Inkább vennék, mint bérelnék

Hiába stabilak vagy kissé még csökkentek is az irodabérleti díjak a fővárosban, az itt működő cégek többsége inkább tulajdonos, semmint bérlő szeretne lenni, és ennek érdekében várhatóan tesz is valamit az idén - derül ki a GKI Gazdaságkutató Rt. felméréséből. Érdekes ugyanakkor, hogy a bérletet választók csaknem fele csak akkor mondaná fel szerződését, ha a "csábító" másik irodaházban legalább húsz százalékkal olcsóbb a bérleti díj.

A tulajdonszerzés felé nyitás viszonylag új jelenség Budapesten. A kisebb és közepes cégek eddig azért idegenkedtek tőle, mert általában egyszerre nagyobb tőkét igényel, az így lekötött tőke más módon megforgatva jobb hatékonyságú lehet, még akkor is, ha az irodavásárlás esetén mentesülnének a bérleti díj fizetése alól. Saját irodaház vásárlásán ugyanakkor legfeljebb a közepes vagy nagyvállalatok gondolkodhatnak el - stabil általános gazdasági környezetet feltételezve -, hosszú távon ugyanis jobban megéri saját házban működni, mint bérlőként tevékenykedni. Természetesen nem az értéknövekedés miatt, mint néhány más ingatlantípusnál. A vállalatok egyébként legfeljebb ötszázalékos értéknövekedésre számítanak 2005-ben az irodáknál.

A GKI adatai szerint a saját tulajdonú irodahelyiségek átlag 560 négyzetméteresek Budapesten. Ettől jóval elmarad a cégek által bérelt irodák átlagos mérete: mindössze 200 négyzetméter. Ez utóbbi adat várhatóan növekszik 2005-ben, ugyanis egyre több társaság vonja össze irodáit, s az új irodaházakban manapság nem ritka a 800-1500 négyzetméteres bérlemény, ami föltornássza a bérelt irodák átlagos méretét.

Az irodapiacon fölgyorsult változásokra utal, hogy a cégek hetven százaléka határozatlan idejű szerződést köt. Érdekes, hogy azok a cégek, amelyek mégis fixen lekötik magukat, legalább három, inkább négy évre szerződnek az iroda tulajdonosával vagy üzemeltetőjével.

Bár 2002 korábbi negyedéveihez mérten az irodapiacon kismértékben csökkent a kínálati nyomás, a piac tavaly a harmadik három hónapban továbbra is túlkínálatos volt, sőt az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők egybehangzóan arra számítanak, hogy a túlkínálat fennmarad az idén az első 6-8 hónapban. Sem az ingatlanforgalmazók, sem a -fejlesztők nem számítanak trendfordulóra, de a túlkínálat normalizálódására igen, vagyis a megelőző negyedévi kiugró pesszimizmus visszaállt a korábbi szintre.

A piaci szereplők irodaingatlanok forgalmazásából származó bevétele a korábbi szinten maradt az elmúlt időszakban, emellett az ingatlanfejlesztők, de különösen a -forgalmazók a következő fél évben az innen származó bevételeik növekedését várják.

Tavaly a harmadik negyedévben lényegében nem változott a fővárosi irodák kihasználtsága: a fővárosban általában minden negyedik-ötödik négyzetméter iroda kiadatlanul, üresen áll. Egészen minimális különbséggel kedvezőbb a budai irodák helyzete a pestiekével és az A kategóriásoké a B kategóriásokéval szemben. A következő 7-9 hónapra vonatkozó kilátások sem utalnak nagy optimizmusra, mivel a felmérés az irodakihasználtság várható további kisebb csökkenését mutatja.

Az irodák eladási árai 2004 harmadik negyedében az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők szerint minimális mértékben, egy százalékkal emelkedtek. A következő hónapokban az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők számításai szerint az új és használt irodahelyiségek négyzetméterára közel azonos mértékben, 3-4 százalékkal növekedhet.

A fővárosi cégek közül csupán minden ötödik vett ki tíz évnél nem régebbi irodahelyiséget, a vállalkozások mintegy 80 százaléka tíz évnél régebbi építésű épületben lévő irodát bérel. Ez azt jelenti, hogy - amennyiben feltételezzük, hogy a felmérésre adott válaszok hűen tükrözik a fővárosi vállalkozások irodabérleti szokásait - a korszerű, új építésű irodák (azonosítva a megkérdezett kör tíz évnél nem régebbi építésű csoportjával) összes alapterületét 1,4 millió m2-re becsülve, az összes, irodaként működő ingatlanok nagysága mintegy hétmillió m2-re tehető a fővárosban.

Az irodahelyiségek műszaki állapotával való elégedettség is nagyjából az épületek életkori megoszlásához hasonló képet mutat: a válaszadó cégek alig ötöde volt teljesen elégedett bérleményével (kiválónak értékelve irodája műszaki állapotát). Az értékelések szerint jónak, illetve megfelelőnek tekintett irodaingatlanok aránya jelentős, 65 százalék, és az irodabérlemények mintegy 15 százaléka a válaszok alapján kifogásolható, azaz nem megfelelő.