkedő épületekben, régóta üresen állnak?
Még nincs komoly probléma, bár egyre többen aggodalmaskodnak az immár 13 százalékot is meghaladó üres területek arányán, de ez még teljesen egészséges piaci körülményeket tükröz
– szögezte le Kalaus Valter.
A problémák majd csak most jöhetnek elő, amikor érzékelhetővé válik annak a hatása, hogy az elmúlt egy-másfél évben nem indult új fejlesztés. Miután egy irodaház kivitelezése az átadásig 24–30 hónap, ezt azt jelenti, hogy legalább két éven keresztül nem kerül a piacra új modern irodaépület.
Ami van, elfogy, és nem tudni, meddig tart a jelenlegi piaci periódus, amikor a fejlesztők kivárnak.
Elcsúszik a kereslet és a kínálat
A kereslet és a kínálat fokozatosan, de folyamatosan csúszik el egymás mellett, hiszen idővel elfogynak, mert bérlőre lelnek az új területek, az alapvető igényt, a gazdaságos és fenntartható üzemeltetés iránti elvárást a korszerűtlen régi, üres házak nem tudják kielégíteni.
A korszerűsítés az irodapiacon egyre aktuálisabb és tömeges kihívás, de a matek nem mindig jön ki – összegezte a szakember. Miután az üzemeltetési díjak az előtti négyzetméterenkénti 3-4 euróról 7-9 euróra emelkedtek, a régi házak még olcsóbb bérleti díjakkal sem tudnak versenyképesek lenni, viszont a modernizálás olyan drága, hogy nem feltétlenül éri meg.
A probléma az irodaterületek 6-8 százalékát már most érinti, ezek zömében régóta és reménytelenül üresen álló részek.
Fotó: Kallus György / Világgazdaság
Az új irodaházak most 17-19 eurós, a régiek 14 euró körüli bérleti díjjal működnek, viszont az utóbbiakért még felújítva sem tudnak 15-16 eurónál többet elkérni a bérbeadók, miközben a régi épületekre gyakran négyzetméterenként legalább 600-700 eurót is rá kell költeni, hogy fel tudják venni a versenyt az új fejlesztésekkel.
Új korszak a piacon
A jobb helyen lévő korszerűtlen irodaházak mostanában górcső alá kerülnek, a funkcióváltás lehetőségét az irodaként gazdaságtalanul felújítható épületek esetében akár kollégiumként, munkásszállóként, hostelként vagy hotelként, de adott esetben lakóépületként is elképzelhetőnek tartja az ingatlanpiaci szakember.
Budapesten nagyon szűkös még a diákszállók kapacitása, de nagyon keresett termék a hostel és a munkásszálló is, ezen a téren
várható, hogy akár új projektek indulnak, akár funkcióváltással elégítik ki ezeket az igényeket a fejlesztők.
Bár az ingatlanbefektetési piac most szerényen teljesít, mindig vannak és lesznek olyan befektetők, akik keresik a lehetőséget, hogy olcsón megvegyenek egy-egy olyan épületet, amelyet alulértékel a piac, de ők fantáziát látnak az átépítésében vagy felújításában és újrapozicionálásában – szögezte le a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.
