késleltetett adatok
Árfolyamok: 15 perccel késleltetett adatok
Otthon Start program: kiderült, mekkora drágulás jön, új kör jelenhet meg a piacon
Sarokpontok:
- Az ÉVOSZ és az elemzői várakozások megegyeznek: 30-35 milliós hitelt vesznek majd fel átlagosan az Otthon Start Programban
- Mélypontról a csúcsra: 2027-re akár 30 ezer új lakás épülhet, amit az új konstrukció húzhat fel ilyen mértékben
- A négyzetméterenkénti másfél millió forintos árplafonra „specializálódó” ingatlanfejlesztői kör jelenhet meg
- Az egyik legnagyobb hazai lakóingatlan-fejlesztő szerint a használt lakásokból felszabaduló tőke az új fejlesztésekbe áramolhat
Akár már jövőre megduplázható a munkába vett új lakásépítések száma, 2027-re pedig 20 ezer fölé lehet menni az átadásokkal, de akár a 30 ezer is megközelíthető – mutatott rá a Világgazdaságnak az Otthon Start program pozitív hatásaira az ÉVOSZ elnöke. Becslései szerint az építőipar számára 800 milliárd forint pluszmegrendelést jelent a program. Elmondta, a lakásépítések száma mélyponton van jelenleg, 12 ezernél több használatbavétellel az új lakások esetén nem számolnak a szakszövetségnél.
Koji László rámutatott: az építőipar 2024-es áron dolgozik, bőven rendelkezésre áll kapacitás és építőanyag, a most futó projektek 2026–2027-ig be vannak árazva, az új építésű lakásoknál ezért maximum 5 százalékos áremelkedést prognosztizál, „drágulás inkább a használtpiacon lehet, ott nagyobb kereslet jelenik meg.”
Széles rétegek számára elérhető a kedvezményes otthonteremtést segítő Otthon Start program, de jól kell kiválasztani a számunkra legjobb konstrukciót. Ebben több kalkulátor is segít, mutatjuk, hogyan.
Az ÉVOSZ tapasztalatai szerint, amikor a lakáspiac a normál medrében működik, a lakosság 50 százalékos nagyságrendben közvetlenül az építőipartól rendel, „ma az ország bármely pontján négyzetmétereként 800 ezer forintért egy normális lakás megépíthető, a többi például telekár, banki költség, közmű-előkészítési költség, ezekkel a feltételekkel a következő két évben a program tehát működni tud, aztán ki kell értékelni”.
A Világgazdaság azon felvetésére, hogy az 1,5 milliós maximális négyzetméterár – ismerve a viszonyokat – szűk lehetőségeket teremt azok számára, akik új lakást vásárolnak, azt felelte, „a budapesti kínálatokat nyilván másképpen kell kezelni, mit az ország bármely más pontját. A kérdés sokkal inkább az, hogy átlépünk-e egy másfajta kondícióba, ahol egy új ingatlanfejlesztői kör jelenik meg a piacon, amely kiszolgálja a magát jellemzően 30-35 millió forint hitelre elkötelező vevői kört.”
Ezzel új versenyhelyzet teremtődhet a meglévőn túl – hogy miért, azzal Négyzetméter című podcastünkben foglalkoztunk!
Mit vár nagybank?
Szintén átlagosan 35 millió forintra teszi az Otthon Start keretében felvett hitelek méretét az MBH. Ez a szám a jelenlegi új lakáscélú hitelszerződések dupláját jelenti. Kedvezményes kamata és más vonatkozásokban is kedvező kondíciói miatt az Otthon Start hitelt számosan veszik fel azok közül, akik eredetileg piaci kondíció mellett vettek volna fel lakáscélú hitelt, illetve CSOK Pluszban vagy más támogatott konstrukcióban gondolkodtak volna. Az új hitelügyletek száma a volumen esetében említett 20 százaléknál várhatóan jóval kisebb mértékben emelkedik majd – mutattak rá megkeresésünkre az MBH Elemzési Centrumánál. A nagybank szakértői szerint összességében érdemi áremelkedési hatása lesz az intézkedésnek, mivel a hitel hatására a kereslet megugorhat, azok a fiatalok, akik eddig kivártak a magas kamatok miatt, most beléphetnek a piacra. Ez első körben a használt lakások piacát érintheti, bár a program új lakásokra egyaránt vonatkozik, így hosszabb távon ösztönözheti az új építéseket/fejlesztéseket, akár azáltal is, hogy az élénkülő kereslet hatására láncreakció indul meg, mivel a többség meglévő lakás eladása révén tud továbbköltözni, közölték. Úgy látják, az élénkülő forgalom hatására a városi, a budapesti, illetve az agglomerációs árak emelkedhetnek majd meg leginkább, az utóbbiak közül pedig erősebben a külső pesti kerületeké, ahol az átlagos négyzetméterárak még 1,5 millió forint alatt vannak. Az áremelkedés tavasz közepe óta lelassult, azonban most újabb jelentős lendületet vehet, és a hitelprogram indulását követő egy éven belül teljesedhet ki – tették hozzá.
