Tartós lehet a hazai lakásépítési láz

Magyarországon az épített lakások száma az 1990-1995 időszakban jellemző évi 42 ezerről 1999-re 20 ezer alá csökkent. A mélypontról - a megújult lakáspolitikának köszönhetően - eddig töretlen a felívelés: szakértők szerint a tavalyi 28 ezer után az idén már 33 ezer új otthont adhatnak át, s számuk jövőre már a megcélzott 40 ezret is elérheti. Eközben a megszűnt lakások száma is nő: tavaly 6600-ból költöztek ki végleg, ami 9 százalékos emelkedést fed.

A múlóban lévő nehézségek jól nyomon követhetők a lakásépítéssel foglalkozó cégek számán is. Miközben 1990 körül 340 ilyen vállalat működött, a válság mélypontján alig 100 társaságot regisztráltak. Mára azonban ismét mintegy 350 vállalkozás verseng a hiteleknek köszönhetően megugró fizetőképes keresletért.

A válság ellenére annak idején az új lakások alapterülete folyamatosan emelkedett, ugyanis gyorsan szaporodtak az igazán módosak kisebb kastélyai. A fellendülés óta a trend megfordult, mivel a kínálat alkalmazkodott a kisebb pénzűek igényeihez. Az első hat hónapban például a 80 négyzetméter alatti lakások száma 46, az a felettieké csupán 6 százalékkal gyarapodott. Elgondolkodtató ugyanakkor, hogy a rendkívül kicsi, 40 négyzetméternél is kisebb új otthonok száma több mint 100 százalékkal emelkedett. Emiatt a szakértők máris azzal riogatnak, hogy a garzonok országa leszünk. Ezt a trendet mutatja az is, hogy miközben a községekben épített lakások átlagos mérete az 1998-as 96,5 négyzetméterről 101,6-ra emelkedett, Budapesten 100,2-ről 90,9 négyzetméterre csökkent az alapterület.

Az elmúlt években a nagy beruházások, különösen a bevásárlóközpont-, hipermarket- és irodaház-építések voltak jellemzőek az építőiparra, mára úgy tűnik, a szélirány valamelyest megváltozott. A legtöbb kiskereskedelmi lánc kiépítette hálózatát, s a nagy hajrá nyomán az EU-hoz viszonyítva mára elképesztően alacsony lett a budapesti irodák kihasználtsága. Huszonöt százalékuk ugyanis üresen áll, miközben a legrosszabbul állók közé tartozó Berlinben és Brüsszelben is csak 8-9 százalékos ez az arány. Így aztán érthető, hogy az építtető cégek figyelme mindinkább a lakáspiac felé fordul.

A vállalkozások jövedelmezősége a tíz évvel ezelőtti helyzethez hasonlóan ma is igen széles skálán mozog, noha ez a tartomány a válság alatt igencsak beszűkült. Van olyan építtető, amely csak 8-12 százalékos hozamot mutat ki, s van, ahol egy éve úgy kalkuláltak: ha tíz lakásból hatot eladnak, már megérte az üzlet, vagyis az árak akár 50 százalékos hasznot is tartalmaztak.

A jogi személyiségű vállalkozások mind nagyobb részt hasítanak ki maguknak a piacból: miközben az idei első hat hónapban a 2001-es adatokhoz képest a KSH adatai szerint megduplázódott az általuk épített lakások száma, a természetes személyeké 2 százalékkal csökkent. Az új lakásoknak immár kevesebb mint kétharmada készül saját használatra (ez még 2001-ben is 80 százalék felett volt!), a családi házak aránya egy év alatt 64-ről 51 százalékra olvadt, s a kivitelezések 59 (2001. első fél év: 42) százalékát már építőipari szervezetek végezték. Ezzel párhuzamosan s vélhetően a profi kivitelezés terjedésének köszönhetően az átlagos kivitelezési idő egy év alatt 4 hónappal, 525 napra csökkent, vagyis az első kapavágástól a költözésig kevesebb mint másfél esztendő telik el.

A piacon legalább három jól elkülöníthető szegmenst azonosíthatunk. Bár a hatalmas médiakampányokból más látszhat, a legmagasabb igényeket kielégítő lakóparkok az elkészült lakások csupán néhány százalékát adják. A második nagy csoportot a társasházak jelentik. Ezeket elsősorban az ingatlanfejlesztők kedvelik, ugyanis ha már komoly tőkét beleölve megszereztek egy-egy jó helyen lévő telket, igyekeznek arra a lehető legtöbb otthont felhúzni. Az épületek kialakításánál a megváltozott igényeket követik: ma már csak nehezen lehet túladni a 100 négyzetméter feletti lakásokon, aminek a négyzetméterenként kért, nemritkán 300 ezer forint feletti ár is oka lehet. A belső kialakításnál a leginkább az egy nagy nappali és több kisebb szoba elrendezést keresik a vevők.

A harmadik csoportba a családi házas építkezés tartozik. Ezek aránya két okból is csökken. Egyrészt a jobb módúak, akik megengedhetnének maguknak egy ilyen építkezést, inkább a lakóparkokat választják, másrészt az építőipari cégek sorházaiban sokkal több, bár kisebb lakás készül el ugyanannyi idő alatt. A szerényebb anyagi helyzetűeknél az állami támogatásoknál megkövetelt számlabemutatás gátolja a kalákás kivitelezést, anélkül azonban az ilyen otthonok jóval drágábbak lehetnek az építőipar által kínált sorházaknál.