Az elmúlt évek ingatlanpiaci változásai egyaránt kifejezetten vonzó befektetési célponttá tették az új építésű és a használt lakóingatlanokat. Nagyjából öt-hét évvel ezelőtt 7-9 százalékos hozamot lehetett elérni a hosszú távú lakáskiadással, ám mostanra ez 2-3, esetleg 4 százalékra olvadt, arról nem is beszélve, hogy az átlagos felújítási árak a duplájára növekedtek. Vagyis mára a 2015-ös befektetési képlet egészen máshogy néz ki – hívta fel a figyelmet Simon Éva, az Ingatlanbazar.hu üzletágvezetője, aki természetesen örömmel látja a piacon a rengeteg kormányzati ösztönző kedvező hatásait, amelyek még pár esztendeig kitartanak, hosszabb távra azonban nehéz most jósolni.

Dinamikusan kezdődött 2021, és az év végéig kitartott a lendület. Tavaly a nyolcadik esztendejébe lépett a megelőző évi bázishoz viszonyított töretlen reálár-növekedés, és ezzel párhuzamosan a kereslet is erőteljesen bővült

– fejtette ki a Figyelőnek Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont elemzője. Mint mondta, a járvány ellenére sem alakult ki valódi gazdasági és ingatlanpiaci válság, az egymást követő hullámok elsősorban a vevői preferenciákat változtatták meg a szegmensben.

Van túlkínálat?

Mindeközben a szakértők nem évek, hanem lassan évtizedek óta hangoztatják, hogy minden esztendőben nem kevesebb mint 40 ezer otthont (lakást, sorházat, házat) kellene építeni ahhoz, hogy a mintegy négymilliós hazai lakásállomány 1 százaléka újuljon meg évente. Ennyi szükséges ugyanis ahhoz, hogy a megújulás kiegyensúlyozott legyen. Ehhez képest a rendszerváltás óta eltelt 32 esztendőben közel 500 ezerrel kevesebb otthon épült, mint arra a fenti 40 ezres szabály szerint szükség lett volna. Ez a három évtized alatt felgyűlt deficit akkor is igen súlyos, ha a nyugati munkavállalást és a csökkenő népességet belekalkuláljuk, tehát igazi, országos és általános túlkínálat a mostanság évente elkészülő 20-25 ezer új otthont tekintve nem fenyeget, ennyit felszív a piac – legfeljebb növekszik az értékesítési időtáv.

Már csak azért is kitart a kereslet, mert nagyvárosaink munkaerővonzó képessége mind országosan, mind régiós szinten továbbra is stabil, sőt egyre erősebb – elég, ha egy kelet-magyarországi kezdő fizetést egy budapestivel vetünk össze. Az sem csökkenti az igényt, hogy 10-15 év alatt mintegy 60-70 ezerrel nőtt a gyermeküket egyedül nevelők száma, ráadásul – a pandémiás időszak kivételével – a nagyvárosok, különösen a főváros külföldi turistáinak és a határon túlról érkező munkavállalóinak a létszáma is jelentősen megugrott, az ország felértékelődött a külhoniak szemében.

Csakhogy ezt a 40 ezer új lakást jelentő álomhatárt jóval a rendszerváltás előtt, valamint 1990-ben és 2004–05-ben értük csak el.

Azóta, ha úgy tetszik, fokozatosan romlanak az otthonmegújulás mutatói Magyarországon. Az Európai Unió átlagában sincs persze meg ez a 40 ezer. Az EU-ban ezer lakosra évente 3-3,2 új lakás jut, ez a tízmillió magyar polgár esetében 30-32 ezer otthon per év lenne. Nálunk azonban csak a kormányzati támogatások „özöne” révén volt képes ez a mutató megközelíteni a 3-as számot, tehát a 30 ezer lakást.

Fotó: Róka László / MTI

Viszont az elmúlt tíz esztendőt tekintve eleinte a 2008-as válság hatásait is nyögték a háztartások, így évente átlagosan nagyjából 14 ezer új otthon épült, ez az uniós mutató szűk felét teszi ki. Ami viszont nem jelenti feltétlenül azt, hogy nagyon kevés ingatlant húznak fel, hiszen piacgazdasági körülmények közt nyilvánvalóan még több épülne, ha többre lenne szükség, pontosabban ha az átlagvásárlók tőkéje és hitelképessége ezt megengedné.

Lépést tartanak

Túlkínálatról tehát – sok tekintetben a fenti évtizedes lemaradások okán – egyelőre nincs szó. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a közeljövőben nem is várható éles fordulat az árváltozást tekintve, mert a vevők – ha szerényebb ütemben is, de – egyelőre lépést tudnak tartani a lakásdrágulással. Azonban bizonyos városokban lassulhat az áremelkedés üteme. Ez egyben azt is jelenti, hogy belátható időn belül nem pukkad ki lufi ezen a piacon, de az is igaz, hogy a belátható időtáv a koronavírus-járvány miatt nagyon lecsökkent – magyarázta a szakember.

Strukturális hiány

Miközben vidéken, még a Balaton környékén is bőséges a kínálat mind az új, mind a használt otthonok terén, addig a fővárosban és környékén, valamint a nagy megyeszékhelyeken már hosszú évek óta úgynevezett strukturális lakáshiánnyal küzd a piac. Ezt pedig az utóbbi hónapok eseményei – a kormányzati támogatások és a jegybanki zöldhitel miatt élénkülő kereslet – csak erősítették, ha rövid távra szólóan is.

