Túlértékeltség a lakáspiacon: mit mutat az MNB jelentése és a hitelezés valós képe?
Itt állíthatja be, hogy a Google keresőben elsők között legyen a Világgazdaság2025-ben nominálisan 23,5 százalékkal, reálértéken pedig 19 százalékkal emelkedtek országosan a lakásárak, ez az elmúlt 25 év legnagyobb reál áremelkedését jelentette – derül ki az MNB nemrég publikált Lakáspiaci Jelentéséből. Ezzel megerősítést nyert, hogy tavaly folytatódott a megelőző évi intenzív drágulás a piacon.
Az árak szárnyalása oda vezetett, hogy az év végén már 22,5 százalékkal voltak túlértékeltek országosan a lakások, vagyis ennyivel kerültek többe, mint amit a fundamentumok indokoltak volna. Ennél nagyobb túlértékeltségre az elmúlt húsz évben csak egyszer volt példa az MNB adatsora alapján, 2022 második negyedévében.
Budapesten átlagosan 20,7 százalékos volt a túlértékeltség a kiadvány szerint, ami új történelmi rekord az idősor szerint. A jelentés arra is keresi a választ, mi okozza a lakások rekord túlértékeltségét, ebből a szempontból több mutatót is vizsgálnak. Kiemelik, hogy az újlakás-árak építési költségektől elmaradó dinamikája valamelyest ellensúlyozta a lakásárak többi fundamentumtól való elszakadását.
A tavalyi negyedik negyedévben az előző év azonos időszakához képest a bérleti díjak 6 százalékkal, a háztartások rendelkezésre álló jövedelme 7 százalékkal, a piaci kamatláb mellett átlagbérből megfizethető hitelösszeg pedig 9 százalékkal emelkedett. Ezen dinamikákat a lakásárak növekedési üteme jelentősen meghaladta,
ami arra utal, hogy a lakáspiaci kereslet aktuális szintje hosszú távon nem fenntartható.
A beruházások oldaláról azonban a lakáspiac továbbra sem mutatta a túlfűtöttség jeleit, és az is a túlértékeltség növekedése ellen hatott, hogy az új lakások ára 2025-ben lassabban emelkedett az építési költségeknél.
Az MNB becslései szerint 2025-ben 152 ezer lakáspiaci tranzakció történt a magyar piacon (magánszemélyek 50 százalékos tulajdonszerzéseit is figyelembe véve), ez szinte egybevág a korábbi 140-150 ezres szakértői becsléssel. A jegybank adatai szerint az idei első negyedévben már 18 százalékkal csökkent a lakáspiaci forgalom az egy évvel korábbihoz képest.
„A tavaly szeptemberben indult Otthon Start program egyértelműen átrendezte a lakáspiacot, az első hónapok robbanásszerű érdeklődése után az év utolsó hónapjaiban már lassult a kereslet, majd 2026 elején megint élénkülés látszott, ez azonban elmaradt az igen magas 2025-ös bázisszintektől” – kommentálta a kiadvány megállapításait Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Átalakította a lakáspiacot a hitelprogram
Az MNB kiemelte, hogy a kedvezményes hitelprogram a lakáspiac szerkezetét is jelentősen átrajzolta, Budapesten például egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra emelkedett az elsőlakás-vásárlók aránya, miközben a befektetők már inkább a piac eladói oldalán jelentek meg. Utóbbi okát a csökkenő bérleti hozamokban, illetve a jelentős túlértékeltségben látja a jegybank.
A kiadott használatba vételi engedélyek száma tavaly 8 százalékkal csökkent az előző évhez képest, így mindössze 12 ezer új építésű lakóingatlan kapott engedélyt, ami közel évtizedes negatív rekord. Ugyanakkor a kiadott építési engedélyek száma 37 százalékkal megugrott, ami elsősorban a fővárosban és a megyei jogú városokban növelheti a kínálatot a következő években.
Az év egészében az MNB szakemberei közel 16 ezer lakás átadására számítanak, ami 30 százalékos növekedést jelentene 2025-höz képest.
Hozzáteszik, hogy az újlakás-piacon érdemben bővülhet a kínálat az Otthon Starthoz kapcsolódó kiemelt projekteknek köszönhetően, azonban egyelőre még nem indultak el nagy számban ezen fejlesztések. Az április közepéig kiemelt 31 – ebből Budapesten 22 – lakóingatlan beruházásból az első negyedév végén összesen 4 állt értékesítés alatt nagyjából 1200 lakással.
Az idei évvel kapcsolatban a jegybank kiemeli, hogy Budapesten tovább mérséklődhet az éves lakásár-dinamika a második negyedévben. Előrejelzésük alapján országos átlagban 4,5 százalékos negyedéves drágulás várható, ezzel a lakásárak éves növekedési üteme 19,1 százalékot érhet el. Budapesten 1 százalékos negyedéves áremelkedést követően 10,9 százalékra mérséklődhet az éves lakásár-dinamika a második negyedévben.
„Ez a becslés egybecseng a szakértői előrejelzésekkel, melyek szintén a lakásárak emelkedésének szelídülését vetítik előre az idei évre, de arról egyelőre korai lenne beszélni, hogy megállna a drágulás” – hangsúlyozta Valkó Dávid.
A lakáshitelezés továbbra is rekordmagas szinten
Mindezek fényében különösen figyelemre méltó a lakáshitelezés alakulása. Juhász Attila, az ÉVOSZ Építőanyag-kereskedelmi Tagozatának elnöke szerint továbbra is az egekben van a lakáshitelezés Magyarországon. 2026 áprilisában is 262 milliárd forint lakáshitel-kérelmet fogadtak be a bankok, ami tökéletesen illeszkedik a megelőző hat hónap 263 milliárd forintos átlagába.
Hogy értsük, mit jelent ez, összehasonlították az Otthon Start hitelt követő hat hónapot (2025 IV. és 2026 I. negyedév) a magyar lakásépítések egyik aranykorával, a Covid utáni kilábalást követő építkezési hullám adataival. A legutóbbi két negyedévben a bankok által befogadott összes lakáscélú hitel összege (1580 milliárd forint) bő duplázódást jelent az aranykornak tekinthető 2022 első félévéhez képest (775 milliárd forint).
Ez jó hír a magyar építőipar lakásszegmensében dolgozó kis- és közepes magyar vállalatoknak, de a kép nem ennyire kedvező, ha külön vizsgáljuk a lakáshitelezésen belüli különböző hitelcélokat. Ez esetben az látszik, hogy a Covid utáni aranykorhoz képest most sokkal nagyobb a használtlakás-vásárlásra megítélt hitelek összege (1331 milliárd), mint akkor (418 milliárd).
Ez kétségtelenül jó a használtlakás-piacnak, de kevésbé jó az építőipar szereplőinek, hiszen az ennek nyomán lebonyolított lakáspiaci tranzakciókból legfeljebb a felújítások hoznak számukra megrendelést. Ezzel párhuzamosan viszont jelentősen csökken a megítélt hiteleken belül az új lakás vásárlásra, valamint az építésre és bővítésre fordítható hitelek összege.
2022 első félévében új lakás vásárlásra 167 milliárd forint hitelkérelmet fogadtak be a bankok, most pedig csak 134-et, építésre és bővítésre pedig akkor 125-öt, most pedig 80-at. Az Otthon Start bevezetése óta fellendült hitelezés tehát továbbra is magas, összetétele azonban nem kedvez sem a lakhatási válság megoldásának, sem annak, hogy a hitelkihelyezés az építőiparon keresztül multiplikálódjon, és kedvezően hasson a növekedésre.
