Az ingatlanalapok iránti folyamatosan növekvő keresletet igyekszik szűkebb mederbe terelni a Magyar Nemzeti Bank azzal a tervezett módosítással, amellyel néhány napról 180-ra emelné az újonnan forgalomba hozott ingatlanalapok befektetési jegyeinek visszaválthatósági idejét. Szakértők szerint ugyanis kockázatos, ha egy eszköz súlya a portfólióban túlságosan megnő, hiszen fizetési problémák felmerülésekor ez likviditási nehézségeket is okozhat.
„Az ingatlanalapok iránti kereslet az új szabályozás részleteinek napvilágra kerülése után erősen megugorhat, hiszen a jelenlegi, kedvezőbb feltételek mellett valószínűleg sokan szeretnének még bevásárolni a »régi« alapok befektetési jegyeiből. A kereslet felfutásának mértékét persze nem lehet előre megjósolni – mondta a Világgazdaságnak Czeiler-Fóris Angelika, az Impact Alapkezelő Zrt. ügyvezető igazgatója. – A májusra várt szigorítás hosszú távon a keresletet bizonyára csökkenti majd, hiszen a rövid távban gondolkodó befektetők kiszorulnak, ami lehetőséget teremt az alapkezelőknek arra, hogy nagyobb arányban tarthassanak ingatlanokat” – tette hozzá. Az ügyvezető igazgató szerint szembetűnő volt, hogy a rövid visszaváltási idejű ingatlanalapokat rövid betétként használták a befektetők. Úgy véli, hogy ezzel normál piaci körülmények között nincs is gond, ám válság esetén súlyos problémát jelenthet, mert olyankor a nem lakóingatlanok piaca a banki finanszírozás leállása miatt szinte azonnal befagy. Az alapkezelőn az sem segít, ha a kifizetésekre gondolva magasabb likvid hányadot tart, míg az értékbecslőknek a tranzakciók hiánya okoz gondot, hiszen nem tudják mihez viszonyítani egy-egy kereskedelmi ingatlan, irodaház, áruház, logisztikai központ értékét.
A nagy ingatlanalapok jellemzően kereskedelmi ingatlanokat vásárolnak, és sokszor a teljes felét állampapírban, likvid eszközben tartják. „Fel is merült, hogy az ilyen alapokat vegyes ingatlanalapoknak kellene nevezni, mert sok befektető nincs tisztában ezzel az aránnyal, de sokszor még azzal sem, hogy milyen ingatlanban van a pénze, mivel számos kisbefektető szemében az ingatlan a lakást jelenti” – fűzte hozzá Czeiler-Fóris Angelika. A Duna House Impact-lakásalapjában egyébként több mint négymilliárd forint van, ami az ingatlanalapokban lévő pénz 0,25 százaléka. Ennél az alapnál a kezdetektől 57 munkanap volt a visszaváltási határidő. Ez közelebb áll az átlagos lakáseladási időhöz, így életszerűbb és biztonságosabb a befektetők számára.
Ebből a szempontból a nagy értékű kereskedelmi ingatlanok esetében a 180 napos határidő sem feltétlenül fedi le teljes mértékben a tranzakció idejét, hiszen ott jellemzően két nagy intézményi piaci szereplő között zajlik az adásvétel, és még finanszírozási kérdések is felmerülnek. A hosszabb határidő mindenképpen segíti, hogy a befektetők ne az úgynevezett forró, rövid távra befektetendő pénzt, hanem a hosszabb távú megtakarításaikat tegyék ingatlanalapokba. A lakásalapba történő pedig hosszú távon lakáscélú megtakarításra is alkalmas, mivel a befektetési jegyek értéke a lakóingatlan-piaccal együtt mozog – vélekedik Czeiler-Fóris Angelika.
