Egyre többet kell dolgozni egy lakásért Budapesten – mit hozhat az új kormány?
A budapesti árakat egyre inkább régiós összevetésben lehet igazán elhelyezni. A régiós fővárosok ingatlanárai ugyanis látványosan közelednek egymáshoz, még ha továbbra is jelentős különbségek vannak közöttük. Prága őrzi vezető helyét a legdrágább régiós fővárosként, Bukarest pedig továbbra is a legolcsóbbak közé tartozik, Budapest ebben a mezőnyben valahol a középmezőny alsó szélén helyezkedik el.
A teljes beszélgetés a Világgazdaság YouTube-csatornáján tekinthető meg:
Az a kijelentés, miszerint Budapest olcsó főváros, első hallásra talán meglepőnek tűnhet azok számára, akik a saját bőrükön érzik az elmúlt évek folyamatos drágulását, de a kép árnyaltabb, ha nem pusztán a négyzetméterárakat, hanem a helyi jövedelmekhez viszonyított megfizethetőséget is figyelembe vesszük.
Az ingatlanpiaci folyamatok megértéséhez ugyanis önmagában nem elég azt nézni, hogy mennyibe kerül egy lakás. Legalább ennyire fontos, hogy az adott országban vagy városban a helyi átlagfizetésekhez képest mekkora teher egy ingatlan megvásárlása.
Egy ötven négyzetméteres lakás ára egészen mást jelent Budapesten, mint Prágában vagy Bukarestben, ha azt vizsgáljuk, hány havi vagy akár hány éves nettó kereset szükséges az előteremtéséhez.
Ennek ellenére igenis valós a drágulás, és a magyar vevők számára egyre nehezebb lépést tartani vele. Az elmúlt évtized nagy részében szinte folyamatos volt az áremelkedés a hazai lakáspiacon, és csak rövidebb időszakok hoztak átmeneti megtorpanást. A korábbi években sokan újra és újra azt gondolták, hogy az árak elérték a plafont, innen már nincs tovább, a piac azonban rendre rácáfolt erre.
Két keresleti hullám jellemezte a 2025-ös évet
A piacot az elmúlt időszakban két markáns keresleti hullám mozgatta. Az egyik az év elején jelent meg, amikor az állampapírból kiszálló befektetők egy része ismét az ingatlanpiacon keresett lehetőséget. A másik hullámot a kedvezményes, 3 százalékos hitel hozta magával, amely különösen a fiatalabb vásárlók körében élénkítette meg a keresletet. Ez a konstrukció nemcsak a keresleti oldalt mozgatta meg, hanem a kínálatra is hatással volt: a fejlesztők és beruházók gyorsan reagáltak, és igyekeztek olyan új projekteket piacra vinni, amelyek megfelelnek az árkorlátoknak és a támogatott hitel feltételeinek.
Az új magyar kormány intézkedései
A jövő szempontjából egyelőre sok a bizonytalanság, és ez nemcsak a gazdasági, hanem a politikai környezetből is fakad. Az új kormány lakáspiaci intézkedéseit illetően még korai határozott állításokat megfogalmazni, hiszen a konkrét lépések még nem ismertek. Vannak ugyan olyan kampányígéretek és jelzések, amelyekből következtetni lehet bizonyos irányokra – például a bérlakásépítések ösztönzésére vagy a kedvezményes hitelprogram fenntartására –, de ezek önmagukban még nem elegendők ahhoz, hogy biztos forgatókönyveket rajzoljunk fel.
A nemzetközi gazdasági és geopolitikai helyzet legalább ennyire meghatározó. Az infláció, az energiaárak, a forint árfolyama, a nemzetközi pénzpiaci mozgások és a kamatkörnyezet mind közvetlenül vagy közvetve hatnak a lakáshitel-kamatokra, ezen keresztül pedig a vásárlási kedvre és a keresletre. Ha a forint stabil marad, és kedvezőbb kamatkörnyezet alakul ki, az élénkítheti a piacot. Ha viszont nő a bizonytalanság, emelkedik az infláció vagy romlik a finanszírozási környezet, az könnyen visszafoghatja a keresletet.
