Nyomás alatt az irodakeresők

Budapesten folyamatosan emelkedik a nagy alapterületű (több mint 1,5-2 ezer négyzetméter) irodát kereső cégek száma. Új, többnyire regionális szolgáltatóközpontokat üzemeltető cégekről van szó, de olyan érdeklődők is vannak, amelyek tevékenységük megváltozása miatt vagy a hatékonyabb létesítménygazdálkodás jegyében összevonnák irodáikat egyetlen nagy helyre. A kínálat növekedésének lassulása azonban gátat szab ennek.

A fővárosi bérirodák piacán az újonnan átadott területek volumene folyamatosan csökkenő tendenciát mutatott az elmúlt években, amit a kilencvenes évektől egyre növekvő üresedési ráta, valamint a bérleti díjak esése indokolt. Az elmúlt négy esztendőben az egyes években átadott új irodák összes területe 200 ezerről 100 ezer négyzetméter alá csökkent. Bár 2001 óta a kiadatlan irodaterületek aránya folyamatosan apad, az ezredfordulót követően egyetlen részpiacon sem tapasztalható kínálati hiány - összegezte a mostani helyzetet a Biggeorge's International tanácsadó cég.

Az idén év végéig átadni tervezett irodafejlesztések teljes volumene ismét alatta marad az egy évvel korábbinak, várhatóan nem éri el a 80 ezer négyzetmétert sem. Ennek következményeként igen szűk a nagyobb irodaterületet is biztosítani tudó, új építésű ingatlanok kínálata. A gyakorlatban ez hat épületet jelent, összesen mintegy 63 ezer négyzetméter bérbe adható irodával. A IX. kerületi Kálvin Center hivatalos átadásával ez hét irodaházra, hozzávetőleg 72 ezer négyzetméterre bővül.

A nagy alapterületű bérirodát kereső cégek jól járnak, ha az igényüknek megfelelő épületekben minél előbb sikerül megállapodniuk, hiszen az idén beköltözhető, jó adottságú irodaházak száma kicsi - érvelt Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge's International vezérigazgatója. Mint kifejtette: könnyen belátható, hogy az ingatlanok - egyedi jellemzőik miatt, mint például az elhelyezkedés vagy akár a panoráma - nem képesek univerzálisan megfelelni minden bérlő elvárásának. Ebből adódóan egyes épületeknél várhatóan többen is versenybe szállnak az ott kínált területekért, míg más házaknál hosszúra nyúlhat a területek kiadása. Az előbbire példaként említhetjük a Pala Ház és az Ablon Kft. által fejlesztett BC 140 sikerét, ahol különösen nagy érdeklődés kíséri az épületek piacra kerülését, és a bérleti tárgyalások folyamatosan zajlanak.

A bérlői igényeknek megfelelő ingatlanok esetén így kiemelten fontossá válik a bérlésre vonatkozó döntéshozatal időbeli optimálása, hiszen a meglévő, népszerű új épületek tulajdonosai minden bizonnyal kihasználják majd a megerősödő tárgyalási pozícióval járó előnyöket.

A közkedvelt ingatlanokról "lemaradók" előtt pedig két lehetőség nyílik: vagy az új irodába beköltözés kitűzött határidejét halasztják el, vagy használati igényeik terén kénytelenek engedni. Figyelembe véve a már előkészítési fázisban lévő, több tízezer négyzetméternyi iroda megvalósítására alkalmas projektek számát, halasztott költözéssel vélhetően több fejlesztési alternatíva is adódik.

Más szakértők azt hangoztatták, hogy ha mégis sürgőssé válik az új székház kialakítása, úgy a bérlő eredeti elvárásainál kedvezőtlenebb paraméterű új építésű vagy akár használt irodaház mellett kénytelen dönteni. A használati igényekben elfogadott kompromisszum nem minden esetben érvényesíthető jelentősebb bérletidíj-engedménnyel. A keresett és a még kiadatlan irodák összvolumenének tekintetében tehát már az igen közeli jövőben is egyensúlyi helyzetről és tovább csökkenő üresedési rátáról beszélhetünk, egyes részpiacokon azonban a kereslet könnyen túlléphet a kínált állományon.

Saját iroda vásárlását vagy eladását a következő hat hónapban kevés cég tervezi, a piac forgalma tehát alacsony marad, emellett azonban kisebb keresleti túlsúly keletkezhet - mondták a GKI és a Wallis Ingatlan Rt. elemzői. A bérelt irodák átlagos alapterülete igen nagy szórás mellett 190 négyzetméter.

Az idén az első negyedévben jelentősen megemelkedtek a fővárosi vállalatok körében a következő 12 hónapra vonatkozó árvárakozások. Az irodapiacon az árak a várakozások szerint 9,7 százalékkal, a bérleti díjak pedig 6,8 százalékkal nőnek a következő 6-8 hónapban, főleg a gyorsuló infláció és növekvő kamatok miatt.