Akciókkal édesgetik a bérlőket

Az üresen álló fővárosi és agglomerációs bérirodák aránya továbbra is igen magas, pillanatnyilag 23 százalék felett van. Ez a mutató azonban minden bizonnyal csökkenni fog az év második felétől kezdődően, mely főleg az új kínálat drasztikus csökkenésének lesz köszönhető. Az idei évre tervezett 150 000 m2 irodaterület mintegy nyolcvan százaléka már az első két negyedévben elkészült. 2003-ban várhatóan tovább javul a helyzet, amikor is 1997 óta először ismét 100 000 m2 alatt lehet az egy év alatt átadott új irodaterület.

Az utóbbi hónapok túlkínálatos piacának érdekes jellemzője, hogy a névleges bérleti díj csökkentése helyett (illetve mellett) az épülettulajdonosok változatos kedvezményekkel próbálják vonzóvá tenni irodáikat a potenciális bérlők számára. A leggyakrabban alkalmazott megoldások közül a különböző hosszúságú bérletidíj-mentes időszakokat, valamint az irodák végleges kialakításához a szokásosnál nagyobb mértékben történő hozzájárulást érdemes megemlíteni.

A vállalatok irodatulajdona jelentősen nem változik a következő negyedben, mindössze 6 százalékuk tervez eladást vagy vásárlást - a piacon ezek az erők várhatóan kiegyenlítik egymást - véli a GKI Gazdaságkutató Intézet, amely szerint az irodabérletek gyakorisága a fővárosban mintegy 60 százalékos, a torzítatlan átlagos alapterület nagysága pedig valamivel nagyobb, mint 500 m2.

A bérletek piaca a tulajdonéhoz hasonlóan alakul - a vállalati kereslet jelentős élénkülése nem várható a fővárosban, alacsony forgalom mellett a vállalatok új bérleményei és bérleteik felmondásai várhatóan kiegyenlítik egymást. A piac irodai szegmensében tehát a keresleti viszonyok lényegében változatlanok. Az irodapiac helyzetét a fővárosi vállalatok túlkínálatosnak értékelik. Ezt jelzi, hogy a vételárak emelkedésének éves ütemét mindössze 4,1 százalékra teszik. Ez éppen csak megközelíti a következő 12 hónap inflációs prognózisait - profitot tehát gyakorlatilag nem biztosít. A bérletek tekintetében a megítélés még kedvezőtlenebb - a 2,8 százalékos bérletidíj-emelkedés egyértelműen a beruházói hozamok és vele együtt a reálbérleti díjak csökkenését jelenti.

A saját tulajdonú irodák aránya Pest megyében 35 százalék, az átlagos alapterület kiterjedése pedig 470 m2. A bérelt irodák esetében az előfordulás gyakorisága mindössze 11 százalék, az átlagos alapterület is lényegesen alacsonyabb, 120 m2. Az irodák árának emelkedését a következő 12 hónap folyamán a cégek 5,5, bérleti díjuk emelkedését 4,9 százalékra teszik a Pest megyei vállalkozások. A központi régión kívüli saját irodával bíró cégek az összes vállalkozás több mint 60 százalékát teszik ki; az átlagos irodai alapterület torzítatlan nagysága 340 m2. Ugyanitt a bérelt irodákkal működő cégek aránya 33 százalék, az átlagos bérlemény alapterülete 180 m2. A társaságok komolyabb változtatást nem terveznek saját vagy bérelt irodáik állományában a következő 12 hónapban. Az irodapiac árainak és bérleti díjainak emelkedését a vállalatok 6 százalék körülire teszik a következő 12 hónapra.

A távolabbi jövőre vonatkozóan nem érdemes jóslatokba bocsátkozni, ugyanis az elmúlt egy-két évben tapasztalt bizonytalan piaci helyzet hatására számos fejlesztő a külső körülmények változásától, illetve többfázisú projektek esetén a korábbi ütemek piaci sikerétől tette függővé az újabb irodaházak építésének kezdetét. Jelenleg közel 200 000 négyzetméternyi olyan irodaterületről van tudomásunk, melyek építése gyakorlatilag néhány héten belül elkezdődhetne, ha a beruházók kedvezőnek ítélnék meg a pillanatnyi helyzetet.

Hasonló a helyzet a keresleti oldalon. Az szinte bizonyos, hogy az idei összkereslet nem fogja elérni a tavalyi szintet, kérdéses azonban, hogy mennyire lesz tartós a visszaesés. A DTZ piacelemzői Nyugat-Európában több kutatás során arra a következtetésre jutottak, hogy a makrogazdasági változások apró késéssel jelentkeznek az ingatlanpiacokon. Biztató jel, hogy elemzők szerint a magyar gazdaságban már az idei év első felében kedvező folyamatok indultak el. Ez többek között arra utal, hogy az ország a körülmények kedvező alakulása esetén hamarosan ismét dinamikus növekedési pályára állhat, ami pedig kétségkívül jó hatással lesz az ingatlanpiacokra is.

A kereslet szerkezetét tekintve kiemelendő, hogy a DTZ által jelenleg ismert irodaigények közel egyharmada a közszféra szerep-lőitől származik. Magyarországon viszonylag új jelenség, hogy egyes állami intézmények a bérirodapiacon is megjelennek igényeikkel, de szerepük folyamatosan nő. Erre kiváló példa, hogy a tavalyi év egyik legnagyobb bérleti tranzakciója az Országos Egészségbiztosítási Pénztár nevéhez fűződik, mely során a szervezet közel 9000 négyzetmétert vett bérbe a Globe 13 irodaházban.

A bérleti díjak a tavalyi év során nem csökkentek tovább, a legtöbb bérleti szerződést 14-15 euró/m2/hó körüli bérleti díjon kötötték.