Egyre szűkebb a plázák tere

A magyar ingatlanfejlesztők az országkockázat miatt 2 százalékponttal drágábban kapják a hitelt, mint a többi visegrádi országbeli, s ez megdrágítja a fejlesztést, 6 százalékos kamat alatt lehetetlen euróhitelhez jutni – jelentette ki Futó Péter, a Futureal csoport elnöke egy a bevásárlóközpontokat vizsgáló háttérbeszélgetésen. A vezető elmondása szerint korábban egy-egy fejlesztés elindítása előtt megversenyeztették a bankokat, mára azonban a helyzet megváltozott, ugyanis legfeljebb két-három hitelintézet van a piacon, amely képes megfelelő pénzügyi hátteret biztosítani. A különböző projektek megindítását finanszírozási szempontból az is hátráltatja, hogy megnövekedett a bankok által elvárt önerő, manapság jellemzően 40-50 százalékkal – régebben ez az arány csupán körülbelül 20 százalék volt –, valamint magasabb előbérleti mutatókkal kell rendelkezni. A kedvező finanszírozás mellett azonban számos egyéb szempontot is figyelembe kell venni – hívta fel a figyelmet Futó Péter. Fel kell térképezni, van-e építkezésre alkalmas megvásárolható telek, meg kell vizsgálni a lehetséges konkurenseket, valamint ismerni kell a célcsoport vásárlóerejét.

A távolabbi tervekről szólva Futó Péter elmondta, a Kelenföldre tervezett Etele City Center projektjük kizárólag a 4-es metrótól függ, akkor kezdik el az előbérleti megállapodásokat és a fejlesztést magát, ha az új metróvonal elindításának időpontja eldől. „A társaság nagyon jó pozícióban vészelte át a válságos időszakot, így akvizícióban is gondolkodunk. Jelenleg is jövőbeli terveket világít át a Futureal Romániában és Lengyelországban, ugyanis sok beruházó partnereket keres” – tette hozzá Radványi Gábor, a csoport főépítésze.

A háttérbeszélgetésen a fejlesztőknek hasznos általános piaci trendekről, illetve a kutatások alapján kirajzolódó ideális és népszerű bevásárlóközpontokról Kui János, a GfK Hungária piackutató szektormenedzsere beszélt. A felmérések szerint egyértelmű magyar sajátosság, hogy a 15–29 éves korosztály extrém magas arányban – a nyugat-európai átlag kétszeresének megfelelő mértékben –, mintegy 35-40 százalékban képviselteti magát a központok látogatói között. A szakember szerint Budapesten már csak három-öt plázaépítésre alkalmas lokáció van, de azokra is elkészültek a tervek. Az újabb fejlesztések közül legfeljebb a helyi központoknak lehet helyük még a piacon, azok lehetnek életképesek.

Sipos Melinda, a Jones Lang LaSalle társigazgatója arról számolt be, hogy az idén mindenképpen megnyílik mindhárom bejelentett beruházás, így a Blaha Lujza téren az Europeum, a Vörösmarty téren a Váci1 és a Köki Terminál is. A jövő év a szakember jellemzésében még fehér foltnak tűnik, nagyobb beruházások elindítása csupán 2013 második felére várható. Akkor a már említett Etele City Center, a Bosnyák térre megálmodott Mundo, valamint a Westendnek, a Mammutnak és az Árkádnak a tervek szintjén már ismert bővítése jelenthet piaci mozgásokat. A várakozások szerint a bérlők magatartására a jövőben két irány lesz jellemző: vagy nagyobb helyet bérelnek a forgalmuk növelése érdekében, vagy csökkentik a területet a költségek lefaragása miatt. A piaci tapasztalatok viszont arra engednek következtetni, hogy a klasszikus mágnesbérlők által igényelt terület csökkenni fog. Új márkák piacra lépése a közeljövőben nem várható, ugyanis a nemzetközi cégek először Lengyelországban tesztelik a fogadtatást, utána lépnek csak a cseh, a magyar és a szlovák piacra.