Kamatsegély a lakástulajdonosoknak

Az európai lakáspiacra vonatkozó átfogó jelentésből kitűnik: az alacsony kamatlábak arra ösztönözték a lakástulajdonosokat, hogy átstrukturálják jelzáloghiteleiket, melynek eredményeképpen az EU-háztartások tömegesen szabadulhattak meg fix kamatozású, korábban magas kamatszinten felvett hiteleiktől. A lakástulajdonosok jelzáloghitelei átstrukturálásának másik oka az volt, hogy ilyen módon kivonhatták a tőkét ingatlanbefektetésükből, és a felszabaduló tőkéből egyéb fogyasztási cikkeket finanszírozhattak. Mindezek következtében az elmúlt években a jelzálog-hitelezési üzletág soha nem látott virágzásnak indult.

Kulcskérdés azonban, hogy mi történik akkor, ha és amikor a kamatok ismét emelkedni kezdenek. A kamatok 2-3 százalékos emelkedése az elkövetkezendő években egyáltalán nem elképzelhetetlen, amenynyiben a gazdaság ismét lendületet vesz, vagy az olaj ára drámai mértékben emelkedik. Egy ilyen látszólag kisméretű kamatváltozás a jelenleg 5-6 százalékos kamatköltséget hordozó jelzáloghitelek esetében azt jelentené, hogy a kamatköltségek 33-60 százalékkal emelkednek, mely drámai hatással lehet azoknak a magánszemélyeknek a pénzügyeire, akik jövedelmükhöz képest nagy összegű hitelt vettek fel. Nem meglepő tehát, hogy az EU sok országában a központi bankok és más pénzügyi szervek felhívták a figyelmet az elszabaduló jelzálog-hitelezésben rejlő veszélyekre, ám ez idáig a figyelmeztetéseknek vajmi kevés hatásuk volt.

A reálkamatokat befolyásoló másik tényező az eurozóna egyes országaiban tapasztalható eltérő inflációs mutató. Ennek eredményeképpen az a helyzet állt elő, hogy a reálkamatlábak az egyes országokban különböznek, annak ellenére, hogy az Európai Központi Bank (ECB) egységes nominális kamatszintet állapít meg. Nem meglepő tehát, hogy a legmagasabb ingatlanár-emelkedést mutató országokban - például Írországban, Spanyolországban és Hollandiában - volt a legmagasabb az infláció is. Az ECB 2000-ben végrehajtott kamatemeléseinek hatása például elhanyagolható volt Spanyolországban, ahol a jelzáloghitelek reálkamata 2 százalék alatt maradt, elősegítve a konjunktúrát.

Alacsonyabb inflációs szint mellett a gazdasági ciklusok lakáspiacra gyakorolt hatásai sokkal szerteágazóbbak és sokkal hosszabb idő alatt következnek be. Ezen jellemzők hatására alakultak ki a piacok jobb kezelhetőségével kapcsolatos várakozások, habár még mindig nem tisztázott az a kérdés, vajon a fogyasztók megtanulták-e az új lakáspiaci játékszabályokat, és visszafogták-e hitelfelvételeiket. Az sem teljesen biztos, hogy a hitelezők kellő mértékben figyelembe vették-e a lehetséges hosszú távú kockázati tényezőket a jelzáloghitelek elbírálása, illetve az árazási döntések kialakítása során.

A lakáspiacon tapasztalható változások azonban nem kizárólagosan a kamatlábmozgások következményei. Európában az egyik legégetőbb probléma az, hogy a lakáspiaci élénkülésre a kínálati oldal enyhe reakciója csak rosszabbodik. Egyes országokban - például Svédországban és Dániában - viszonylag magasak az építési költségek, a legtöbb országban pedig földhasználati politika korlátozza - bár eltérő mértékben - az építési telkek kínálatát.

Közismerten szigorú az Egyesült Királyság tervezési rendszere, mely korlátozza az elővárosi övezetekben folyó házépítéseket Dél-Angliában. Az Írországban tapasztalható lakáspiaci konjunktúra kezelésére tett kísérletek is a földkínálat lassúságára összpontosítottak. Ezzel párhuzamosan Spanyolországban az önkormányzatokat hibáztatják a földterületek átminősítésének késleltetéséért, illetve Hollandiában a 90-es évek második felében szigorúbb területfejlesztési szabályokat léptettek életbe, éppen egy időben a lakáspiaci kereslet jelentős megerősödésével.

A kínálati oldal lassú reakcióideje fontos az elmúlt években hozott megfizethetőségi intézkedésekkel kapcsolatban, melyek azokat az alacsony jövedelmű magánszemélyeket célozzák, akik képtelenek a drágább városokban, illetve régiókban megélni.

A megfizethetőséget célzó kormányzati lépések szükségességét két tényező enyhíthetné. Először is az EU sok országában a lakásárak elérték a csúcsot, és várható, hogy a jövedelmek egy pár éven belül utolérik ezeket az árakat. Másodszor pedig a közszférában foglalkoztatottak fizetése, mely általában elmarad a magánszféra fizetéseitől a gazdasági fellendülés időszakában, várhatóan behozza a lemaradást a gazdaság lassulásával párhuzamosan.

A megfizethetőségi intézkedések egy része a keresleti oldal támogatását célzozza alacsony költségű jelzáloghiteleken keresztül. Egyre elterjedtebb azonban az a megoldás, melynek során kötelezik a fejlesztőket, hogy az újonnan kialakítandó lakóterületek egy részén alacsony költségű lakásokat alakítsanak ki. Spanyolországban ez a gyakorlat már több mint egy évtizede működik, míg Írországban csupán nemrégen vezettek be hasonló intézkedéseket. Az Egyesült Királyságban is egyre gyakrabban használják a tervezés során ezt a fajta megszorítást, míg Franciaországban, az elővárosokban a hatóságokat kötelezni kell arra, hogy földterületet biztosítsanak a szociálisbérlakás-építéshez.

