Kárpátalja lett a biztonság szimbóluma: rekordkereslet, drága bérlés, kiszámíthatatlan kínálat
Jurij Pita, az Ukrán Ingatlanszakértők Szövetségének korábbi elnöke szerint 2025-ben a lakásvásárlási piac érezhetően aktívabb volt, mint egy évvel korábban, és a tranzakciók zöme ott jött létre, ahol a biztonsági helyzet viszonylag stabil, vagyis a hátországi megyeszékhelyeken.
„A lendület mögött több, egymást erősítő ok áll: a halasztott kereslet (sokan attól tartanak, hogy a háború után drágább lesz), illetve a belső menekültek helyzete, akik egyre gyakrabban váltanak bérlésről vásárlásra azokban a városokban, ahol már évek óta élnek, dolgoznak, és reálisnak látják a hosszabb távú maradást” – fogalmazott.
Olekszandr Bojko ingatlanközvetítő úgy látja, 2025 „a végső alkalmazkodás éve” volt. Míg 2022-ben és 2023 elején sok döntés félelemből, gyors kényszerértékesítésként született, addig 2024–2025-ben a vevők már letisztult céllal rendelkeztek: saját lakhatás, költözés vagy hosszú távú értékmegőrzés. Bojko a legaktívabb piacok között Kijevet, Lemberget, Ungvárt, Luckot, Ternopilt és Ivano-Frankivszkot említette. Szerinte a piac kevésbé „híralapú”: az információs hullámoknál jobban számít a fizetőképesség, a hitelezhetőség, a munkaerőpiac állapota és a befogadó városok üzleti aktivitása.
A számok ugyanebbe az irányba mutatnak. Vitalij Poberezkij, a DIM.RIA ingatlanportál termékfejlesztési vezetője szerint 2025-ben a rakétatámadások és az energiarendszer terhelése mellett is bővült a szektor, leginkább a nyugati régiókban és Kijevben.
Dollárban mérve az új építésű lakások ára nagyjából 9-10 százalékkal emelkedett, a használt lakásoké átlagosan 4-6 százalékkal, miközben Kijevben és több nyugati megyében ennél erősebb drágulást is mértek.
A keresleti oldalon a legnagyobb ugrás Kárpátalján történt: a DIM.RIA adatai szerint az érdeklődés 83 százalékkal nőtt 2024 decemberéhez képest, miközben országosan az átlagos keresletnövekedés 29 százalék körül alakult. A logika egyszerű: Kárpátalja a közbeszédben „a legbiztonságosabb régió” képét kapta meg, ezért a menekülési és a befektetési motiváció ugyanoda koncentrálódik. A kínálat azonban nem tud ugyanilyen tempóban nőni, és ez felfelé tolja az árakat, illetve a bérleti díjakat.
Érdekes kettősség, hogy a kiugró kereslet nem jelentett automatikusan árrobbanást az új építésű ingatlanok terén. Kárpátalján az új lakások átlagos négyzetméterára 1114 dollár, ami 5 százalékkal alacsonyabb, mint egy éve. Kijev maradt az árszint vezetője: az új építésűek négyzetmétere átlagosan 1445 dollár, ez közel 8 százalékos éves emelkedés. Lemberg megyében 1188 dollár az átlag (plusz 9 százalék), Kirovohradban 1156 dollár (plusz 12 százalék), Dnyipropetrovszkban 1122 dollár (plusz 4 százalék).
A használt lakásoknál viszont sokkal látványosabb a drágulás, főleg a biztonságosabb régiókban és a nagyobb alapterületű ingatlanoknál. Egyszobás lakásért Kijevben átlagosan 98 ezer dollárt kérnek (plusz 12 százalék), Lembergben 74 ezer dollárt (plusz 6 százalék), Ivano-Frankivszkban 68 ezer dollárt (plusz 29 százalék), Kárpátalján szintén 68 ezer dollárt (plusz 9 százalék). Kétszobás lakások esetében Kijev átlagára 144 ezer dollár (plusz 35 százalék), míg Kárpátalján 92 ezer dollár (plusz 12 százalék). A háromszobásoknál a fővárosi átlag 195 ezer dollár (plusz 53 százalék).
Jurij Pita szerint százalékos alapon Kárpátalja volt az év favoritja.
A szakértő szerint itt inkább 20 százalék feletti éves drágulás történt, miközben például Csernyivci környékén 10 százalék, Kijevben pedig nagyjából 10 százalék körüli ütem volt a jellemző. A keleti, frontközeli megyék ezzel szemben külön kategóriát alkotnak: ott az árak sok helyen stagnálnak, a tranzakciók egy része pedig az állami jeVidnovlennya (újjáépítési kompenzációs program – a szerk.) programhoz kötődik.
