Csehországban is szabad a vásár

Az év eleje óta külföldi jogi személyiségű társaságok is szabadon vásárolhatnak ingatlant Csehországban. A lépés nem érinti a termőföldeket és az erdőket, mégis régóta várt pozitív változásnak tartják a szakértők. Fő célja az, hogy a cseh szabályozást harmonizálja az európai unióssal, mely - a tőke szabad áramlásának alapelvét figyelembe véve - elvileg teljesen nyitott belső piacot ír elő.

Bizonyos tekintetben Prága még az uniós szabályozás elé is ment, hiszen a szabad vásárlást az EU-n kívülről érkezőknek is megengedi. A Cee Property elemzése szerint viszont a lehetőségeket továbbra is jelentősen korlátozza, hogy a magánszemélyek előtt nem nyílt fel a sorompó.

A gyakorlatban ez a tiltás inkább könnyen átugorható gát formáját ölti, hiszen a külföldi magánszemélyek számára nem tilos a helyi cégalapítás. A kereskedelmet valójában az nehezíti meg, ha az így megszerzett ingatlant később a - vállalkozás formáját öltő - magánszemély értékesíteni akarja.

Külföldi tulajdonú cégek kétféleképpen jelenhetnek meg Csehoszágban: vagy helyi képviseletet nyitnak, vagy külön céget jegyeztetnek be. Egy képviselethez nincs szükség alaptőkére, míg a saját vállalkozáshoz 200 ezer és 2 millió cseh korona közötti összeget kell befektetni. A beruházónak ezenkívül külön engedélyekre is szüksége van ahhoz, hogy kereskedését beindítsa. Az ingatlanvásárlási céllal érkezőknek alaposan végig kell nézniük a lehetőségeket, hiszen a vételt számos speciális körülmény befolyásolja, az eladás után pedig helyben adót kell fizetni. Korántsem mindegy, hogy a vásárló melyik ország állampolgára, a kettős adóztatást ugyanis csak néhány esetben lehet elkerülni az országok közötti egyezményeknek köszönhetően.

A befektetéseknél már előre célszerű tudni, hogy a külföldi jogi személy milyen nyereségérvényesítési taktikát választ. Az ingatlanjövedelmek realizálásának számós módja lehet, a közvetlen tulajdonlásnál azonban például meg kell fizetni az 5 százalékos átírási költséget és a jövedelemhez kötődő helyi adókat. Ha viszont a befektető abban a cseh cégben szerez résztulajdont, amelynek birtokában van az ingatlan, akkor a részesedés eladásával járó - jóval kisebb - helybeni költségek lépnek életbe.

Bár az utóbbi években igen jelentős mértékben növekszik a jelzáloghitel-szerződések száma, a cseh piac még sok szempontból távol áll a nyugat-európaitól - állapítja meg a CeeProperty. Komoly különbség, hogy az adósságbehajtás nehézkes és hoszadalmas volta miatt a hitelezésnek igen szigorú feltételei váltak általánossá. Sok jószándékú és fizetőképes ügyfél így még elesik a lehetőségtől.

A lemaradás további oka: a gyakran már a nyugat-európai mértéket is elérő építési költségek, valamint az azoktól jóval emeradó bérszínvonal, illetve a szocialista rendszer örökségekének tekinthető alacsony hitelfelvételi hajlandóság.

Az 1995-ben indult csehországi jelzáloghitelezés tavaly 48 százalékos növekedést könyvelhetett el. A kihelyezett hitelek száma megközelíti a 44 ezret, az átlagos állomány pedig egymillió korona körül alakul. A jelenlegi tendenciákat figyelembe véve az idén akár 20 ezer új szerződés is köttethet.

A konstrukció iránt kezdetben mutatott csekély érdeklődés elsősorban az igen magas, 12 százalék körüli kamatlábakkal volt magyarázható. A gazdasági növekedés és stabilitás azonban meghozta a ráták csökkenését is. Jelenleg az átlagos érték 6 százalék. A számottevő csökkenéséhez azonban sokban hozzájárult a Ceská Sporitelna által tavaly bejelentett egy százalékpontos kamatvágás, amely hatására igazi árverseny indult el. Ennek nyomán gyakorlatilag minden bank újragondolta árazási stratégiáját. Megszülettek a jelzálog-hitelezést az életbiztosítással és lakás-előtakarékossági lehetőségekkel kombináló szolgáltatások, e vegyes formák iránti kereslet azonban még nem jelentős.

A verseny egyre feljebb tornázta a pénzintézetek kockázatvállalási hajlandóságát, így ma már az ingatlan értékének 10-30 százalékát elég készpénzben kifizetni, s a fennmaradó 90-70 százalékos részt a bankok havi törlesztőrészletekké alakítják. Szakértők szerint már keresztfinanszírozásra is akad példa: egyes pénzintézetek egyéb bevételeiket használják fel az árak "lélektani határának" áttörésére.

Mindezek ellenére a lemaradás nemcsak a számokban, hanem a lakosság kockázatvállalási hajlandóságában is keresendő. A csehek a szocialista jóléti rendszer szemlélete után nehezen tudnak megbarátkozni a hosszú távú adósságvállalás lélektani terheivel, 10 millió főre ezért jelenleg kevesebb mint 50 ezer jelzáloghitel-szerződés jut. Összehasonlításul: az Egyesült Királyságban 60 millió lakos mellett az ilyen kontraktusok száma eléri a 11 milliót. Tovább kell tehát fejleszteni a szolgáltatásokat és bátorítani az embereket - összegzi a feladatot a Conseq Finance egyik szakértője.

A hitelvállalásra leginkább az idősebb generációk tekintenek bizalmatlanul, a fiatalok fogyasztási hitelek és folyószámlahitlek tekintetében is már igénylik a kölcsönöket. A Raiffeisen Bank helyi elemzője éppen ezért máshol látja a fő problémát: az átlagjövedelmek messze a nyugat-európai színvonal alatt vannak, miközben az építkezések költsége már gyakorlatilag elérte azt. A jelenlegi konstrukciók ezért csak a felsőbb jövedelmi szegmensbe tartozók számára kínálnak igazi lehetőséget. Németországhoz vagy Ausztriához viszonyítva egy cseh munkavállaló kevesebb mint feleakkora alapterületű ingatlant képes vásárolni saját országában.

A kilátások mindazonáltal pozitívak, a cseh gazdaság növekedési ütemét alapul véve a konzervatívabb becslések is 15 évet adnak az uniós jövedelmi szintekhez való felzárkózáshoz. Mindeközben a kihelyezett jelzáloghitelek állománya is jelentősen bővülhet: a GE Capital Bank helyi vezetője szerint 2004-ben már akár évi 40 ezer új jelzáloghitel-szerződést köthetnek a szolgáltatók Csehországban. (MDE)

VG-összefoglaló