Javul az irodák kihasználtsága

Tavaly a harmadik negyedévben Budapesten kevesebb új irodaterületet adtak át, mint amennyi az újonnan bérbe vett területek aránya volt. Ez azt jelzi, hogy a piacon további élénkülés várható, melynek hatására az üresedési arány tovább csökken, vagyis javul a kihasználtság - véli a GVA Hungary. A cég most közzétett elemzése szerint sokéves mélypontját érte el a kihasználatlanság, főleg a tartósan erős kereslet és a visszafogott fejlesztési kedv miatt.

A kereslet-kínálat mérlegének megtartásához ugyanakkor további új irodaházak épülnek Budapesten. Egyebek között várhatóan az idén adják át a Víziváros Office Centert, a Millennium City Centert, a Büro Center West Budapest irodaházat és a Light Corner-Margit Centert. Az átlagos üzemeltetési költségek 3,5 és 4 euró/m2/hó között mozognak. A parkolásért 50-120 eurót kell fizetni havonta annak függvényében, hogy felszínen, vagy mélygarázsban található az erre kialakított hely.

Az A és B kategóriás budapesti modern irodaépületek átlagos kínálati bérleti díjai előreláthatólag az elkövetkezendő néhány évben nem vagy csak kismértékben emelkednek. Ezzel együtt emelkedés prognosztizálható az effektív bérleti díjak terén, ugyanis várható, hogy a bérbe adók csökkentik a különböző kedvezményeket, melyeket eddig adtak a jövőbeni bérlők számára (bérletidíj-mentes időszak, extra kialakítás, ingyenes parkolóhely, segítség a költözésnél stb.) - vélik a GVA elemzői.

A cég adatbázisa alapján 2004 harmadik negyedévében több mint 48 500 négyzetméternyi területet adtak bérbe majdnem száz bérleti tranzakció keretében, amely az előző negyedévhez hasonlítva további ötszázalékos növekedést jelent. Ez az adat egyértelműen jelzi az irodapiac élénkülését. A bérbe adott területek egyéves mozgóátlagát tekintve 2004 harmadik negyedévben 26 százalékos növekedés volt tapasztalható. Továbbá elmondható, hogy 2004 első kilenc hónapjában majd tíz százalékkal több területet adtak bérbe, mint a 2003-as év egészében.

A harmadik negyedév nagy bérbeadásai között szerepel a K&H Leasing (4300 m2) új irodája a Liget Centerben, a Zepter International Kft. (3500 m2) és a Pepsi (2000 m2) megállapodása a Váci úti Optima Office Buildingben, a Tata Consulting Kft. (2000 m2) bővülése a Science Park épületében, a Vodafone (1500 m2) új irodája a Dévai Centerben, az E.On (1500 m2) bérleménye a Bank Centerben, valamint a Total Hungária Kereskedelmi Kft. (1200 m2) a budaörsi Terraparkban.

Figyelemre méltó, hogy az üzletkötések több mint 43 százaléka nem központi területeken köttetett, és az átlagos tranzakciók mérete is itt volt a legnagyobb, meghaladta az 550 négyzetmétert. Ezzel szemben a központi üzleti negyedben az átlagos tranzakcióméret háromszáz négyzetméter körül alakult. Ennek egyik oka, hogy nagyméretű, összefüggő szabad területe mindössze nyolc irodaháznak van e negyedben, és inkább a kisebb cégek mutatnak aktív érdeklődést a területen található irodaházak iránt. Ez a tendencia viszont a jövőben változhat, miután átadják a Roosevelt tér 7-8. (27 550 m2) és a Vigadó Irodaházat (4600 m2). A szabad területek aránya a nagy mennyiségű üzletkötéseknek és a viszonylag alacsony mértékű új átadásoknak köszönhetően tovább csökkent, és Budapest teljes területét tekintve ez az arányszám 18 százalék alá sülylyedt. Ha a tendencia folytatódik, akkor az év végére akár 16 százalék alá is csökkenhet - vetítik előre a szakértők.

Az elmúlt évben a kínálati bérleti díjak átlagos mértéke az A kategóriás irodaépületeknél 14,0 euró/m2/hó, míg a B kategóriás épületeknél több mint két euróval kedvezőbb, 11,95 euró/ m2/hó volt. A legmagasabb kategóriás bérleti díj mértéke pedig 17,00 euró/m2/hó. Míg 2002-től a 17 eurós bérleti díj stagnálása figyelhető meg, annak valós pénzügyi hatása, az infláció csökkenése és a forint erősödése miatt, csökkenő mértékben terheli meg a bérlőket.