Kedvezmény kell a bérlőknek

Cégfelvásárlások és összefonódások idején - egyre több ilyen akció várható Magyarországon is - szinte az elsők között merül fel az irodai bérlemények megváltoztatása, esetleg a költözés. Ahhoz, hogy egy irodaüzemeltető úgymond átcsaljon egy céget saját épületébe, legalább egyötöddel kell olcsóbbnak lennie a felajánlott irodának ahhoz, hogy a társaságok egyáltalán megfontolják a költözést.

Az idei első fél év egyértelmű üzenete, hogy a nagyobb kiterjedésű irodát igénylő cégeknél ajánlatos már az aktuális bérleti szerződés lejáratát megelőző 15-18 hónapban megfogalmazni a használati igényeket, illetve tájékozódni a tervezett költözési időpontban várhatóan elérhető lehetőségekről. A kínálatban jelentkező jellemző fáziskésés kritikussá teheti az ingatlanhasználatra vonatkozó döntéshozatal időzítését - figyelmeztetnek a szakértők.

A GKI legfrissebb felméréséből kiderül, hogy a bérelt irodaingatlannal rendelkező cégek elsöprő többsége - mintegy 88 százaléka - elköltözne jelenlegi bérleményéből, amennyiben annál egyébként mindenben megegyező paraméterű irodát kínálnának neki az adott kerületen belül 20 százalékkal kedvezőbb bérleti díj mellett. A hasonló feltételek mellett más kerületben lévő irodába is elköltözni hajlandó cégek aránya már csupán 55, és az egyötödnyi bérletidíj-csökkenés érdekében még Pest megyébe is kiköltözni hajlandó vállalatok aránya csak 18 százalék.

A Pest megyében működő cégek 43 százalékának van saját tulajdonú irodája, ami lényegesen magasabb arány, mint a fővárosi vállalkozások esetében. Ez részben azért van így, mert - az olcsóbb telek és a kisebb adóterhek miatt - az elmúlt években egyre több közepes és nagyobb vállalat építtetett saját irodaházat a fővároshoz közel, de már Pest megyében.

Figyelemre méltó, hogy saját iroda vásárlását, vagy eladását, részbeni cseréjét a következő 12 hónapban az összes vállalkozásnak csak 7 százaléka tervezi. A GKI szakértői szerint a piac forgalma azonban nem lesz jelentős, mivel a cégek többsége az állománynak csupán egy részét kívánja cserélni. A vállalkozások értékesítése nyomán piacra kerülő irodák, illetve az új irodavásárlások összes volumene nem egyenlíti ki egymást, így kisebb többletkereslet jelentkezik a piacon, melyet azonban jócskán túlkompenzál a fejlesztők által átadott új fejlesztésű irodák állománya.

Az irodapiacon az árak 3,9, a bérleti díjak 4,4 százalékkal nőnek a következő 9-10 hónapban. Bár az elmúlt egy évben minden szegmensben csökkentek az ár- és bérletidíj-várakozások, ez az érték mégis jelentősen alulmúl minden más ingatlanpiaci szegmenst.

A Biggeorge's International (BI) tanácsadó cég elemzői szerint 2004 első felében trendfordulót lehetett érzékelni: a korábbi évekhez mérten rendkívül csekély kínálatbővülés több mint kétszeresét szívta fel a piac - fejtette ki Salamon Adorján ügyvezető igazgató. Míg az első hat hónapban az újonnan átadott épületek bérbe adható irodái nem érték el a 30 ezer négyzetmétert (27 900 m2), addig a bérbe vett területek közel 100 ezer négyzetmétert tettek ki. Az irodaépítések visszaszorulása várhatóan 2004 végéig folytatódik. Az idén a

tervek szerint a piacra kerülő összes irodaterület mintegy

71 500 négyzetméter lesz; ugyanakkor a 2004-ben megépített ingatlanok alapterülete előreláthatólag 65 ezer négyzetméter alatt marad.

Mind a BI, mind a GVA Hungary szakértői úgy vélték, hogy az építési kedvet tekintve kedvezőek a kilátások a következő évekre. Ezt azzal támasztották alá, hogy az első hat hónapban 135 500 négyzetméternyi iroda fejlesztését indították el, és az előkészítés alatt lévő projektek volumene is eléri a 150 ezer négyzetmétert. A modern bérirodák állománya jelenleg megközelíti az 1 340 000 négyzetmétert.

Az első fél év tapasztalatai szerint a legnagyobb igény egyértelműen az újonnan piacra lépő irodaprojektek iránt mutatkozik: a frissen átadott területeket szinte teljes mértékben sikerült bérbe adni. Az átlagos üresedési ráta így 2003 végéhez képest javult: immár 20 százalék alatti arányban találunk kiadatlan területeket a piacon. Az átlagos üresedés jelenleg 17,8 százalék körül alakul.

Az üzletkötések átlagos mérete az első hat hónapban 1420 m2 volt, a mediánérték 790 m2. A nagy alapterületű keresések arányának növekedését mutatja, hogy míg a tranzakciók alsó decilisében a bérbe vett irodaterületek 110-180 m2 között változnak, a legnagyobb üzletek a 4550-6500 m2-es intervallumban köttettek. A kereslet területi megoszlására - az irodakínálat sajátosságaiból adódóan - továbbra is a Pest-centrikusság jellemző: az új szerződéses állomány 59 százalékát zárták itt le.