Elkelt és átváltozó plázák

Új tulajdonosa van a 2001-ben megnyitott MOM Parknak: a PBW Real Estate Fund NV közép-európai ingatlanokra specializálódott zárt ingatlanalap vásárolta meg. Eladója és egykori fejlesztője, a Bayerische Hausbau International GmbH és a Bayerische Landesbank Europa-Immobilien-Beteiligungs GmbH által alkotta csoport elégedett lehet, hiszen a csaknem teljesen kiadott központ sokat hozott a konyhára, bár népszerűség tekintetében elmarad a vezető hármastól (West End, Mammut, Árkád).

A MOM Park épületegyüttes egy 30 ezer négyzetméteres bevásárlóközpontból és 17 ezer négyzetméternyi irodából áll, az objektum alatt 1234 férőhelyes mélygarázs található. Közvetlen mellette lakások is vannak az egykori projektterületen.

Martin Schramm, az Ergo Trust GmbH ügyvezető igazgatója szerint aktívan tárgyalnak további befektetésekről a kiskereskedelmi, valamint az irodai szektorban egyaránt, nemcsak Magyarországon, hanem Lengyel- és Csehországban is.

A PBW Fund teljes ingatlanportfóliójának értéke több mint 350 millió euróra rúg, ennek része az IBC és Myslbek Prágában, az Emke, a West End Business Center és a MOM Park Budapesten, továbbá az Atrium Tower Varsóban. A PBW Real Estate Fund 350 millió euróról 500 millióra növeli vagyonát. Az ingatlanalapot az IXIS AEW Europe és az Ergo Trust GmbH közös leányvállalata, a PBW Real Estate Asset Management (PBW Ream) kezeli. A most hozzá került MOM Parkot a PBW Ream százszázalékos tulajdonú leányvállalata, a budapesti PBW Hungary Rt. fogja üzemeltetni.

Tavaly szezonja volt a plázáknak: a Plaza Centers 12 központot adott el Magyarországon. A vevő francia Klépierre erős bevételnövekedésről számolt be ezeknél az egységeknél. A Plaza Centers az idén tavasszal további négy vidéki központot is értékesített, ezúttal a brit Dawnay Daynek. A szombathelyi és a pécsi ingatlanoknál várhatóan átalakítás lesz, de a többi vidéki pláza többsége is folyamatos megújulás elé néz.

Teljes újrapozicionálás lesz a közeljövőben több budapesti plázánál - mondta lapunknak Pál Erika, a Jones Lang LaSalle szakértője. Akár teljes funkcióváltásra is sor kerülhet. Az Eleven Centernél már megtörtént, szakmai körök szerint a következő a Lurdy ház lesz, amely már most is inkább a moziból és az irodáiból él, a felső bevásárlóközponti szint gyakorlatilag kihasználatlan. Több szakember szerint a Lurdy házat érdemes lenne csak szórakoztató-szabadidős vagy csak irodai funkcióra átállítani, esetleg olyasfajta kereskedelmi központtá változtatni, mint az Asia Center, ahol a nagy- és kiskereskedelem együtt él.

Üzleti szempontból kulcsfontosságú a megfelelő és gyorsan változtatható bérlői mix kialakítása. Erre utalt Sikos T. Tamás is a hazai bevásárlóközpontokról írt, néhány napja megjelent első, átfogó könyvben (A fogyasztás új katedrálisai). Mint írja: "A beruházók, a fejlesztők és a menedzserek szoros együttműködése nagyobb hangsúlyt kap, mert a vásárlók is megváltoznak. Magyarország 10-15 év múlva az EU már tapasztalatokkal rendelkező tagja lesz, s ez a lakosság ismereteiben, igényeiben is kifejezésre fog jutni. Nagyobb mértékű lesz a nyelvismerettel rendelkező polgárok aránya, a mai tizenévesek fiatal felnőttek lesznek, a középkorúak a mai időskorúaknál jobb lakás- és jövedelemviszonyok mellett élnek majd, külföldön tanult vagy dolgozott, de legalább olyan nyugdíjasokra lehet számítani, akik sokat utaztak már. A fogyasztók a tanulási folyamat eredményeként újabb értékeket tarthatnak fontosnak, például az időt, s ez hatással lehet vásárlási szokásaikra." Több szakértő megemlítette, hogy a bérlői mixben sokkal nagyobb súlyt kapnak majd a szabadidő hasznos eltöltését szolgáló termékeket, eszközöket és szolgáltatásokat kínáló egységek. Erre már most is törekszik néhány központ üzemeltetője, de a változás egy-két éven belül átláthatóbb lesz.

A pozicionálás a vonzáskörzetben élő vevők alapos tanulmányozásán is alapul, illetve figyelembe veszi, hogy miként változik a vevők összetétele, esetleg más körzetekből is érkeznek vásárlók. Ezt megerősítette Makó András, a Raiffeisen Ingatlan Rt. igazgatója. Cége üzemelteti a rózsadombi Rózsakert bevásárlóközpontot, ahol nincsenek nagyon nagy alapterületű üzletek. Inkább a réspiacokon működő, prémium termékekkel kereskedő társaságokat és szolgáltatókat akarták megnyerni, s ez bevált.