Pénzt hoz a tanácsadó
A kereskedelmi ingatlanok magyarországi piacán mozgó szereplők közül a bérlők vagy a bérlőjelöltek a legkevésbé felkészültek. Ebben semmi meglepetés nincs, és talán nem is lehet ennyire sommásan beszélni róluk, ugyanis az elmúlt bő tizenöt évben ezek a cégek is fokozatosan javítottak osztályzatukon. Tájékozatlanságuk tehát viszonylagos, ennélfogva – legalábbis sokak szerint – mintha nem is lennének rászorulva a helyzetükön segítő szolgáltatókra. Pedig!
Az irodapiacon például gyakori jelenség, hogy nem tudják, valójában mekkora a játékterük a bérleti szerződések megkötésekor. „Nem csak az árról, sőt a legkevésbé arról van szó. Inkább az lenne a fontos, hogy mérlegeljék, milyen előnyökkel és persze kockázatokkal jár ez vagy az a több tényezőt figyelembe vevő megoldás” – fejtette ki lapunknak Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis magyarországi ügyvezető igazgatója, aki a nemzetközi tanácsadó cég vezetőjeként jól ismeri a bérlői magatartást. Mint mondta: mindig azt kell figyelni, hogy a kialkudott díjért mit kap a bérlő.
Az alapárat tekintve nem túl nagy a mozgástér, hiszen a szóban forgó környéken kialakult ársávon belül lehet várni a bérbeadó ajánlatát. Nyilván sok függ az ingatlan által nyújtott szolgáltatásoktól és a belső kialakítástól. A szakértő szerint az üzemeltetésen csak ritka esetben lehet csökkentést elérni a bérbeadónál. Inkább a bérletidíj-mentes időszak jöhet szóba, ez több hónap is lehet. Előfordul, hogy a bérbeadó a belső kialakítás vagy a költözködés költségeinek egy részét átvállalja, kedvezményesen számolja el a parkolást vagy a raktározást.
Kevesen figyelnek eléggé arra, hogy például a légkondicionálóra, illetve a friss levegővel való ellátásra sok helyen nincs garancia. Márpedig egy irodánál megkeserítheti a bérlő életét, ha a szerkezet elromlik. Érdemes előre rögzíteni, hogy milyen gyors legyen a bérbeaadó reakcióideje, ha bármi meghibásodik az épületben.
Ugyancsak előre ki kell kötni, hogy milyen feltételekkel lehet visszaadni vagy albérletbe adni a bérleti időszak alatt fölöslegessé váló területet. Előfordulhat, hogy a cég tevékenysége vagy mérete megváltozik, s ezért kell módosítani; ilyenkor jól jön a biztos jogi háttér. Egyébként a visszaadáskor a bérbeadó a hátralévő bérleti időt, a terület nagyságát és kiadhatóságát veszi figyelembe, amikor megállapítja a díjat. Ez akár 30-50 százalék is lehet, az épület versenyképességének függvényében – emelte ki az ügyvezető igazgató.
Konthur Adrienne hangsúlyozta: a közhiedelemmel ellentétben a tanácsadó alkalmazása nemhogy vinné, inkább hozza a pénzt. A CB Richard Ellisnek eddig még nem volt olyan ügyfele, aki megbánta volna, hogy már a folyamat kezdetén tanácsadóra bízta a bérleti tranzakciót. Hosszú távon egyrészt tényleges, számokban kifejezhető megtakarítást lehet elérni a bérlőképviselővel, másrészt biztonságot nyújt, ami üzleti előnyt is hozhat. Magyarországon a képviselőt a bérlő fizeti, az Egyesült Államokban a bérbeadó, de természetesen a költségeit beépíti a bérleti díjba. A képviselő díja általában a terület méretétől függ, és fix összegű. Bizonyos esetekben elkülöníthetnek egy ösztönző részt is, ha előre kikötik, hogy egy adott összeg vagy százaléknyi megtakarítás elérése esetén menynyi sikerdíj jár pluszban.
