Hozamelőnyben az ingatlan

A 90-es években a befektetők többsége rendelkezésre álló tőkéjét a részvénypiacon fektette be, a tőzsdék forgalma, illetve a forgalmazott papírok árfolyama folyamatos emelkedést mutatott. Nemegyszer a növekedés mértéke jelentősen meghaladta a fundamentálisan is indokolható ütemet, egészen addig, amíg a high-tech szektor papírjainak összeomlásával kezdődő és azóta is tartó depreszszió kifogta a szelet a részvényárfolyamok vitorlájából.

A befektetők természetes módon alternatív utakat választottak: egyesek a hagyományosan helyettesítő szerepet játszó kötvénypiacon invesztáltak, de a tőke egyre jelentősebb hányada áramlott az ingatlanszektor felé is. Számos országban ez utóbbi tendencia rekordmagasságba tornázta az ingatlanárakat, az utóbbi években pedig a lakásvásárlás az egyik legkedveltebb befektetési formává nőtte ki magát. A The Economist szerint például míg az USA-ban a háztartások megtakarításaik legnagyobb hányadát az elmúlt évtizedben részvényekbe invesztálták, mára az ingatlanbefektetések 14 000 milliárd dolláros állománya lekörözte a 11 000 milliárd dollárnyi részvényállományt.

Az elemzők számára az elsődleges tanulság talán az lehet, hogy a historikus alapokon álló előrejelzések hatékonyságát a trendekben bekövetkező váratlan fordulatok immáron ezen a területen is jelentősen megnyirbálták. A 60-as és 80-as évek közötti időszakban ugyanis az ingatlanbefektetések sorra jobb eredményeket produkáltak, mint a vállalati papírok, az azt követő években azonban megfordultak a viszonyok. Most azonban ismét úgy tűnik, hogy az ingatlanalapoknak állhat a zászló. Külön érdekesség az is, hogy ugyancsak a 80-as évektől kezdve a lakásvásárlások hozamának és a gazdasági teljesítmény bővülésének korábban pozitív korrelációja negatívba fordult, ezzel mintegy túlélőstratégiaként jelölve ki az ingatlanbefektetések szerepét a szűkösebb esztendőkben. Ez utóbbi kapcsolat most is igazolódni látszik. A fordulat oka az összeállítás szerint elsősorban az ingatlanhitelezési szabályok változásának a következménye. A jelzáloghitelek kamatainak felszabadításával ugyanis lehetővé vált, hogy a depresszió idején annak felvétele is olcsóbbá váljon. Számos országban, így hazánkban is, a lakásvásárlás ösztönzése kifejezett gazdaságpolitikai céllá nőtte ki magát a lassuló időszakokban. A másik ok, ami miatt a részvénypiachoz képest az ingatlanok előnyt élvezhetnek, az az, hogy az ebből adódó bevételek adókötelezettsége messze alulmúlja a tőkepiaci eszközökét. Természetesen az egyes tranzakciók költségigénye is jelentős eltérést mutat, ennek ellenére az ingatlanbefektetési eszközök megtérülése hosszú távon számos országban felülmúlta a részvényeken elért hozamokat.

Nem véletlen tehát, hogy az elmúlt másfél-két évben az ingatlanárak több országban rekordnagyságút emelkedtek. Nagy-Britanniában például az éves ingatlaninfláció az idén júniusban meghaladta a 20 százalékot is, de Ausztráliában és Spanyolországban is magasabb volt 15 százaléknál. Egyedül Japán mutat kiábrándító eredményt, ahol az idei már a 11. év a sorban, amikor a lakóterület egységének ára csökken. Németország is éppen csak reálérték körül tartotta az árakat.

Arra azonban a legtöbb elemző szerint vigyázni kell, hogy a jelenlegi lelkesedés ne torkolljon megalapozatlan eufóriába. Egy az ingatlanpiacon felfúvódó lufi a mögötte álló jelentős hitelállomány következtében sokkal nagyobb gondokat okozhat a gazdaságok életében, mint amit a részvénypiac összeomlása jelentett. Éppen azért, hogy ez a lehetőség még idejében kiszűrhető legyen, a szakértők folyamatosan követik az ügy szempontjából meghatározó "lakásár/rendelkezésre álló jövedelem" hányadost. (Ennek szerepe a részvénypiaci P/E rátához hasonló.) A The Economist írása szerint ennek szintje, bár sok helyütt csúcs közeli értékeket vesz fel, egyelőre még nem kúszott a veszélyes tartományba. Bár a lakásárak emelkedése kitart még egy darabig, annak üteme minden bizonnyal vissza kell majd vegyen az elkövetkező időkben.