Miről is van szó? Arról, hogy a vásárlók 90-95 százaléka jellemzően a használtpiaci árakat tudja megfizetni Budapesten és a nagyvárosokban.

S ezen olcsóbb használt lakások, házak és sorházak fele-harmada csak igen jelentős kompromisszumokkal alkalmas a 2021-es igényszint kielégítésére. Mind a gépészetet, mind az elrendezést, mind az energiafogyasztást figyelembe véve. Ráadásul a felújításuk ma már nem csupán méregdrága, de a munkaerőhiány okán kifejezetten időigényes is (akár egy-két évbe is beletelhet), s egy ilyen projekt levezénylésére keveseknek van idejük, erejük, szaktudásuk.

Leegyszerűsítve: nem csupán az árak magasak a jövedelmekhez képest, s nemcsak a kamatok indultak el felfelé, hanem még annak is nehéz megtalálnia a megfelelő ár/érték arányú ingatlant, akinek van hozzá kellő forrása, hitelképessége. Mert van ugyan portéka, de nem ott, nem annyiért, nem megfelelő méretben, minőségben.

Friss trendek

Továbbá az utóbbi fél évben – mint utaltunk rá – a szélesedő támogatási lehetőségek okán pluszkereslet jelent meg. Sokan – látva a kamatok emelkedését és kihasználandó a különféle támogatásokat – előre hozták a 2022-re vagy akár 2023–24-re tervezett vásárlásaikat. A különféle hirdetési portálokon a pandémiát megelőző időszakhoz képest a most hirdetett eladó ingatlanok darabszáma 25-30 százalékkal zsugorodott. E csökkenés nagyobb része pedig az elmúlt fél-egy évben történt. Úgy is mondhatjuk, hogy a jó ár/érték arányú ajánlatok nagy részét folyamatosan kimazsolázzák a vevők.

Mennyi lakás kell?

A fentieket figyelembe véve, illetve a friss adatsorokat böngészve kiderül persze: a kép sokkal árnyaltabb annál, mint hogy 30-35 vagy éppen 40 ezer otthon felépítése szükséges-e egy évben. Nem mindegy, hogy hol milyen célú és milyen minőségű ingatlanok kellenek éppen, s hogy milyen áron és mennyiségben tudja ezt „leszállítani” az építőipar.

Könnyen lehet, hogy a fővárosban a sok tízezer airbnb-s lakás ideiglenes (vagy egy részük végleges) kiesése miatt átmeneti vagy akár tartósabb kínálati bővülést látunk majd nemcsak a bérleti, de az adásvételi piacon is.

Továbbá a 2021–22-ben, drága alapanyagokból felépülő – Budapesten nem kiemelt helyeken is egymillió forint körüli négyzetméterárakon piacra kerülő – zöldotthonok csak addig lesznek kelendők, amíg kitartanak a rájuk szabott kedvezményes hitelek.

Új igények

Emellett az igények átalakulásáról sem szabad megfeledkezni. A járvány sokkal elfogadottabbá és szinte általános szabállyá tette az irodai munkák terén a heti két-három napnyi otthoni munkavégzést. Ez a nyugodt, tömegmentes, zöld környezetet biztosító, ráadásul elérhetőbb árú agglomerációs vagy külvárosi lakhatási lehetőségeket is felértékelte, különösen ha jó közlekedéssel ellátott településen vagy városrészben van az adott otthon.

Hosszabb időtávon a demográfiai trendek is meghatározzák a lakásigényeket.

Érdemes e téren megnézni a Központi Statisztikai Hivatal adatgyűjtését a már említett egyszülős (zömmel elvált szülőket takaró) háztartásokról, valamint a mozaikcsaládokról. (Utóbbi azt jelenti, hogy több szülőtől származó gyerekek élnek válások, különköltözések miatt egy háztartásban mostohaanyával, mostohaapával.)

Az egyszülős családokról szóló adat is döbbenetes: a 2001-es és a 2011-es népszámlálás között 410 ezerről közel 476 ezerre emelkedett a legalább egy eltartott gyereket egyedül nevelők száma, ami bő 16 százalékos növekedés. A szakértők becslései szerint – friss népszámlálási adatok híján is – jelenleg félmillió gyermek él egyszülős családban. A csonka és mozaikfamíliák okán pedig folyamatosan, évről évre erősödik az igény a kisebb, városokhoz, munkahelyekhez közelibb, mégis megfizethető lakások iránt.

Ezt az igényt most jobbára a piaci bérlakások elégítik ki, esetleg a nagyszülőkhöz költöznek vissza vagy jobbára mozaikcsaládokat alkotnak az egyedül maradók.

Ugyanakkor nagyon jó lenne, ha születne egy átfogó kormányzati program, melynek keretében a korábbi próbálkozásokhoz képest jóval több szociális bérlakás épülhetne, vagy legalább a rászoruló háztartások valamilyen érdemi kedvezményt, könnyítést, visszatérítéseket kapnának akár a bérleti díj fizetéséhez, akár kis saját erő melletti lakáshoz jutáshoz; tekintve, hogy e rétegek – érthetően – jellemzően anyagi gondokkal is küzdenek.

A teljes cikk elolvasható a Figyelő oldalán.