Tovább erősödik a koncentráció

Az idei év első három hónapját jellemző visszaeső építési kedvet a második negyedévben biztató növekedés váltotta föl, így 2008 első fél évében végül 11 százalékkal kevesebb lakás kapott építési engedélyt, mint 2007 hasonló időszakában. A beruházások mérete csökken, a leendő otthonok alapterülete folyamatosan nő, a kislakások építése egyre jobban visszaszorul – állapította meg a minap a GKI és az AL Holding, s rögtön meg is adták ennek okait, rávilágítva arra, hogy a fejlesztők közötti éleződő verseny tovább erősítette a koncentrációt, miközben az új jelöltek számára egyre nehezebb lett a piacra lépés.

Az építkezések az országos átlaghoz képest Budapesten csökkentek a legnagyobb mértékben (–25 százalék), ezen belül a többszintes, többlakásos építkezéseknél 30, a lakóparkoknál 34 százalékos a visszaesés. A vállalkozói lakásépítések országosan is az átlagosnál nagyobb mértékben zuhantak (–22 százalék), és Budapesten ez az arány még jelentősebb (–29 százalék).

A kiadott lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor fordított arányban alakult. Az első negyedév erős, 32,1 százalékos csökkenését a második negyedévben bekövetkező biztató növekedés enyhítette, amikor 16,9 százalékkal több építési engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban. Így összességében 2008 első fél évében 11 százalékkal kevesebb lakás kapott építési engedélyt, mint 2007 hasonló időszakában, ez az előző fél évhez képest mérsékelt, 1,6 százalékos visszaesést jelent.

Hunyady Attila, az AL Holding vezérigazgatója kiemelte: a viszszaesést tovább árnyalja, hogy a háromlakásosnál nagyobb, újonnan engedélyt kapott lakóépületek száma nem csökkent (2007 első fél évében 214, 2008 első fél évében 231 darab volt), csak a bennük kialakítandó lakások száma kevesebb. A 2006-os és 2007-es első fél év adatait összehasonlítva az egy épületre jutó átlagos lakásszám 20 százalékos mértékben, 24-ről 19-re csökkent.

Az AL Holding által végzett, a budapesti újlakás-piacot átfogó kutatás adatai alapján az aktuális kínálat volumene 2008 nyarán nem mutat számottevő változást: jelenleg 9087 budapesti ingatlan közül választhatnak az új lakást keresők, ez csupán 0,9 százalékkal több, mint egy évvel korábban, és 1,8-del kevesebb, mint 2007. év végén volt. Az idei első hat hónapban 34 új beruházás értékesítése kezdődött meg, ezekben a fejlesztők 2672 lakást alakítanak ki.

Akár az idei és a tavalyi első fél évet hasonlítjuk össze, akár a teljes elmúlt két évet tekintjük, a kínálat kerületi megoszlása viszonylag állandó. A XIII. kerületnek a legnagyobb a részesedése, az eladásra váró lakások 18 százaléka található itt. A kínálat egyébként koncentráltnak tekinthető, a lakások 60 százalékát jellemzően öt kerület biztosítja (III., VIII., XI., XIII. és XIV.), míg a maradék 40 százalék a többi tizennyolc között oszlik meg.

A jelenlegi több mint 2000 eladatlan lakás két fő csoportba osztható. Az elsőben találhatók azok a kisebb projektek, ahol a fejlesztő – aki sokszor egyben a kivitelező is – nem tud kivárni, és zömmel olyan terméket kínál, amelyet a piac nem honorál. A másik csoportot azoknak a nagyobb fejlesztőknek a termékei alkotják, amelyek bár jók, de ki vannak téve a nemzetközi piacnak, mivel lakásaik jelentős részét olyan külföldi befektetőknek adták el, akik mára eltűntek – fűzte hozzá a cégvezető.

A finanszírozási gondokra utalva megjegyezte: nincs pánik a bankok között a jelzáloghitelekkel kapcsolatban, a jól összerakott projekteket most is szívesen hitelezik. Előfordulhat ugyanakkor, hogy a külföldi fejlesztők egy része kivonul vagy az ingatlanpiacon belül más ágazatban próbálkozik, esetleg leépít, mert nem tudja tartani a versenytársak tempóját vagy árait.

A 2007-es esztendő második felében már némi visszaesést mutatott a lakásvásárlási kedv, jelentős keresletcsökkenés azonban csak 2008 elején jelentkezett. 2008 első fél évében közel 40 százalékkal kevesebb lakást értékesítettek Budapesten, mint 2007 azonos időszakában. A lakáseladások számának visszaesése – a III., XXI., XXII. kerület kivételével – Budapest valamennyi területét érintette. Külön vizsgálva a negyedéveket, kedvező változás érzékelhető, hiszen a visszaesés az első negyedévi 43 százalékhoz képest 35-re mérséklődött a második negyedévben.

Az idei első hat hónapban is ugyanúgy a VIII., XI., XIII. és XIV. kerületben adták el a legtöbb lakást, mint tavaly. Ez nem meglepő, hiszen ezekben található a legnagyobb kínálat. A négy kerület közül háromban átlag alatti a piaci visszaesés: a XIV.-ben, a XI.-ben és a VIII.-ban csupán 23–32 százalékkal csökkent az értékesítések száma.