A háborús hétköznapok egy új minőségi szabványt is kikényszerítettek. Az energiafüggetlenség ma már nem extra, hanem elvárás: autonóm áramellátás, stabil internet, megbízható vízellátás, lehetőség szerint gáz. A vevők és bérlők sokszor előbb kérdeznek rá az óvóhelyek meglétére, a tartalékmegoldásokra és az épület műszaki állapotára, mint a kilátásra vagy a látványtervekre. Kijevben mindez a szatellitvárosok felé tereli a figyelmet (Irpiny, Bucsa, Szofijivszka Borscsahivka): a nagyvárosi munkaerőpiac még elérhető, miközben a kockázat és az ár másképp oszlik meg.
A keresletet 2025-ben a költségvetési támaszok is megtartották. Vitalij Poberezkij szerint a jeOszelja kedvezményes jelzáloghitel-program közvetlenül élénkíti a lakáskeresletet és a kivitelezői kapacitásokat: 2025 eleje óta több mint 7200 igénylő jutott támogatott hitelhez, összesen közel 14 milliárd hrivnya (107 milliárd forint) értékben. Olekszandr Bojko úgy fogalmaz: a program nem hoz pánikszerű rohamot, viszont stabil, fizetőképes vevőréteget tart a piacon, főleg a tömeg- és komfortszegmensben, és enélkül érdemben kevesebb ügylet köttetne. A 2026-os hatás szerinte egyetlen mondatban összefoglalható: ha akadozik a finanszírozás, a piac azonnal visszaesik; ha viszont bővül a kör a 3 vagy a 7 százalékos sávban, az aktivitás fennmarad.
A bérleti piac ennél gyorsabban reagált. Jurij Pita szerint Kijevben a megfizethetőbb szegmensben 10-15 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak, és a főváros nagyjából Lemberggel egy árszinten maradt a legdrágább régiók között. A DIM.RIA adatai szerint az egyszobás lakás átlagos havi bérleti díja Kárpátalján 18 450 hrivnya (140 ezer forint; plusz 13 százalék), Lembergben 14 350 hrivnya (110 ezer forint; plusz 2 százalék), Kijevben 14 ezer hrivnya (107 ezer forint; lényegi változás nélkül). A kétszobások esetében Kárpátalja 19 680 hrivnya (150 ezer forint; plusz 26 százalék), Kijev 16 500 hrivnya (126 ezer forint; plusz 3 százalék), Ivano-Frankivszk 16 400 hrivnya (125 ezer forint; plusz 9 százalék). A háromszobásoknál a bérleti díj Kijevben 28 700 hrivnya (220 ezer forint), Lemberg megyében 21 ezer hrivnya (160 ezer forint; plusz 5 százalék), Kárpátalján pedig 17 ezer hrivnya (plusz 36 százalék) körül mozog.
A piac működése is átalakult: a 3–6 hónapos szerződések és a rugalmas feltételek sok helyen alapnak számítanak, mert a háztartások a biztonsági helyzet, a munka és az energiahálózat terhelése alapján gyorsan váltanak. Poberezkij szerint Kijevben egy hirdetésre átlagosan 5-7 megkeresés jutott, míg a szűk kínálatú városokban egyetlen lakásért akár 20 érdeklődő is versenyezhetett.
A 2026-os kilátásokról a szakértők óvatosan fogalmaznak. Jurij Pita szerint a lakás „nehéz” eszköz, nem reagál egyik napról a másikra, és még egy tűzszünet után sem indul azonnali vásárlási hullám.
Úgy véli, a belső menekültek egy része legalább három hónapig, akár fél évig kivárhat, mielőtt a visszaköltözésről dönt. Ez először a bérleti kínálatot és az árakat mozgathatja. Olekszandr Bojko ugyanakkor felvázolt egy feltételes forgatókönyvet: ha valódi, garantált stabilizáció jönne, a felgyülemlett kereslet „kiszabadulhat”, és az árak 15-20 százalékkal is emelkedhetnek az első hat hónapban. A bázisforgatókönyv inkább mérsékelt: Vitalij Poberezkij szerint a kulcs továbbra is a biztonság, a gazdaság helyreállása és a finanszírozás, vagyis lassú élénkülés és óvatos ármozgás várható.
A tavalyi évben tehát a lakásárak és a bérleti díjak minden eddiginél nyíltabban követték a kockázati térképet. Kárpátalja ezen a térképen nem pusztán a legnyugatibb megye, hanem sokak számára a kiszámíthatóság jelképe lett. A háború újrarendezte a lakhatás logikáját, és amíg ez a bizonytalanság tart, addig a „biztonság ára” továbbra is be fog épülni a négyzetméterekbe.