A gazdasági lassulás lakáspiacra gyakorolt hatása nagymértékben függ majd a válság mélységétől. Amennyiben a recesszió korlátozott lesz, a háztartások jövedelmén keresztül a lakáspiacra gyakorolt visszahatása szintén korlátozott mértéket ölt majd. Amennyiben a gazdasági lassulás sebessége nagyobb lesz, a hatások is sokkal komolyabbak lehetnek.



Ausztria

A lakáspiac az elmúlt években, a 90-es évek rekordméretű lakásépítési lázát követően, markáns csökkenést mutatott mind a lakások vételára, mind pedig a bérleti díjak tekintetében. A lakásépítések fellendülése 1993-ban kezdődött, amikor a szövetségi, illetve a regionális hatóságok reagáltak a Délkelet-Európából érkező bevándorlási hullámra. 1997-re azonban az új lakások építése lelassult, a lakások ára, a piaci túlkínálatnak köszönhetően, 20 százalékkal csökkent a fellendülés vége és 2000 között. Az ingatlanbecslők jelenleg úgy vélik, hogy a túlkínálat a végéhez közeledik, az árak hamarosan elérik a mélypontot, melynek eredményeképpen egészséges piaci körülmények alakulhatnak ki.



Franciaország

Az 1999-ben tapasztalt rekord-árnövekedést követően a lassulás 2000-ben elkezdődött. 2001 első felében az árak még lassabb ütemben nőttek, majd 2001 novemberére a hangulat ismét megfordult: a piac már nem hitt a recesszióban, sokkal inkább a 2001 végén tapasztalható árszínvonal stabilizálódását várta az elkövetkezendő időszakban a gazdasági lassulás kamatcsökkentéssel történő ellenpontozásának eredményeképpen. A szakértők egy része által hangoztatott "sima leszállás" folytatódhat 2002-ben is, feltéve, hogy a gazdaság teljesítőképessége nem alakul a vártnál sokkal rosszabbul.



Németország

2000-ben és 2001 elején a lakáspiac változatlanul erősödött sok év nyomott trendjét követően. A gazdasági lassulás, illetve a viszonylag magas jelzálog-reálkamatok azonban újólag lefojtották a lakáspiaci keresletet. Az adóreformok, melyek megélénkítették az általános fogyasztást, csökkentették a lakások befektetési célú vásárlásának vonzerejét. A régiók között jelentős különbségek vannak: a nyugati és déli városok lakáspiacait továbbra is az élénk pezsgés jellemzi, míg az ország keleti részén a legnyomottabb a lakások piaca.



Olaszország

A 90-es évek hosszú recesszióját követően, amikor is jelentős árcsökkenések következtek be az általánosan lassuló gazdasági környezetben, a lakáspiac már három éve folyamatosan a felszálló ágban van. 2001 júniusáig leginkább a városközpontokban volt tapasztalható a legjelentősebb áremelkedés, míg a vidék árai nagyjából változatlanok maradtak (illetve - reálértéken számítva - csökkentek). A fellendülés elsődleges okai a kamatcsökkentések, illetve a gazdasági növekedésben tapasztalható periodikus nekilendülések voltak. 2001-ben a gazdaság követte a világban általánosan tapasztalható visszaesési trendet, bár úgy tűnik, hogy a gazdasági borúlátás nem érintette a lakáspiacon tapasztalható keresletet. 2001 végén az ügynökök jelentése még mindig aktív piacról számolt be.



Spanyolország

Az 1996 óta tartó lakáspiaci fellendülés az egyik leglátványosabb volt, és Európa többi régiójával ellentétben a bővülés változatlan lendülettel folytatódott 2001 harmadik negyedévében is, vajmi kevés jelét mutatva a lassulásnak. A folyamatos növekedés Spanyolországnak az EU fejlettebb gazdasági szereplőihez történő sikeres felzárkózásához kapcsolódik. A jelzáloghitelek reálkamatai is a legalacsonyabbak közé tartoznak Európában az elmúlt években, mivel az ECB kamatemelései - például 2000 folyamán - minimális hatással bírtak a viszonylag magas inflációs szint mellett. A megnövekedett kereslet, az alacsony újlakás-építési ráta mellett az árak folyamatosan emelkednek, amely akár túlzott méreteket is ölthet. Ennek megfelelően a lakáspiac kilátásai jóval bizonytalanabbak, mint ahogyan az az erőteljes teljesítmény alapján várható lenne.



Egyesült Királyság

Az 1999-2000-es árrobbanást követően - 2001 első felében - az árak nyomottak voltak. Szeptemberben a piac visszafogott volt, ám novemberben ismét megélénkült. 2001 vége felé még nem látszott tisztán, vajon a szeptemberi megtorpanás csupán átmeneti volt-e, amely a hónap szerencsétlen eseményeinek hatására alakult ki, vagy pedig az ismételt ingatlanpiaci recesszió első jeleként értékelhető. Összességében azonban a jelek nem mutattak piaci összeomlásra. A gazdaság egésze szintén lelassult, bár az országot változatlanul az EU-n belül a leggyorsabb növekedést felmutatónak várják 2002-ben. Ez a tény, az alacsony kamatszintekkel együtt, optimizmusra adhat okot a lakáspiacon.

VG-összefoglaló