Hogyan módosultak az ingatlaneladás utáni adózás szabályai?

Az első gondot az okozza, hogy mi után is kell adót fizetni: fontos, hogy nem az ingatlan értékesítéséből befolyó összeg, hanem az ebből származó jövedelem az adóköteles. Utóbbi kiszámításához az ingatlan értékesítéséből keletkező bevételből le kell vonni az ingatlannal kapcsolatosan korábban adódott kiadásokat, költségeket. Ilyen többek között az ingatlan megszerzésére fordított összeg, a megszerzéssel kapcsolatos kiadások (mint az illeték vagy az ügyvédi díj), az ingatlan értékét növelő beruházások költsége (olyan ráfordításoké, mint az épület állagának megóvása, a fűtés korszerűsítése vagy akár egy kerítés építése), valamint az ingatlan eladásával járó kiadások. Azokat a ráfordításokat viszont nem lehet e téren figyelembe venni, amelyekkel a magánszemély korábban már csökkentette valamely tevékenységéből származó bevételét.

A jövedelem megállapítása után az adómértéket további tényezők befolyásolják, az összeget ugyanis a szerzés idejének függvényében csökkenteni lehet. A tavaly év végéig élő szabályozás szerint amennyiben az ingatlan legalább öt éven keresztül a magánszemély tulajdonában volt, a hatodik évtől az eladásából származó jövedelem évi 10 százalékkal mérsékelhető, és az adófizetési kötelezettség a szerzés utáni 15. évvel megszűnik. Ez év elejétől ugyanakkor ez az időszak lakás, lakóház, valamint ezekre vonatkozó vagyoni értékű jog átruházása esetén 15-ről öt évre csökken (lásd táblázatunkat). Egyéb ingatlanok esetében azonban a jövőben is marad a 15 éves időszak, a 6. évtől életbe lépő csökkenéssel.
Az adóköteles időszak lerövidítésével párhuzamosan az év elején megszűnt a lakásszerzési kedvezmény, amelyet a jövedelem azon része után vehettek igénybe az ingatlanértékesítők, amelyet saját maguk vagy közeli hozzátartozójuk számára lakótelek vagy lakás megszerzésére, építésére, bővítésére fordítottak. Ha viszont valaki még tavaly adott túl egy ingatlanon, öt éven keresztül még élhet a lakásszerzési kedvezmény lehetőségével. Feltétel ugyanakkor, hogy az eladásról szóló szerződés bejegyzését még 2007-ben végezték el. Az idén ugyanakkor az ingatlan értékesítéséből származó jövedelemből csak az az összeg vonható le, amelyet két éven belül saját magunk vagy közeli hozzátartozónk számára idősek vagy fogyatékos személyek otthonában férőhely vásárlására fordítunk az Európai Gazdasági Társulás valamely tagországában.
Ingatlanok értékesítésénél figyelembe kell venni az új áfatörvény számos passzusát is. A jogszabály áfafizetésre kötelezi azokat a magánszemélyeket, akik két éven belül minimum négy ingatlanukat – építési telküket, új vagy a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől számolva kétévesnél nem idősebb lakásukat – értékesítik. Igaz, ha a negyedik eladás előtt eltelik három év, a számolás elölről kezdődik, vagyis az adófizetés kikerülhető.
Mind az ingatlan értékesítése, mind annak bérbeadása esetén lehetőség van az áfafizetés választására, ám ezt már 2007. december 31-ig be kellett jelenteni az adóhivatalnál. A lakó-, a beépített és a beépítetlen ingatlan értékesítése ilyen választás híján adómentesnek minősül, így nem nyílik lehetőség adólevonásra sem. Ez alól kivétel az építési telek, az új és a beépítés alatt álló ingatlan, vagyis azok az ingatlanok, amelyeknek használatbavétele még nem vagy két éven belül következett be. Ezek értékesítése ugyanis adóköteles tevékenység lesz.