Nagy kihívások előtt áll a kereskedelmi ingatlanpiac – emiatt várnak a befektetők

Kihívásokkal teli első félévet zárt a magyarországi kiskereskedelmi, irodai és az ipari ingatlanpiac is. „2025-ben a magyar gazdaság növekedési pályája eddig messze elmaradt az előzetes várakozásoktól, év végén 0,5–0,9 százalék között alakulhat, azonban 2026-ra 2-3 százalékos gazdasági bővülés váltható. A munkaerőpiac továbbra is feszes, sőt a lassabb növekedés miatt a munkanélküliségi ráta még emelkedhet is. A bérek nominális emelkedésében is lassulás tapasztalható, az év első öt hónapjában 9 százalékos növekedést regisztráltak” – foglalta össze a kereskedelmi ingatlanpiaci iparágra ható folyamatokat Tóth Kristóf, a Colloers szakértője.

Hozzátette, hogy az inflációs környezet továbbra is nagy kihívást jelent. 2025 júniusában a HICP infláció Magyarországon és Szlovákiában 4,6 százalék, míg Romániában 5,8 százalék, a többi régiós országban pedig 2-3 százalék között alakult. Ezen kívül a kamatkörnyezet változásai jelentősen befolyásolják a hitelpiacokat. Az eurózónában a fő refinanszírozási kamatláb 2025 júniusára 2,15 százalékra csökkent, ami kedvezőbb feltételeket eredményez az euróhitelek piacán, forint alapon finanszírozni nagy projekteket jelenleg nem számít vonzónak.

Zelles-Görgey Balázs, a Colliers igazgatója kiemelte, hogy 2024-ben a piac a mélypontjára süllyedt, a tranzakciós volumen mindössze 400 millió euró körül alakult, miközben a Covid előtti években megközelítette a kétmilliárd eurót is. Az idei év első felében azonban már érzékelhető az élénkülés: a Marriott Hotel eladását is beleszámítva a befektetési forgalom elérte a 450 millió eurót, így a féléves teljesítmény meghaladta a tavalyi egész éves értéket.

ugyanakkor a kereskedelmi ingatlan befektetők a stabilitást keresik, ezért a geopolitikai helyzet volatilitása, a regionális bizonytalanságok még kihatással tudnak lenni az év hátralévő részének tranzakcióira. A szakértő reméli, hogy a felívelő momentumot nem töri meg, hogy 2026 tavaszán parlamenti választásokat fognak tartani Magyarországon. A korábbi tapasztalatok szerint ilyenkor a befektetők behúzzák a féket és megvárják az eredményeket, és hogy milyen irányokba indul el a felálló kormányzat.

A hazai piacon továbbra is a magyar befektetők a legaktívabbak, míg a korábbi években jelen lévő nyugati szereplők jelentős része az ország-specifikus kockázatok miatt kilépett a magyar piacról, jelenleg a befektetők 80 százaléka hazai, de szerencsére mostanában vannak pozitív jelek is.

Az idei évből kiemelkedik és demonstrálja a megújuló befektetői érdeklődést a logisztika befektetési piac iránt az, hogy az Erste Alapkezelő két, összesen 84 000 négyzetméteres raktárcsarnokot vásárolt a HelloParkstól Pátyon, ami az ország történetének legnagyobb logisztikai adásvétele volt. 

Zelles-Görgey Balázs bízik benne, hogy a még gyerekcipőben járó „living” szektor (bérlakás, diákszállás, idősek otthona) idővel kiépül nyugat-európai mintára önálló befektetési szegmenssé, ennek kezdeti jelei érzékelhetőek a piacon, a befektetői érdeklődés élénkül a szektor iránt.

Ezek a befektetések fűtik a kereskedelmi ingatlanpiacot

A befektetési piacon 2025 első félévében a legkeresettebb szegmensek a szállodák voltak (37 százalék), emellett az irodaházak (32 százalék) és az ipari ingatlanok (25 százalék) kapcsán jegyeztek fel tranzakciókat. Míg az elmúlt három évben elvétve akadtak 20-25 millió eurót meghaladó ügyletek, pozitív jel, hogy a piaci információk szerint a HelloParks-üzlet értéke 85-90 millió euró körül volt, a Baker street irodaház tranzakciója meghaladta az 50 millió eurót s, a Marriott hotel ügylet pedig a 110 millió eurót is felülmúlta.

Jelenleg a Colliers a prime iroda hozamot 6,5 százalékra, a prime logisztika hozamot 6,75 százalékra, míg a bevásárlóközpontokat és a retail parkokat 7 százalékos hozamszintre teszi. A hotel tranzakciók esetében további piaci tranzakciókra van szükség egy reális hozamszint megállapításhoz.

Csörgő Anita, a Colliers igazgatója azt emelte ki, hogy a belvárosi, úgynevezett „high street” üzlethelyiségek piaca egyre aktívabb, sorra kötnek bérleti szerződéseket új márkák, amelyek 2025 végére és 2026 első felére tervezik üzleteik megnyitását. A kereslet továbbra is főként a Váci utca és a Fashion Street köré koncentrálódik, ahol gyakorlatilag nincs üresedés, de a környező utcákban (Petőfi Sándor utca, Fehérhajó utca) is növekvő forgalom és bérleti aktivitás tapasztalható. Az Andrássy úton is élénkült a kereslet 2025 első félévében.

