Ingatlanpiac: úgy alakulhat nálunk is, mint Spanyolországban

Az EU keleti irányú bővítése kapcsán Közép-Európában érzékelhető hozamváltozás azt jelzi, hogy a régió irodapiacain az Ibériai-félsziget országai csatlakozásakor megfigyelt módon alakulhat a helyzet. A spanyolországi és portugáliai tapasztalatok alapján arra lehet következtetni, hogy Közép-Európában ugyancsak kettős konvergencia várható - fogalmaz az Eurohypo most közölt összehasonlító elemzése. Eszerint az elmúlt két év adatai alapján Közép-Európában a bérleti díjak erőteljes növekedése várható. Másrészt az Ibériai-félszigettel kapcsolatos tapasztalatok bizonyítják, hogy a hozamok gyors kelet-európai konvergenciája ellenére a piac továbbra is meglehetősen változékony marad. 2004. május 1-jével az EU tíz belépővel bővült, s ezzel új korszak vette kezdetét az európai egyesítési folyamatban. A volt szocialista országok európai uniós tagállamok lettek, és az EU külső határa keletebbre tolódott. A befektetők ezúttal megkíséreltek a szorosabb regionális integráció, a tudásátadás és az EU-tagsággal járó szerkezeti stimuláció révén keletkező plusz növekedésből még a csatlakozás előtt profitálni. A nemzetközi fejlesztők már évekkel az EU-csatlakozás előtt egyre élénkebb érdeklődést tanúsítottak a régió ingatlanpiacai iránt. Mindenekelőtt a csatlakozó országok fővárosai, különösen Budapest, Prága és Varsó kerültek a figyelem középpontjába. Ezeken a piacokon a legmagasabb hozamok rendkívül gyorsan felzárkóztak a Nyugat-Európára jellemző szinthez. Az Európai Unió 1986-os, Spanyolországot és Portugáliát érintő bővülése és a közép -európai helyzete jelenlegi alakulása között párhuzamok vonhatók. Az alábbi elemzés a közép-európai országok 2004 -es és az ibériai - félszigeti államok 1986-os EU-csatlakozásakor jellemző hozamait hasonlítja össze a kérdéses idopontokban mért nyugat-európai adatokkal1. Alapjában véve azt láthatjuk, hogy a régióban a nyugat-európai hozamszinthez képes megfigyelhető hozamváltozás hasonló az Ibériai-félszigeten annak idején végbement változásokhoz. Spanyolország EU-csatlakozásának napján a spanyol és a nyugat-európai hozamok közötti különbség 250 bázispont volt; ugyanez az érték Közép-Európában 2004-ben 220 bázispont körül mozgott. A spanyolországi és a közép-európai fejlődés összehasonlító elemzése még a csatlakozást megelőző három év tekintetében is egyértelműen hasonlóságot mutat (1. ábra). Ha a spanyolországi tapasztalatokat Közép - Európára alkalmazzuk, feltételezhető, hogy a következo három évben a legmagasabb irodahozamok a Nyugat-Európára jellemző szinthez igazodnak majd. Az Ibériai-félszigeten történtek azt is megmutatták, hogy a hozamok gyors konvergenciája nem következik be okvetlenül minden piacon. A gazdaságát tekintve kisebb és földrajzilag távolabb fekvő Portugáliában a folyamat jóval lassúbb volt, és más utat követett. Itt a hozamkülönbség az elmúlt néhány évben 100 és 150 bázispont körül stabilizálódott; teljes konvergencia tehát nem is következett be. Hasonló jelenségre számíthatunk a balti köztársaságokban is. VGO