Nem csak az áfa miatt pang a ingatlanpiac

Egyes szakmai körökben az utóbbi időben felmerült, hogy az áfa mérséklése megmozgathatná a hazai lakáspiacot. A lapunknak nyilatkozó vállalatvezetők szerint azonban legfeljebb négyszázalékos, tehát nem számottevő árcsökkentést eredményezne a lakáspiacon, ha 25-ről például 20 százalékosra mérsékelnék az áfát. A mostani túlkínálat csak a nullaszázalékos áfával lenne apasztható, ám mivel ez nem reális, más eszközök egyidejű bevetése szükséges - állítják a cégvezetők. Egyesek szerint a telekáfa 7-8 százalékkal dobta meg a lakásárakat, bevezetése nem volt indokolt, az élőmunkát sújtó terhek pedig eleve fokozottan beépülnek az árakba. Mérséklésük esetleg ellensúlyozná a telekáfát.

Győri László, az évente több száz lakást építő és értékesítő Balusztrád Rt. vezérigazgatója szerint az élőmunka terheinek fokozatos csökkentése is jól jönne, bár fennáll annak a veszélye, hogy ha "kifehéredik" az építőipar, gyorsan, akár kétszeresére is fölmehet a most országosan 2000 forint alatti rezsióradíj. Ez pedig egyre több cég versenyképességét rontaná. Természetesen a túlkínálat is "hozzásegít" a fejlesztők közötti rostához, ez az idén, az év második felében egyre több csődben vagy a piacról való kivonulásban ölthet testet - vetítette előre a szakértő.

A vezérigazgató nem ért egyet azokkal, akik szerint a még mindig magas önerő is gátolja a lakásmobilitást. Sokkal inkább a saját jövedelmi helyzet rossz megítélése lehet probléma. Szintén lassítja a mozgást, hogy a használt és az új lakások árai között még mindig nem elég nagy a különbség - fűzte hozzá.

"Spanyolországban is hasonló a két lakásfajta közötti különbség, de a hitelkamatok sokkal alacsonyabbak, ráadásul a jelzálogbankok az ingatlan értékének akár 80-85 százalékára is adnak kölcsönt, míg például Magyarországon jóval alacsonyabb a hitelkeret" - mondta Korda Péter, az országosan egyszerre több tucat beruházást végző OTP Ingatlan Rt. ügyvezető igazgatója. Elismerte ugyanakkor, hogy miközben ennek ellenére a vevők oldalán fokozatosan javulnak a feltételek, az eladóként is fellépő fejlesztővállalatok kénytelenek jelentős nyereségcsökkenést elszenvedni. Arra számít, hogy a bankok - látván a szűkülő piacot - szigorúbb feltételeket alkalmaznak majd a projektfinanszírozásban, hogy kevesebb legyen a "bebukott" hitel.

Még mindig túlságosan szigorúak a bankok, sokan nem tudják igazolni teljes bevételeiket, és az önerő is nagyon magas, miközben például Lengyelországban semmi saját forrást nem kell felmutatni - fűzte hozzá Lior Harari, a több budapesti és egy több ezer lakásos győri beruházást, továbbá néhány lengyel- és csehországi projektet elindító Engel Group vezérigazgatója, utalva arra, hogy a beruházó és az értékesítő cégek helyzetére milyen más tényezők is hatnak az áfán kívül.

Megemlítette még, hogy a nemrégen életben lépett illetékszabályok ugyancsak leláncolják az újlakás-piacot. A vevőt is, a fejlesztőt is hátrányosan érinti a 15 millió forintos plafon. A vásárlónak e fölötti értéknél már illetéket kell fizetnie, a fejlesztőt pedig arra ösztönözheti, hogy enynyiből hozza ki az építkezést, s miután minden költség folyamatosan emelkedik, a fejlesztők úgynevezett egyszerűsített műszaki tartalmat adnak, tehát nem érdekeltek a legjobb anyagok és berendezések felhasználásában.

Árverseny kell a pályáztatásban - adta meg az egyik receptet Aradi Ferenc, a több ezer fővárosi lakást építő Autóker Holding Rt. értékesítési igazgatója. A vállalat már most is következetesen versenyezteti alvállalkozóit, és nem engedi fölsrófolni az árakat. Már egy ötszázalékos áfamérséklés is jótékonyan hatna a piacra, de a bankoknak is rugalmasabban kellene hitelezniük. Szerinte azért is magasak a fogyasztói árak, mert hihetetlenül sok közvetítőn megy keresztül a termék. Nem tartja üdvözítőnek a használtlakás-beszámítási akciót, amivel néhány hónapja próbálkozik az egyik cég. Mint mondta: ez csak azoknak a vállalatoknak megoldás, amelyeknek egyszerre sok száz vagy több ezer lakás felett van rendelkezési joguk. A fejlesztőknek akkor érné meg, ha saját közvetítői hálózatuk lenne, de ennek kiépítése ma nem gazdaságos.