Teljesen megújul a Belváros

A legtöbb elemző szerint a budapesti bevásárlóközpontok piaca képes a megújulásra. Ez azonban elsősorban nem a nagy alapterületű bevásárló- és szórakoztató-központok kínálatának bővülését hozza magával, hanem új piaci rések lefedését a belvárosi klasszikus bevásárlási formák újrahonosításával.

Ha bevásárlóközpontokról beszélünk, leggyakrabban több tízezer négyzetméteres plázák jutnak eszünkbe, ahol a nagyszámú üzlet kínálatát szórakozási lehetőségek és egyéb szolgáltatások egészítik ki. Ez az a részpiac, amely egy évtizedes fennállása óta dinamikusabban fejlődött, mint bármelyik másik szektor a kereskedelmi ingatlanok területén. A bevásárlóközpontok mára 1,75 millió négyzetmétert megközelítő állományának bővülése évről évre látványos volt, bár az új fejlesztések üteme fokozatosan csökkent. A fővárosi plázapiac sokak szerint telítődött, az újonnan jövők már komoly belépési korláttal számolhatnak. Az elmúlt évek tapasztalata szerint a kiskereskedelmi forgalom mintegy egy ötöde tevődik a plázákba, valamint a jellemzően városszélre települt hipermarketekbe. Ez a mutató nyugati szomszédunkhoz, Ausztriához viszonyítva magasnak mondható, de például a francia vásárlók ennél is nagyobb arányban választják ezt a kényelmes bevásárlási formát. Az egy főre jutó bevásárlóközpont-terület lassan eléri a 0,18 m2-t, ez bár messze van az egyik legmagasabb – svédországi – mutatótól (0,55 m2), de közel áll az európai uniós átlaghoz (kb. 0,2 m2).

A szakemberek tehát a bevásárlóközpont-építési ütem folytatódó csökkenéséről beszélnek, valamint a beruházási célpont vidékre tolódásáról. A hipermarketek piacát mindemellett érdemes részleteiben vizsgálni és a plázajellegű projekteket külön kategóriaként kezelni. Az Eston International felmérése szerint több tényező is indokolja a sommás megállapítások árnyalását.

Kérdéses például, hogy a vásárlói szokásokat vagy a piac általános mutatóit (mint a piaci telítettség fokmérőjét) egyértelműen össze lehet-e vetni a nemzetközi adatokkal? Az előbbi például erősen függ a helyi társadalmi berendezkedéstől, valamint a kulturális és történelmi háttértől, és alapvetően befolyásolja a telítettség kialakulását. Az egyedi értékelés jogosságának elismeréséhez elég belegondolnunk, hogy hazánkban világviszonylatban igen alacsony a lakosok költözési hajlandósága, illetve a lakáspiacon dominál a saját tulajdon fenntartása. Ezeket szintén a vásárlói igényeket is meghatározó tényezők alakítják. Ennek megfelelően a vásárlási szokások – és ezáltal az üzletekkel szembeni elvárások – is erősen függnek a helyi sajátosságoktól. Érdemes lenne például behatóan vizsgálni az egyes üzletekben generált egy négyzetméterre jutó forgalom nagyságát. Ez újabb támpontot adna a hazai szokások megértéséhez, hiszen segítségével megállapítható, mely üzlettípusoknál és mely lokációkon dominál a minőségi kereslet a mennyiségi felett.

A fővárosi bevásárlóközpont-piac távol áll a telítettségtől, ellenben jól érzékelhető a fejlődési, érési folyamat. A túlkínálat kialakulása helyett szegmentálódás zajlik, amelyet az egyes termékcsoportokra specializált kereskedői központok (pl. a lakberendezésre, bútorforgalmazásra szakosodott Material Építő és Design Center) vagy az új értékesítési koncepcióval, illetve új építészeti elrendezéssel kialakított outletközpontok és strip mall projektek megjelenése mutat. Mindemellett egy további jele is van annak, hogy a bevásárlóközpont-építés nem áll le, csak átalakul – fogalmaz az Eston vezető tanácsadója, Kákosy Beáta.

Egyre több olyan üzletközpont-fejlesztési tervről kapunk hírt, ahol kifejezetten belvárosi helyszínen már meglévő – esetenként nagy múltú, patinás – épület átalakításával történik a bevásárló-központi területek bővülése. A Klotild-palota átépítésével a 2007. harmadik negyedévi átadáskor 5500 m2 áll majd a kereskedők rendelkezésére, ennek kétharmadára már 2005-ben komoly érdeklődés mutatkozott. Az Orco Property Group 2005-ben a Divatcsarnok és a Budapesti Értéktőzsde épületének tulajdonosa lett. A fejlesztő tervei szerint az Andrássy úti műemlék épületben, valamint a Tőzsdepalota alsó három szintjén áruház nyílik, ezáltal újabb 25 ezer négyzetméternyi üzletterület kerül a rendkívüli keresettségnek örvendő belvárosi piacra.

Az említett épületek műemléki védettség (illetve részleges védettség) alatt állnak, a parkolóhelyek kialakítása és az épületek megfelelő korszerűsítése tetemes költséggel jár; a projektindítások éppen ezért a befektetők komoly szándékát és egyben a sikerbe vetett erős bizalmukat jelzik. Szintén jelentős beruházást igényel a Vörösmarty téri volt ORI-székház, valamint a Blaha Lujza téren mára elbontott sajtószékház újjáépítése (mindkét projektben üzletek is helyet kapnak).

A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjának növekedése 2005-ben magasabb volt (9-13 százalék), mint bármely másik részpiacé a kiskereskedelmi ingatlanok szektorában; ezt a kínálat szűkössége mellett jelentkező jelentős bérlői igény indukálta.

A parkolási problémára részleges megoldást jelent a fővárosi parkolási rendelet tavalyi kedvező módosítása (ingyenes parkolási időszak kiterjesztése a teljes hétvégére).

A parkolási problémára részleges megoldást jelent a fővárosi parkolási rendelet tavalyi kedvező módosítása (ingyenes parkolási időszak kiterjesztése a teljes hétvégére). -->