Kijózanodóban az ingatlanpiac
Az idén inkább a kínálat túlsúlya lesz jellemző az ingatlanpiacra, szemben az eddigiekkel, amikor elsősorban a kereslet volt a jelentős -- állítják a gazdaságkutatók. Ennek oka az, hogy az építési vállalkozóknak is járó kedvező kamatozású hitelkonstrukciók hatására egyre több társasház épül fel. Ugyancsak az államilag támogatott kölcsönöknek köszönhetően a költözni vágyók jó része inkább új lakást vesz, és nem használtat. Az új építésű ingatlanok árai ugyanis csak minimálisan, néha egyáltalán nem térnek el egy-egy frekventált helyen lévő használt lakások áraitól. Az építkezők pedig eladják a régi ingatlanjaikat, tehát bővül a kínálat is -- véli Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda Kft. ügyvezető igazgatója.
A kínálati oldal növekedése miatt nem várható jelentős drágulás az ingatlanpiacon, legfeljebb az infláció mértékével, 8-10 százalékkal nő a használt lakások ára -- véli Gerő Péter ingatlanszakértő. Perlaki Zsolt, a Mareco Ingatlan Rt. elemzője szerint viszont a régi lakások áremelkedése még az infláció mértékét sem fogja elérni.
Nem drágulnak jelentősen az új építésű lakások sem, bár az áremelkedés várhatóan valamelyest meghaladja majd az infláció mértékét. Az ingatlanépítési piacon is éles a verseny, ezért várhatóan egy egészséges profitszintre lesz kénytelen beállni a szektor -- állítja Soóki-Tóth Gábor, a Kolpron Budapest Kft. ügyvezető igazgatója. Az elmúlt évben a kiadott csaknem 45 ezer építési engedély 31 százalékát olyan vállalkozók kérték, akik három vagy több lakásos ingatlanokat kívánnak felépíteni. Vagyis egy év alatt 2,5-szeresére nőtt a vállalkozói szektor részesedése az építkezésekben. Így ezen a piacon is nagyobb lesz a kínálat, mint a kereslet, ez pedig komoly ármérséklő tényező, amely Varga Dénes szerint átterjed majd a használt lakások piacára is. Mindemellett a kutatók azt prognosztizálják, az idén a tavalyinál tízezerrel kevesebben kérnek majd építési engedélyt. A felépülő ingatlanok száma viszont nőni fog, az elmúlt évi 21,5 ezerről 31 ezerre.
A főváros egyes részein például az olcsó kategóriában négyzetméterenként csupán 206 ezer forintot kérnek az új lakásért, míg a középkategóriában 306 ezer, a luxuskategóriában pedig 510 ezer forintot is elér a kulcsrakész állapotban lévő új lakások négyzetméterára. Vannak szélsőséges példák is, a Rózsadombon épülnek olyan lakások, melyek négyzetméterenként 6-700 ezer forintba kerülnek. Még mindig jellemző, hogy a garzon-, illetve az 1,5-2 szobás kis lakások kelnek el a leggyorsabban, a 100 négyzetméternél nagyobb ingatlanokat nem könnyű eladni.
A Polar-Immo Beruházásszervező és Ingatlanforgalmazó Kft. egy olyan luxusszínvonalú, felújított kúriát árul a Dunakanyarban, melynek négyzetméterára eléri az 1,4 millió forintot -- mondta lapunknak Takácsné Szilasi Rea, a társaság ügyvezető igazgatója.
Más a helyzet az építési telkeknél. Az ingatlanfejlesztő cégek, vállalkozók növekvő kereslete miatt ugyanis mintegy 15-20 százalékkal drágulnak a telkek ebben az évben. A foghíjtelkek és a panorámás budai területek a legdrágábbak. Ennek fő oka, hogy ezekből egyre kevesebb van, és még bontási költséggel is számolni kell, hiszen az eladó kisebb budai telkeken általában régi, lepusztult ingatlan található.
A hely kiválasztása döntő fontosságú. Az épületek önköltsége szinte teljesen független az építkezés helyszínétől, az eladási ár viszont nagymértékben környezet- és helyfüggő -- hangsúlyozza Gönczi László, a Revital Ingatlanfejlesztési Rt. vezérigazgatója.
Tosics Iván, a Városkutatás Kft. ügyvezetője szerint Budapesten a városközponttól 4-8 kilométerre, főleg a délkeleti, déli irányokban olyan leromlott iparterületek, használaton kívüli raktározási területek találhatók, melyeket ki kellene használni. Bár a város külső kerületeiben is számos szabad telek található, a lakásépítést inkább a város központjához közelebb eső átmeneti zónában kellene ösztönözni.
Tosics Iván szerint a következő 15 évben 100 ezer új lakásnak kellene felépülni Budapesten. Problémát jelent azonban, hogy a jelenlegi övezeti besorolás szerint nincs elegendő lakásépítési terület. Ma mintegy 70 ezer új lakást lehetne elhelyezni a fővárosban, ezért átminősítésekre van szükség, ami az önkormányzatok feladata -- tette hozzá.
Problémát jelent azonban, hogy a rezsióradíjak az inflációt jóval meghaladó mértékben emelkedtek az elmúlt években, míg az anyagárak követték a pénz romlását -- tette hozzá Gönczi László.
A másik probléma, hogy még mindig igen szűk az a réteg, amely igénybe tudja venni a kedvezményes kamatozású hiteleket. Nehézkes a hitelügyintézés, és a bankok túl nagy fedezetet kérnek. Továbbá ahhoz, hogy valaki hitelképes legyen, legalább 3-400 ezer forintos nettó jövedelemre van szükség -- hangsúlyozza Gerő Péter. Ennek ellentmondani látszanak a pénzintézetek adatai: februárban az építési és ingatlanvásárlási hitelállomány 202 milliárd forintot tett ki. Az államilag támogatott kölcsönöket eddig csaknem 17 ezren vették igénybe.
Gönczi László szerint amíg az infláció nem csökken tovább, a terhek a támogatás ellenére magasak maradnak. A kedvezményes hitel éves kamatterhe 10 millió forintos hitel esetén megközelíti az egymillió forintot. A nem támogatott forinthitel kamatterhe a támogatott hitel kétszerese.
Takácsné Szilasi Rea szerint a bankoknak fel kellene ismerni, hogy csak akkor tudnak széles rétegeknek segíteni, ha fedezetként elfogadják a vásárlandó ingatlant. A nyugati országokban például nem kérnek egyéb fedezetet, mint a vásárlandó lakást, vagy házat.
A legkedvezőbb az, ha a projektfinanszírozást és a vevői hitelt is ugyanaz a bank nyújtja. A vevő pénze zárolt számlára kerül, s csak átadáskor kapja meg a fejlesztő. A beruházást a vállalkozó saját forrásból, illetve projekthitelből finanszírozza.
