Részvényes-ingatlanos párbaj
A vizsgált üzleti ciklus első harmadában az általános, világméretű recesszió miatt Európában visszaesett az ingatlanszektor teljesítménye, így tőkevonzó képessége is csökkent. Habár a középső szakaszban a gazdaság fellendülésnek indult, a beruházóknak az ingatlanpiac továbbra sem volt eléggé vonzó, mivel figyelmük a szárnyaló, magas hozamot ígérő technológiai papírok felé fordult. Kétségtelen, hogy az ingatlanszektor az utolsó három évben futott fel, miután kipukkant a tőzsdei buborék, és a blue-chip részvények elvesztették értéküket.
Amíg ez be nem következett, jelentős eltérés mutatkozott a vizsgált befektetési formák hozamai között: a górcső alá vett európai piacokon átlagosan az ingatlanon 8,5, míg a tőzsdei papírokon akár 12,6 százalékos megtérülésre is szert lehetett tenni. Változás az ezredfordulón következett be, amikor is az értékpapírok már 22,8 százalékos veszteséget hoztak. Ugyanakkor az ingatlanfejlesztők a beruházásaik 2,3 százalékos évi hozamnövekedésével sem lehetnek különösen elégedettek. A részvénypiac csupán két éve, 2003-ban kezdett magára találni. Habár az értékpapírok piaci értéke átlagban 24,3 százalékkal nőtt évente, az ingatlanok a maguk 35,8 százalékával még ennél is vonzóbbak lettek.
Természetesen nemcsak a befektetési formák hozamának változása, hanem a megtérülési ráták ingadozása közötti kapcsolat is - az előbbihez hasonlóan - sok információt hordoz. A szakemberek kiszámították, hogy az ingatlanok és a részvények között erősnek mondható, pozitív irányú kapcsolat van: a korrelációs együttható értéke 0,46. Viszont a kötvény-, illetve a készpénzhozamokkal már ellentétesen változik az ingatlan.
A kutatásba bevont országokban egy-két kivételtől eltekintve szinte mindenhol érdemes volt különféle ingatlanokba befektetni. Az elmúlt tíz évben Spanyol-, Olasz- és Franciaország volt a beruházók kedvence, miközben a dán és a német piac teljesítménye nagymértékben visszaesett. Ha például egy ingatlanfejlesztő még 1994-ben - átszámolva - ezer eurót fektetett be, akkor ez az összeg tíz évvel később Spanyolországban 4080, Franciaországban 3291 és Olaszországban 3151 eurót ért. Még az alacsony hozamot biztosító piacokon is - Dánia és Németország kivételével - átlagban 1841 euróra emelkedett ez az ezer euró. Magyarországon a rendszerváltás után a kilencvenes évek utolsó egy-két évéig töretlen volt a részvénypiac fejlődése. Intézményi befektető nem is nagyon jelent meg az ingatlanpiacon, noha a hozam még bőven 10 százalék felett volt nagyon sokáig. A részvénypiac erős hullámzása az ezredfordulón a magánszemélyek egy részét az ingatlan felé hajtotta, de a befektetési célú lakásvásárlásnak gyakorlatilag 2003 decemberére vége szakadt. Az irodai és logisztikai fejlesztések, továbbá egyes bevásárlóközpontok időközben elegendő befektetési terméket szolgáltattak, így az elmúlt két-három évben több száz millió euró értékű intézményi befektetés történt.
