Váci út-Dél-Buda irodapárbaj
Újabb nagy beruházások befejeződése és több, hat-tízezer négyzetméteres bérleti szerződés várható a budapesti irodapiacon az év hátralévő részében. A szakértők szerint a még mindig meglehetősen agresszív piacon stabilizálódni vagy enyhén emelkedni fognak a bérleti díjak, és felgyorsul a piac tagozódása, miután a dél-budai terület kezdi felvenni a Váci út tempóját.
Trendfordulót lehet érzékelni, s ezt alátámasztotta a piaci likviditás is - mondta Salamon Adorján, az Eston International elnök-vezérigazgatója. Javulnak a gazdasági mutatók, kezd beérni az EU-csatlakozás hatása, egyes szolgáltatások kiszervezése jelentős hatással van és lesz, így újabb call-centerek és egyéb adminisztratív regionális központok elhelyezését kell megoldani az irodákban. Bővül a pénzügyi szektor is, illetve összevonnak részlegeket, s ez is megmozgatja a piacot - fejtette ki, utalva arra, hogy a kihasználtság azért is javulhatott, mert 6-8 hónappal az átadás után az épületek 70-80 százalékban megtelnek.
Akár 90-91 százalékra is emelkedhet a budapesti irodák kihasználtsági mutatója az év végére, noha az idén újabb 150 ezer négyzetméternyi területet adnak át - véli Debreceni Klára, a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlanközvetítő és szakmai szolgáltató cég magyarországi részlegének irodapiaci szakértője. Mint utalt rá: az újabb irodaépítési hullám nyomán jóval kitapinthatóbbak lesznek a kínálaton belüli különbségek. Azon épületeknek lesz rosszabb a kihasználtsága, amelyeket közlekedési szempontból nem teljesen jó helyen húztak fel, rosszak a műszaki adottságai (például túl magas a kiadhatatlan területek aránya) vagy mondjuk nem tartozik hozzá parkoló.
Az idei fejlesztések a mennyiségi mutatókat is javítják: már elértük az egy négyzetméter/lakos mutatót, igaz, a nyugat-európai 3-4 négyzetméter/lakos még messze van, de a közelítés felgyorsult az elmúlt négy évben. Az ezredforduló óta 752 ezer négyzetméternyi irodát létesítettek, s a következő 4-5 évben ennek legalább a felével nőhet az állomány. Debreceni Klára szerint az évezred elején tapasztalt súlyos válságát túlélő informatikai ágazat mostanra megint magára talált, és ez megmutatkozik abban is, hogy a bérlők ágazati megoszlását figyelve arányuk növekvő tendenciát mutat. A pénzügyi szektor a jelek szerint jobban kedveli a saját ingatlant, inkább vásárol vagy építtet, és kevésbé hajlik a bérlet felé. Mindez annak ellenére történik így, hogy tudják: ha később szeretnék eladni az ingatlant, jóval nehezebben szabadulnak meg tőle jó áron, hiszen a túlkínálat óriási lehet.
Több elemző is megjegyezte, hogy a közeljövőben újabb call-centerek, illetve szolgáltató központok jelenhetnek meg Budapesten, ezzel ismét felpörgethetik a keresletet, és értelemszerűen a fejlesztői kedvet is növelhetik. A fejlesztők valószínűleg az eddigieknél is jobban figyelnek majd a dél-budai övezetre, mivel ott a Váci úthoz hasonló irodai és kereskedelmi ingatlannegyed alakulhat ki, ha folytatják az egykori gyártelepek felszámolását.
A fejlesztők pozícióit az is javíthatja, hogy várhatóan emelkedik az előbérleti szerződések aránya, s ezzel kiszámíthatóbb lesz a beruházások ütemezése. Mivel tavaly az év végére elfogytak a nagyobb bérelhető területek, a több ezer négyzetméterre igényt tartó bérlők - három-négy év lekötése esetén - jelentős kedvezményeket érhetnek el a bérleti díjaknál. Az is valószínű, hogy a bérlő-képviseleti megbízások száma emelkedik, hiszen ezek a szolgáltatók hatékonyabban érvényesíthetik a megbízók érdekeit, mint az ingatlanpiac "finomságaihoz" kevésbé értő bérlők.
Nem változik érdemben az üzemeltetők helyzete. A kínálat növekedése és az egyszerre 5-10 ezer négyzetmétert hoszszú távra (öt évnél hosszabb időre) lekötő nagy cégek továbbra is jó alkupozícióban lesznek. Feltehetően ugyan csökken az az idő, amíg mentesítik magukat a bérleti díj fizetése alól (általában 2-3 hónap szokott lenni) és kisebb üzemeltetői hozzájárulást (szakmunkát és anyagot) tudnak kérni az új irodák belső kialakításakor, de a bérleti díjban megszerzett "előnyt" nem kell feladniuk, s ez döntő szempont. Még a belváros legjobb részein sem kell havonta 18 eurónál többet fizetni négyzetméterenként. Ha pedig a cég megelégszik a feltörekvő Dél-Budával, akár 11-12 eurót is kialkudhat.
