Budapest: venni, venni, venni

Budapest a raktáraknál a második, az irodáknál az ötödik, az üzlethelyiségeknél pedig a kilencedik azon a ranglistán, amelyet a vásárlásra leginkább ajánlott ingatlanokkal bíró 27 európai nagyvárosról készített a tekintélyes amerikai Urban Land Institute nonprofit ingatlanos szervezet és a PricewaterhouseCoopers globális tanácsadó cég. Prága ugyan mindhárom kategóriában megelőzi a magyar fővárost, de a legtöbb elemző szerint középtávon hátrább kerülhet.

Hazánk közép-európai viszonylatban is keresett célpont az ingatlanpiacon, hiszen egyes felmérések szerint a régióba érkező befektetési összegek mintegy 70 százalékát allokálják Budapestre és Prágába. Versenyképességünket mutatja, hogy míg 2003-ban a Prágában megkötött ingatlanbefektetési tranzakciók rekordvolument, kb. 650 millió eurót tettek ki, 2004-ben a Budapesten regisztrált ügyletek összértéke megközelítette az egymilliárd eurót - mondta Salamon Adorján, az Eston International elnök-vezérigazgatója.

A szakértő szerint 2005-ben várhatóan jelentősen visszaesik az ingatlanbefektetési ügyletek volumene, hiszen a 2004. évihez hasonló kínálatbővülés nem várható. Az eladósorba került ingatlanok piacra hozatalát a nagy befektetői aktivitás sürgette, ugyanakkor az előző évek során a megfelelő befektetési eszközökből tapasztalt hiány a vásárlók gyors döntéshozatalát szorgalmazta.

A magyarországi elemzők - köztük Furulyás Ferenc, a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlan-tanácsadó befektetési szakértője - azt emelik ki, hogy a hozamszintek általános csökkenése valamennyi részpiacon folytatódott 2004-ben, az ütem ugyanakkor lassuló volt. Az A kategóriás irodaingatlanok némelyike már nyolc százalék alatti hozamszinten cserélt gazdát, a következő tíz hónapban azonban a hozamszintek stabilizálódása mellett egyikük sem számít 7,25 százalék alatti megtérülési mutatókra.

A legmagasabb hozam az ipari ingatlanoknál érhető el, itt optimisták a befektetők, de tudomásul kell venni, hogy együtt kezelik a magyar, a cseh és a lengyel piacot. A kereskedelmieknél nemcsak a bérlőt, hanem a vevőt is be kell csalogatni az adott ingatlanba. Nálunk már kevés a jó befektetési termék, ezért kemény verseny van a befektetők között - fejtette ki Furulyás Ferenc.

Salamon Adorján ehhez hozzáfűzte: számos bérbe adott, gyengébb minőségű (C kategóriás) irodaépület esetén merül fel az eltérő koncepcióval való újrahasznosítás igénye, így a fejlesztési lehetőségek függvényében az elhelyezkedés válik a legfontosabb szemponttá. Ez az adott esetben akár kilenc százalék körüli hozamon történő vásárlást is indokolttá tehet, ugyanakkor a C kategóriás irodaépületek jellemző hozamszintje továbbra is tíz százalék fölötti - vélekedett.

A külföldi befektetők inkább kockázatkerülők, ezért főleg Budapestre és környékére összpontosítanak. A hazai ingatlanalapok ugyanakkor gyakran vásárolnak vidéki ingatlanokat is, a magasabb (12-14 százalékos) hozam reményében. A külföldi befektetők célterülete várhatóan továbbra is Magyarország központi régiója, ezen belül Budapest és annak környéke lesz, befektetési portfóliójuk további bővítésére emellett leginkább a nyugat-dunántúli városok esetén lehet számítani.

Cory Hrncirik, a CB Richard Ellis globális ingatlanközvetítő és szakmai szolgáltató cég közép-európai kutatásvezetője úgy látja: egyelőre nincs olyan jel, hogy az idén jelentősen lassulna a hozamszint csökkenése. Természetesen nem lesz veszélyben a versenyképesség, de az biztos, hogy az alkalmas termékek számának szűkülése rontja a térség pozícióit. Arról nem is beszélve, hogy szélesedik a befektetőknek felkínált paletta, hiszen Szlovákia és Románia - úgymond - felkerült a térképre.

A szakember figyelemre méltónak nevezte, hogy a Közép-Európába áramló befektetési célú euró- vagy dollármilliók már nem csupán az irodapiacon landolnak, hanem egyre több raktárat, más ipari ingatlant és bevásárlóközpontot találnak meg. Bővülőben van a befektetők köre is, a korábbi német, osztrák és amerikai cégek mellett megjelentek a nagyon aktív írek, hollandok és franciák is.