APEH-vizsgálat a lakáseladásoknál
Az APEH szemében seftelővé válhat az a lakáseladó, aki gyors egymásutánban többször is értékesített ingatlant. A személyi jövedelemadóra vonatkozó egyik új passzus sajátos feltételeket ír elő, s ez több tízezer embert hátrányosan érinthet - hívta fel a figyelmet lapunknak nyilatkozva dr. Hidasi Gábor ügyvéd, az ingatlanügyek szakértője.
A legutóbbi időkig érvényes gyakorlat szerint, ha valaki eladott egy ingatlant, akkor az így keletkező bevételét függetlenítették a többi jövedelmétől. Az ellenértéket nem progreszszív módon adóztatták, az adóalapot a bevétel után számolták ki. Dr. Hidasi Gábor arra hívta fel a figyelmet: amennyiben több ingatlant adott el az a valaki, akkor ingatlanonként kellett kiszámolni és persze leróni a közterhet. A jogalkotók éppen itt változtattak a szabályozáson.
A közvélemény figyelmét szinte bizonyosan elkerülte a pár soros módosítás a személyi jövedelemadóra vonatkozó törvény 63/A paragrafusában. E szerint az ingatlaneladásból származó jövedelem összevonható lesz minden más jövedelemmel, ha az üzleti célú, sorozatos lakásvásárlást és -eladást vállalkozásként végzi valaki. Az adókulcs sem a korábbi fix húsz százalék lesz, hanem az szja-ra előírt mérték. Ráadásul a jogszabályból nem derül ki, hogy mely időszakra vonatkoznak a jelzett módon minősített eladások. Azt, hogy valami rendszeres vagy nem rendszeres, az adóhatóság minősíti, praktikusan utólag. Az elévülési idő öt esztendő, ha ennek letelte előtt, ám az értékesítés után akár három-négy évvel az APEH közölheti, hogy szerinte kevés adót fizetett be a polgár, mivel a hivatal rendszeres jövedelemnek minősíti az akkoriban kapott ellenértékeket. Ennek a megállapításnak az lehet a következménye, hogy gyakorlatilag kétszer annyi adót kell befizetni az adóalanynak.
Dr. Hidasi Gábor azt a szándékot világosnak, logikusnak, indokoltnak tartja, hogy az üzleti célú sorozatos lakásvásárlást, -felújítást, -eladást vállalkozásként kezeli az adóhatóság, s ilyen alapon adóztat is. Csakhogy a személyi jövedelemadóra vonatkozó törvény 63/A paragrafusából két irányra lehet következtetni. Az egyik szerint a polgár gazdasági tevékenységre jellemzően végzi az ingatlannal kapcsolatos eladási műveletek, függetlenül attól, hogy beruház-e, fejleszt-e vagy sem: nem az ingatlaneladásokból származó összegek alapján adóztatják őt, hanem az szja egyéb, összevonható tételei alapján. A másik irány - hívja fel a figyelmet az ügyvéd - az, hogy ha meghaladja a szokásos piaci értéket a bevétel, akkor szintén az szja általános szabályai szerinti adó dukál, noha nincs szó rendszerességről, többszöri ingatlaneladásról. Ebben az esetben is előállhat az, hogy akár öt év múlva megjelenik egy adóhatósági ügyintéző az egykori ingatlaneladónál. Nemcsak a különbözetet adóztatják meg 20 helyett 38 százalékos adókulcs alapján, hanem bírságot, pótlékot is kirónak.
Ami biztosnak látszik, az a jogbizonytalanság. Alkalmasint csak évek múltán derülhet ki, hogy szabályosan jártunk-e el, vagy sem. Azaz szinte kivédhetetlen az utólagos támadhatóság. Dr. Hidasi Gábor szerint ha valaki borzasztóan fél, hogy utóbb számon kérnek rajta valamit, az eleve a magasabb közterhet kezdi el leróni, a 20 százalék helyett a mai 38-at teljesíti, átminősítve magát vállalkozói jövedelemszerzőnek. Ha ide vezet a szabályozás, akkor értelmét veszti a külön adózás intézménye. Bármikor kerülhet olyan élethelyzetbe az ember - megnősül, elválik, rendhagyó családi okok alakítják a sorsát -, hogy akár többször is eladni, venni, majd ismét eladni kényszerül az otthonát. (GL)