A bérleti díjak emelkednek:

• a Váci utca prémium (100-150 négyzetméteres jó kirakattal rendelkező) üzleteinél 2024 eleje óta 15 százalékos a növekedés, jelenleg átlagosan 160 euró/négyzetméter/hó körül alakul.
• Az Andrássy úton a prime bérleti díjak stagnáltak 55 euró/négyzetméter/hó szinten, de az alacsony üresedés miatt a következő 12 hónapban itt is felfelé mutató bérleti nyomás várható.

A retail parkok iránt továbbra is erős a kereslet, különösen a diszkontláncok, élelmiszer-kiskereskedők, FMCG márkák, valamint egészségügyi és fitnesz szolgáltatók részéről, hiszen ezek esetében sokkal kedvezőbb bérleti díjakkal és üzemeltetési költségekkel lehet számolni. 2025-ben egy új nyitás történt (Dera Park, Szentendre), 2026–28-ra pedig további négy vidéki beruházás van előkészítés alatt.

Bevásárlóközpontok esetében fontos fejlemény, hogy 2025 végén nyílik meg a 11 000 négyzetméteres Zenith Corso Zuglóban, amely inkább városrészi, mint klasszikus pláza jellegű. A Corvin Palace (régi Corvin Áruház) épületében 2025 év végén nyit a Time Out Market, melynek gasztro koncepciójában 11 vendéglátóhely, 3 pub és 3 kulturális rendezvényhelyiség várja majd a látogatókat összesen 2 500 négyzetméteren, plusz 600 négyzetméter tetőteraszon.

Új, nagyobb volumenű fejlesztés egyelőre nincs a csőben, kivéve az alapjaitól újjáépülő Duna Pláza, amely 2028-ban, 48 000 négyzetméteren, Duna Mall néven nyílik meg, és 40 százalékkal nagyobb lesz.

Befolyásoló tényező a home office

Ecsődi Miklós, a Colliers irodapiaci üzletágának igazgatója szerint miközben Magyarország a koronavírus-járvány előtt Európa legalacsonyabb irodapiaci üresedési rátájával rendelkezett, jelenleg – az elmúlt években átadott nagyszámú új fejlesztésnek is betudhatóan – már a legmagasabb, 12,8 százalékos üresedést mutatja a régióban. Az említett időszakban mintegy 700 000 négyzetméter új irodaterületet adtak át a meglévő, körülbelül 3,7 millió négyzetméteres állomány mellé.

Bár a pandémia hatására a bérlők elkezdték csökkenteni, valamint optimalizálni irodahasználatukat a nettó abszorpció átlagosan így is évi 50 000 négyzetméter körül mozgott ebben az időszakban. A jelenlegi magas üresedés tehát elsősorban kínálati oldalnak tudható be, a kínálati nyomás megszűntével azonban mérséklődő, egészségesebb trendeket, fokozatosan csökkenő üresedést prognosztizálnak a piacon. A szakértő szerint 2026-ban várhatóan egyszeri, jelentős üresedési hullám következik be a kormányzati intézmények költözése miatt.

Túlkínálat alakult ki az ipari-logisztikai piacon

A magyar ipari-logisztikai piac az elmúlt évek dinamikus bővülése után 2025 első felében jelentős fordulatot tapasztalt: a piac túlkereslete helyett egyelőre túlkínálat alakult ki – hívta fel a figyelmet Beck Tamás, a Colliers ipari üzletágának igazgatója. A budapesti és agglomerációs állomány elérte a 3,87 millió négyzetmétert, országosan már 5,84 millió négyzetméter az ipari-logisztikai terület. Az üresedés a fővárosban azonban meredeken nőtt: 13,4 százalék (2024: 7,9 százalék), vidéken 10,8 százalék (2024: 6,8 százalék).

A kihasználatlanság növekedése mögött főként a bizonytalan gazdasági kilátások, a csúszásban levő beruházások, az exportfüggő bérlői kör kivárása és a működési költségek növekedése áll. 2025 első félévében Budapesten mintegy 516 000 négyzetméter raktár állt kihasználatlanul, ami 13,4 százalékos arány, a vidéki piacokon pedig közel 214 000 négyzetméter.

A fő fejlesztők továbbra is aktívak (HelloParks, CTPark, VGP, Panattoni, Inpark, Innovinia), azonban a jövőbeni projektek volumene is nagyban függ a kereslet alakulásától, (a nyugat-magyarországi régiókban az átadások aránya például feltűnően alacsony maradt). Kelet-Magyarországon Kecskemét kezdi feljebb pozicionálni magát, és habár Budapest után Debrecen mondható a legígéretesebb piacnak, a beruházások csúszása, bizonytalansága miatt egyelőre óvatosabb üzemmódra váltottak át a fejlesztők.