Túlfűtött a spanyol lakáspiac

Európában a spanyol lakáspiac áll a legközelebb ahhoz, hogy zuhanásba kezdjenek az árak, másutt a rohamos növekedés lassulására lehet számítani - véli a Standard & Poor's hitelminősítő intézet legfrissebb elemzése. E szerint Európa legfejlettebb térségen belül Franciaországban és az Egyesült Királyságban lehet kisebb növekedési ütemben reménykedni, de Spanyolországban már hatalmas a kockázata annak, hogy kipukkad a lakáslufi. (Erről akkor beszélhetünk, ha az áremelkedést az a hiedelem hajtja tovább, hogy az ingatlanbefektetésekből könynyen és gyorsan lehet extraprofitot elérni - a szerk.) Az elmúlt néhány hónapban az Európai Központi Bank, a Nemzetközi Valutaalap (IMF), az OECD, a Bank of Scotland is hasonló aggodalmának adott hangot.

Mindhárom államban átlagosan évi 10 százalékos volt a drágulás az elmúlt néhány esztendőben, de az Ibériai-félszigeten 15-20 százalékot is mértek, miközben óriási fejlesztői kapacitásokat mozgósítottak az újabb és újabb projekteknél. Az évtized elején tapasztalt rendkívül alacsony jelzáloghitel-kamatok, a kiáramló jövedelmek emelkedése is fölfújták a keresletet, s ennek nyomán az árakat is.

A spanyol ingatlanokat közvetítő magyar cégek megerősítették az árnövekedés lassulását, de egyelőre nem aggódnak. Magyarországon százas nagyságrendben vásároltak eddig spanyolországi ingatlanokat, főleg befektetési céllal. Demográfiai és társadalmi okokkal is magyarázzák az árak folyamatos száguldását. A mediterrán országokban - de a briteknél és a németeknél is - növekszik az egyszemélyes háztartások száma. Mind több a válás, a gyerekek egyre gyakrabban kezdenek önálló életet, s a 10-15 évvel ezelőtti állapotokhoz képest sokkal többen szeretnének saját otthont, mint bérleményt.

Szakértők megjegyzik, hogy éppen a britek, írek, svédek és németek választják tömegesen a spanyol szigeteket, illetve a tengerparti városokat különböző befektetések színhelyéül, vagy csak egyszerűen maguk akarnak letelepedni idős korukban ezeken a területeken. Mallorcán manapság csaknem ugyanolyan arányban lehet német szót hallani, mint spanyolt, és az is megfigyelhető, hogy a diszkont-légitársaságok előretörésével egyre több olyan utas száll repülőre Európa északabbra eső országaiban, akiből később ingatlanvásárló lesz.

A madridi lakásügyi minisztérium nem ilyen borúlátó, és megjegyzi, hogy a 2004 elején rögzített 17,45 százalékos háromhavi dráguláshoz képest az idei első negyedévben "csak" 15,7 százalékos volt a lakások árának emelkedése, tehát csökken a túlfűtöttség. A britek által legkedveltebb Castilla La Mancha körzetben 23,5, Valencia környékén 18,3, Andalúziában és Murcia tartományban 17,9 százalékkal voltak magasabbak a lakásárak, mint 2004 hasonló időszakában.

A Spanish Property Insight című szaklap szintén nem aggódik annyira, mint a külföldi intézetek. Mint írja: a mérleg nyelve még mindig a kereslet felé billen az ettől továbbra is elmaradó kínálattal szemben. Igazi megrázkódtatás - vagyis árzuhanás - akkor következhet be, ha valamilyen külső, drámai hatás éri a spanyol gazdaságot. Például az olaj ára olyannyira elviselhetetlen magasságba szökik, hogy az ingatlantulajdonosok tömegesen szeretnének megszabadulni lakásaiktól.