Zártkert: termőföldnek minősül, amíg ki nem vonják a művelésből

Becslések szerint a 200 ezer hektárt is eléri ma a zártkertek területe Magyarországon. Pontos számot nehéz lenne mondani, hiszen ez a jogi kategóriát az 1994-es földtörvénnyel hatályon kívül helyezték, de a tulajdoni lapokon továbbra is szerepel a zártkert minősítés. Az elmúlt hónapokban újra napirendre került a zártkertek ügye, egy frissen megjelent kormányrendelet alapján pedig egy jelentős részüknél rövidesen rendeződhet az ingatlan jogi helyzete. 

Mit kell tudni a zártkertekről?

Zártkertnek minősül egy ingatlan, ha a tulajdoni lapján – a település neve alatt közvetlenül – ez a jelleg van feltüntetve. A legfontosabb azzal kezdeni, hogy ha a zártkerti terület szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, akkor a tulajdonjog vagy a használat megszerzésére a termőföldforgalmi szabályokat kell alkalmazni. 

Mi a teendő egy ilyen terület adásvételekor? Nagyon röviden: szükség van a kormányhivatal jóváhagyására, emellett a szerződést ki kell függeszteni, és a helyben lakó gazdálkodóknak elővásárlási joguk van a területre, sőt még a helyi földbizottság is vizsgálja majd a jogügyletet. Hogy érzékeljük a zártkerti kategória súlyát, tavaly minden ötödik termőföld-adásvétel, közel 20 ezer ügylet zártkerti ingatlan értékesítésére irányult.

Korlátozott a beépíthetőség is

Zártkerti ingatlannál korlátozás érvényesül a beépíthetőség szabályainál is, főszabály szerint ugyanis a terület 3 százaléka építhető be. Ez nyilván településenként eltérhet, függ az önkormányzat helyi építési szabályzatától is, de egy kivett minősítésű ingatlanhoz képest mindenképp jóval kisebb a beépíthetősége. Szintén problémát okozhat a lakáshitel igénylésénél is, az Otthon Start programban például csak lakóingatlanokra lehet kedvezményes hitelt igénybe venni. Ráadásul külön nehézség adódhat abból, ha a zártkerti ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, hiszen a földjogból ismert gyorsított megosztási eljárás csak akkor alkalmazható, ha a zártkert teljes területe – a tényleges használata alapján – mező- vagy erdőgazdasági hasznosításúnak minősül. Amelyik viszont nincs mezőgazdasági művelésben, ott marad az idő- és költségigényes bírósági megosztás.

Ha nem a gazdálkodás a cél, érdemes kivonni a művelésből

A realitások talaján állva elmondható, hogy a zártkertek jelentős része mostanra már nem mezőgazdasági célokat szolgál. A városi agglomeráció folyamatos bővülésével sok helyen előtérbe került a zártkertek lakhatási célú igénybevétele. Ennek azonban komoly korlátai vannak a fent leírt okok miatt, ellenben ha a terület kivonják a művelésből, azzal nemcsak az értékesítés válik egyszerűbbé, hanem a terület beépíthetősége is megnövekedik, és hitelfedezetként is elfogadhatóvá válhat az ingatlan. Fontos azonban tudni, hogy a termőföld művelésből való kivonása szigorú feltételekhez van kötve, ráadásul földvédelmi járulékot is kell érte fizetni. A művelésből történő kivonás legfontosabb szabályairól itt olvashatnak. Egy nemrégiben megjelent kormányrendelet alapján viszont a jövőben már jóval egyszerűbbé válhat ez a folyamat.

Milyen könnyítéseket hozhat az új kormányrendelet?

A rendelet alapján a jövőben egyszerűbbé válna a zártkerti ingatlanok kivonása a művelésből. A kormányrendelet hatályba lépése azonban önmagában még nem biztosít zöld lámpát a kivonáshoz, ahhoz szükség van még a terület kijelölésére irányuló önkormányzati rendeletre is. A települési önkormányzatoknak ugyanis a jogszabályi felhatalmazás alapján meghatározhatják, hogy a település mely részén (részein) lévő ingatlanok tulajdonosainak lesz lehetőségük kérelmezni a zártkerti ingatlan kivonását a művelés alól. 

Az új jogszabályi rendelkezések: 179/2023. Korm. rendelet 15. § (3a) bek. illetve 17/A-17/C. §

Mi a teendő a tulajdonosok részéről?

A kijelölt területeken a földek tulajdonosai kérhetik a zártkertként nyilvántartott ingatlanuk művelés alóli kivonását, de ez nyilván csak egy lehetőség. Nekik ingatlan-nyilvántartási adatváltozás bejegyzése iránti eljárást kell kezdeményezniük az illetékes földhivatalnál, a kérelemben egyúttal meg kell jelölniük az ezt lehetővé tevő önkormányzati rendeletet is. A földhivatali eljárás végén majd a zárkerti művelés alól kivett terület megnevezést kapja az ingatlan (ha épület is áll a területen, akkor mellette feltüntetik a fennálló épület fő rendeltetésének jellegét is: pl. lakóház). Lehetőség van arra, hogy a zártkerti ingatlannak csak egy részére kérjék a művelés alól kivett területként való bejegyzést, ebben az esetben az ingatlant meg kell osztani, és az adatváltozás bejegyzési kérelemben meg kell jelölni, hogy a megosztás után kialakuló ingatlanok közül melyik ingatlanra jegyezzék be a zártkerti művelés alól kivett terület megnevezést.