Plázákat üldöz a belváros?

A cannes-i MiPIM ugyan főleg a befektetők terepe, de a szervezők sohasem mulasztják el az alkalmat, hogy a nagyobb léptékű fejlesztésekről, városrehabilitációs programokról fórumokat rendezzenek. Maguk a kiállítók is sok tervet mutatnak be, így tett Budapest is, standján például szerepelt a Budapest Szíve program.

Ezeknek a programoknak egy közös pontja biztosan van: mindannyian élhetővé szeretnék tenni a belvárosokat, s ezt legtöbbször a kiskereskedelem átalakításával, zöldövezetek kialakításával és a hagyományos bevásárlóközpontok felújításával képzelik elérni. Nagy kérdés, hogy a megújuló belvárosok képesek-e visszacsalogatni az embereket, a vevőket a külvárosi plázákból és kereskedelmi parkokból.

Koroknai Szabolcs, a Colliers International vezető tanácsadója szerint a belváros nemcsak vendéglátási, hanem kereskedelmi szempontból is erős versenytárs lehet a jövőben. „Három-négy éve érzékelhető trend, hogy a korábban plázákba húzódó kereskedők is mind nagyobb hajlandóságot mutatnak Budapest belvárosában is megjelenni, amely reklámérték, üzletméret és forgalom szempontjából is ideálisabb helyszín az úgynevezett flag ship üzlet megnyitására. Ha azt vesszük, hogy a különböző plázákban 100–350 négyzetméter közötti az átlagos üzletméret – ez jelenleg a Mammut 2-ben mondható a legnagyobbnak –, és hogy a leglátogatottabbnak számító bevásárlóközpontban, a Westendben naponta átlagosan »csak« 70 ezer látogató fordul meg, érthető a nemzetközi brandek várakozása és érdeklődése a belváros iránt” – fejtette ki a szakértő.

Nem szabad azonban túlzott reményeket táplálni, hiszen – egy-két fejlesztést nem számítva – a belváros egyes részei különösen taszítóak. Koroknai Szabolcs mellett mások is emlékeztettek, egyelőre sikertelennek látszik a Kossuth Lajos utca, a Rákóczi út vagy a Nagykörút egyes részeinek felélesztése. A legforgalmasabb csomópontoktól távolabb eső részeken lévő üzlethelyiségeket egy közepes pláza bérleti díjának a feléért is nehéz értékesíteni.

Az nem is kérdés, hogy a belvárosi bevásárlóközpontoknak a lehető legnagyobb mértékben be kell simulniuk a belső körzetek szövetébe, funkcióiknak kiegészítésül kell szolgálni a környék többi kiskereskedelmi egységéhez képest. Több elemző is hangsúlyozta: a fejlesztők jobban teszik, ha a minőségi kínálatra összpontosítanak a bérlői mix kialakításakor, s nem a tömegtermékekre. Nem lehetnek tolakodóan nagyok, és az építészeti megoldásokban inkább a „megőrzött és felújított”, mint a feltűnő, extravagáns, csupa üveg monstrumokra vevők a lakók és a látogatók.

Adrian Ford, a Sonea Sierra európai fejlesztési igazgatójának véleménye szerint a belvárosi bevásárlóközpontok és a klasszikus nagyáruházak egyfajta mágnesként működhetnének, megakadályozva a városrész kiürülését. Walter Brüne építész, a düsseldorfi Kö-Galerie megalkotója így érvelt: a Königsallén évtizedeken át éttermek, kávézók, sörözők és élelmiszerüzletek voltak, ám a bejövő nagy ruházati világmárkák ellehetetlenítették őket, és egymás után átvették a területeket. A Kö-Galerie-be ezért ilyen „kihalt” üzlettípusok is nagy számban bekerültek.

Sipos Melinda, a Jones Lang LaSalle bérbeadásért felelős vezető tanácsadója arra utalt, hogy egyszerre három jelentős új fejlesztés is segíthet a belváros felzárkóztatásában. Egyrészt még az ősszel átadják a Párizsi Nagyáruházat, befejeződhet a volt BÉT-palota átalakításának előkészítése, felpöröghet a Corvin Sétány üzletközponti része. Ez azt bizonyítja, hogy a jól pozicionált fejlesztéseknek – még ha azok felújítással egybekötöttek is – van helyük a piacon.