A kivitelezői oldalon az elnök nem számít nagy átrendeződésre, azoknak az ingatlanfejlesztőknek, akik idáig prémiumlakásokat prémiumhelyszínen és -áron fejlesztettek, továbbra is meglesz a vevőközönségük: az Otthon Start program célközönsége Budapest és a főváros külső kerületei és vidéki nagyvárosokban keres lakást. Ráadásul – mint fogalmazott – „a fiatalok szakítottak a szüleik gondolkodásával, miszerint ha vásárolunk egy új lakást, vagy építünk egy házat, azt egy életre csináljuk. Ez nem így van, az első otthonteremtésen van most a fókusz, ami négyzetméterét és kategóriáját tekintve is szolidabb.”
Alapterület – bruttó vagy nettó?
A Wing Zrt. lakóingatlan-fejlesztő üzletága, a Living szerint a 1,5 millió forintos árhatár a fővárosi újlakás-fejlesztések jelentős részét eleve kizárja a programból. A Világgazdaság megkeresésére azt közölték: Budapesten az új lakások átlagára meghaladja az 1,6 millió forintos négyzetméterárat, ráadásul az iparági gyakorlat az Otthon Start Programmal ellentétben nem a nettó-nettó alapterülettel számol, hanem az erkély 50 százalékát is hozzáadja a lakásterülethez. Ezzel szemben jelentős keresletnövekedést okozhat a használtlakás-piacon, ahol viszont hiány van a modern, energiahatékony lakásokból, mivel az elmúlt tíz évben nagyon alacsony számban épültek lakások. Ez nyilvánvalóan drágulást okozhat a használt lakások piacán, amely élénkítheti az eladási kedvet a jelenlegi lakástulajdonosok körében.
Az így felszabaduló tőke a használt lakásokból az új fejlesztésekbe áramolhat, így elképzelhető, hogy 2026 második felében már az újlakás-piacon is érződik majd a keresletnövelő hatás.
A Livingnél úgy látják, a vidéki nagyvárosokban mind az újlakás-, mind a használtlakás-piacot megmozgathatja a program, mert az árak jellemzően a 1,5 millió forintos árhatár alatt maradnak még az új lakások esetében is. Mivel az elmúlt tíz évben vidéken is visszafogott volt a lakásépítés, ezért a nagyvárosainkban is árfelhajtó hatása lehet a programnak, különösen a növekvő lakosságú régióközpontokban. A kisvárosokban és a falvakban valószínűleg a keresetek alacsony szintje korlátozni fogja azok számát, akik részt tudnak venni a programban.
Súlyponti probléma: 5 százalék alatti hitelkamatok
Az ÉVOSZ mindenesetre már nagyon várt az Otthon Start programra, hiszen többször is hangoztatták, hogy életkortól, családi helyzettől és gyermekvállalástól függetlenül meg kell oldani azt a súlyponti problémát, hogy 5 százalék alá menjenek a hitelkamatok, különben nem lódul meg a lakásépítések száma és nem enyhül a lakhatási válság sem. Az új program erre kínált megoldást Koji László szerint.
„Nem vagyunk elégedetlenek, ez egy jó program, a keresletet azonban egyszerre kell élénkíteni a kínálattal” – a szakszövetség elnöke szerint ezért lehetővé tenné a kisebb ingatlanfejlesztők, vállalkozások, akár az egyházi- és karitatív szervezetek számára is a 3 százalék körüli finanszírozást, mivel azon az oldalon a súlyponti probléma megegyezik a keresleti oldaléval: nehézkes a finanszírozás.
Beeső lakásépítések, optimista elemzők
Hasonlóan látja Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza is. Az Origónak azt mondta, az Otthon Start programnak akkor van értelme, ha az nemcsak a keresleti oldalt tudja növelni, azaz az eredménye nem az árak további emelkedése lesz, hanem hozzájárul új lakások építéséhez. Ez azért is fontos, mert hazánkban jelenleg a szükséges mintegy 30 ezernél jóval kevesebb új lakás épül, 2024-ben mindössze 13 295 darabot építettek – mutatott rá az elemző.
A KSH legfrissebb adatai szerint az első fél évben az átadott lakások száma elmaradt az egy évvel korábbitól, az engedélyezetteké viszont jóval több volt. Összesen 5129 új lakás épült, 15 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 12 830 volt, 43 százalékkal több, mint 2024 azonos időszakában.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.