Rózsadombi árak a Duna-parton

A pesti oldal városközpontjában, az V. kerületben tavaly az árak elértek egy olyan szintet, amely mellett a befektetési célú vásárlás kevéssé tűnik reálisnak. Itt a preferált utcákban, a Duna, a Parlament, a Szent István bazilika környékén 4-500 ezer forintos négyzetméterárakkal találkozhatunk, s a kivételes panorámájú, közvetlenül a folyóparton lévő felső emeleti lakások négyzetméterára akár az egymillió forintot is elérheti. Ezzel az árak behozták "lemaradásukat" a budai oldal dombvidékével szemben.

Látszik tehát, hogy a budai

oldal presztízsterületein, a budai hegyvidék villaövezetében a 4-500 ezer forintos négyzetméterárak teljesen összevethetők az V. kerület kiemelt részeivel. A várnegyedben tipikusan 350- 450 ezer forintos fajlagos árakkal lehet találkozni. A kiemelt bel-budai területek átlagára ettől csak

5-10 százalékkal marad el - öszszegezték tapasztalataikat a legnagyobb hazai új- és használtlakás-kínálattal piacon lévő Otthon Centrum szakemberei.

Az elemzők felmérése szerint a társasházakban megépülő új lakások bruttó árai nagy szóródást mutatnak (210 ezer és 1,4 millió forint/négyzetméter között) a főváros területén. A kínálat nagy részét adó, a tömegigényt kielégítő projektek esetében az átmeneti zónában (XIII., IX. és legújabban a VIII., valamint a XI. kerületben) jellemzően 280-320 ezer forint körül stagnáltak az árak. Angyalföldön és a Középső-Ferencvárosban az értékesítési idő jelentősen kitolódott. Ugyanakkor a VIII. kerületben 2004 folyamán tucatnyi nagy volumenű fejlesztés indult el a tervezett Corvin sétány környezetében. Még ennél is nagyobb potenciált jelent a XI. kerületi egykori ipari zóna és körzete, ahol ugyancsak több ezer lakás építése kezdődött meg, s a tervezett fázisban is hasonlóan nagy volumennel lehet számolni.

A budai oldalon egyre kedveltebbek a központhoz közeli részek. Az itt (Margit körút, Alkotás út vonzásában) megjelenő kis számú társasházi projekt értékesítése a mind ez ideig kielégítetlen kereslet miatt az átlagoshoz képest kevesebb nehézséggel jár. Ugyancsak nagy potenciált rejtenek a pesti oldal peremkerületei is, ahol csak az elmúlt egy-két évben indultak meg lakóparki és tömbberuházási építkezések.

A belvároshoz közeli fejlesztések immár évek óta keresettnek számítanak, nemcsak a fővárosban, de a vidéki nagyvárosokban is. Itt a városközponthoz közeli újlakás-árak a 300-350 ezer forintot is elérhetik négyzetméterenként, az ország keleti és nyugati felében egyaránt.

A múlt év első felében a befektetési céllal vásárló külföldiek (jellemzően írek, angolok, spanyolok) elsősorban a főváros pesti oldalára korlátozták aktivitásukat. Hozamelvárásuk az országukban felvett hitelek kedvező kamatai miatt alacsonyabb az átlagnál, így hajlandók a magasabb árak megfizetésére is. Befektetéseiknél a dublini és londoni példákat vették alapul, ahol az elmúlt évtizedben a városközponthoz közeli területeken hihetetlenül gyors ütemű áremelkedés következett be. Ennek megfelelően - a keresletre reagálva - a VI. és VII. kerület belső részén (illetve az V. kerületben, ahol azonban szűkös az újlakás-kínálat) az árak elértek egy magyar vásárló számára túl magas szintet. Ez - párosulva a külföldi vásárlási hullám mérséklődésével - az év második felére ezeken a területeken az értékesítési ütem jelentős lassulásával járt.

Új színfoltot jelentenek a kínálatban a 2004 folyamán két projekt keretében (III. kerületi Sun Palace és XIII. kerületi RiverLoft) értékesíteni kezdett loftlakások. Ezek a nagy alapterületű (100- 150 m2-es), egykori ipari hasznosítású épületben kialakított lakások átlagon felüli belmagassággal, jellemzően közfalak nélküli kivitelezésben készülnek. Mindaddig, amíg a kínálat szűkös ebben a szegmensben, a megépülő néhány tucat lakás értékesítésekor a fejlesztők sikerre számíthatnak. A használt lakások piacán folyamatos értéknövekedés mutatkozik a szűken vett belvárosban, a gyarapodó sétálóutcák közelében, illetve a régóta húzódó Corvin sétány rehabilitációs programjának hírére a Középső-Józsefváros Nagykörúthoz közel eső területein (itt az árak mára akár 290 ezer forint/négyzetméterig is emelkedhetnek). Ezeken a területeken a szaporodó új fejlesztések is jelentős értéknövelő hatással vannak a lakásállomány egészére.

A VI. kerületi fejlődő szórakozónegyedben (az Andrássy út és Liszt Ferenc tér vonzáskörzetében), illetve a Hősök teréhez közel ugyancsak találkozhatunk 400 ezres fajlagos árakkal.

A VI., VII. és VIII. kerület esetében a Nagykörút még mindig jelentős árhatárt képez a külső és belső területek között. Az ugyancsak magas presztízsű Újlipótvárosban 320-350 ezres átlagárakkal találkozhatunk, míg a zuglói kertvárosban 290-340 ezres árak a jellemzők. A pesti peremkerületekben ugyanakkor - a régi építésű családi házas és lakótelepi övezetek túlsúlya miatt - bőséges a kínálat 200 ezer forint/négyzetméter alatt.

A bérlakáspiacot immár két éve túlkínálat jellemzi, s ebben rövid távon nem várható kedvező irányú elmozdulás. Ennek alapja egyrészt, hogy 2000 és 2003 között - kihasználva a kedvező hitelfeltételeket - a vásárlók jelentős része vett lakást bérbeadási céllal. A megnövekedett kínálattal szemben ugyanakkor csökkenő keresleti volumen áll; ma már nem jellemző új külföldi cégek tömegével való megjelenése.