Strukturáltan piacképes bérlakásprogram kell

Az utóbbi években felgyorsult a megoldások keresése a hazai bérlakásállomány bővítése irányában, ami igencsak nehéz kérdések elé állítja az önkormányzatokat és a kormányzati szerveket. A bérlakáskérdés egy piaci nyitottságú gazdaságban nem lehet megoldatlan kérdés. Jelenleg a magyar lakáspiacon igen nagy a bérbeadási kínálat, egyes lakásfajtákban túlkínálat van - írja elemzésében Kállai Pál, a Paulus-Invest Befektetési Tanácsadó Rt. elnöke.

Az állam mint lakástulajdonos lényegében visszaszorult a lakáspiacról. Az egyházaknak jelentős bérlakásállományuk nincs. A területi önkormányzatok a bérlakáspiacon a legérintettebb szervezetek, de a probléma megoldására pénzügyi eszközeik, több önkormányzat esetén építési telkeik sincsenek. A privatizációból keletkezett magántulajdonú lakásállomány legtöbbje felújításra szorul, ennek terhe nagyrészt átterhelődött az új tulajdonosokra. Ezen állományban vannak olcsó bérű piaci bérlakások, de az igényekhez képest elenyésző arányban. Az új építésű, korszerű társasházakban elterjedt a bérbeadás, de ezek bérszintje magas, így nem fedi le a korlátozott fizetőképességű bérlői struktúrákat.

A szakértő megállapítása szerint a vállalkozói társaságok a bérlakáspiacon leginkább a diplomáciai, az idegenforgalmi és a magasabb jövedelmű rétegek körében működnek. Egyéb szervezetek, amelyek számos munkakörben az úgynevezett szolgálati lakás konstrukcióval kapcsolt munkaviszonyt nyújtanak, szintén részei a jelenlegi bérlakáspiaci problémának. Ebbe a csoportba soroljuk a vasúti, a postai, a honvédségi, a rendőrségi, a tanítói, a patikusi foglalkozási ágakat is.

Az áttekintésből arra a következtetésre juthatunk, hogy az alacsony jövedelműek által megfizethető bérlakásállományt igénylők potenciális partnereként elsősorban a területi önkormányzatokat, valamint a szolgálatilakás-igénynyel összekapcsolt foglalkozási ágak munkaadóit tekinthetjük - fűzi hozzá a szerző.

A megoldás nem egyszerű és nem csak pénzkérdés. Leginkább vizsgálandó az igénylők, azaz a társadalmilag igényjogosultak köre, akik viszonylag szűk sávban mozgatható lakbér plusz rezsi megfizetésére képesek. Első a fiatalok csoportja, akik legtöbbje hosszabb távon felhalmozásra képes, és csak átmenetileg igénylik a bérlakások használatát. Másik azon munkavállaló családok köre, akik alacsony-közepes jövedelműek, felhalmozásra valóban nincs lehetőségük, így bérlakás- vagy szolgálatilakás-igényük társadalmi elvárás. Harmadik csoportba soroljuk az igen alacsony jövedelműeket és a nyugdíjasok többségét, akik szerény életvitelük alapján a bérlakásukat csakis szociális lakbértámogatás mellett tudják fenntartani. Külön csoportnak minősítjük a szolgálati lakás nyújtásával kombinált munkaviszonyokat.

Ha ezekben a szükségleti kategóriákban bérlakáspiacról beszélünk, akkor egyértelműen megállapítható, hogy az ingatlanpiaci feltételeken alapuló bérlakáspiac bérleti díj plusz rezsi költséglimitjeit a legtöbb igénylő nem képes megfizetni. Ha a lakbérfizetést a családi jövedelem terhére vizsgáljuk, akkor a szükséges minősítési kategóriára vonatkozó igény, hogy a családi jövedelmekből társadalmilag milyen százalékos hányad körül alakulhat a megfizethető lakbérszint. Akiknél a megfizethetőség fölötti terhelés mutatkozna, azok számára a mainál szélesebbkörűen az úgynevezett szociális lakbér-támogatási rendszer bevezethető-e, annak fedezetére milyen további forrásallokációk képezhetők. Hasonló problémák és kérdések terhelhetik a szolgálati lakást használókat is.

Kállai Pál tapasztalatai szerint a szociálisan minősített igényekre alapozott alacsony bérszínvonalú, ezért tőkemegtérülést, nyereséget nem biztosító bérlakáspiaci struktúra létrehozásához a legalkalmasabbak a területi önkormányzatok, vagy az önkormányzatokhoz hasonlóan működő közalapítványok. A megoldandó problémák nagyságrendjét a szolgálati lakás ágban legalább 2-300 ezerre, az önkormányzati keretben működtetendő alacsony bérű, illetve szociális bértámogatású lakások tekintetében pedig közel félmillióra becsüljük - mondta a szakember, hozzá- téve: első lépésként korszerűvé, eurokonformmá kell tenni a magyar piaci bérlakásrendszereket. Ennek tükrében kell a forráslehetőségeket és a fizikai megvalósítási időrendi programokat előkészíteni.

Ami a finanszírozást illeti, a bérlakás- és szolgálati lakásállomány feltételrendszereit célszerű közelíteni egymáshoz. Ez szükséges ahhoz, hogy az állami, önkormányzati nonprofit forrásokhoz a hozadékigényű magán- vagy a vállalkozói tőke is kapcsolódni tudjon. A összetételre közelítő arányként 15 százalék önkormányzati (telek plusz projekt-előkészítés), úgynevezett induló finanszírozást, 45 százalék állami tőkejuttatást és 40 százalék hozadékterhes pénzpiaci (befektetői) hosszú lejáratú forráslehetőség kimunkálását látjuk megvalósíthatónak. Egy ilyen tőkestruktúra kialakítására leginkább a zárt végű befektetési alapokhoz hasonlóan működő rendszereket adaptálhatjuk, mert a hozadékterhes tőkerész mobilitását és megtérülését az alacsony lakbérszint nem biztosítja. A lakbér csakis a hozamigényű tőkerészre vetíthető jövedelem fedezetét lenne hivatott részben, vagy egészben biztosítani. Egy ilyen rendszer szerves feltételéül megoldandó a lakbérfizetés garantálása, a lakbértartozások kockázati biztosítással, céltartalékkal és más szabályokkal való garantálása.