Irodapiaci boom mellékhatásokkal

Jóformán embervadászat kezdődött az építőiparban, ahol sok a munka, de kevés a munkáskéz, miközben a tervezett határidőn túllépő kivitelezőket jelentős kötbér fenyegeti. Ez elől, akár a profit számottevő részét munkabérre költve is, igyekeznek menekülni – nem mindig sikerrel. Az év első három hónapjában 73 ezer helyett mindössze 18 ezer négyzetméternyi iroda készült el Budapesten, ahol a várt hat helyett két épületet sikerült a tervezett határidőre befejezniük a kivitelezőknek. Mint Steinfeld Tamás, a Colliers International piackutatási igazgatója a Világgazdaságnak elmondta: az esztendő hátralévő részére az eddig elkészült 18 ezer négyzetméterhez képest még 244 ezer négyzetmétert terveznek átadni a fejlesztők. Ez összességében több, mint az elmúlt két évben megépült teljes mennyiség. Sőt, az elmúlt öt évben átadott 325 ezer négyzetméternyi irodával szemben idén és jövőre, vagyis alig két év alatt 460 ezer négyzetméternek kellene piacra kerülnie.

Kérdés, hogy ki fogja ezt megépíteni, hiszen most a lakóprojektek is elszívják a kapacitásokat, a kedvezményes áfakulcs pedig 2019 végéig él. Így ha a fejlesztők a kedvezményes áfakörben akarják tartani a projektet, addig be kell fejezniük a kivitelezést, különben 5 helyett már 27 százalék áfa terheli majd a lakások árát. Ráadásul a megépíteni tervezett új irodák területének több mint 50 százaléka előbérlettel le van kötve, méghozzá sok esetben úgy, hogy késedelmes átadás esetén gyakran kötbér illeti meg a bérlőt. Nagy nyomás nehezedik most a fejlesztőkre, és nagy a generálkivitelezőkre is – jellemzi a helyzetet a Colliers társigazgatója.

A nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég vezető elemzője emlékeztet rá: mindeközben az építőipari munkaerőköltség folyamatosan nő, s felhajtja az árakat az is, hogy a kivitelezők már egymástól csábítják el az embereket, egyre nagyobb fizetséget ígérve nekik annak érdekében, hogy a határidőket tartani tudják. E folyamat főként a kis és közepes cégek projektjeire lehet negatív hatással, amelyek nem tudnak olyan nagymértékű kapacitásokat lekötni, mint a tőkeerősebb fejlesztők, s így nem áll rendelkezésükre elegendő erőforrás, hogy a projektjeiket időben befejezzék. Az elmúlt két évben 20-30 százalékkal emelkedett a kivitelezés költsége, vagyis ennyivel kerül többe most megépíteni egy irodaházat – mondja Steinfeld Tamás, hozzátéve: a fejlesztők számára azonban pozitív fejlemény, hogy közben a hozamszintek is folyamatosan csökkentek. (Példának okáért a prime irodaszegmensben az elmúlt két év során 7,15 százalékról mára 6 százalék közelébe olvadtak.) Ám az emelkedő költségek nyomán a bérleti díjak is megemelkedtek, a Váci úton például az új projekteknél két év alatt négyzetméterenként 13-14 euróról 14-15 euróra nőttek. Abban, hogy a fejlesztési kedv töretlen, a finanszírozási költségek mérséklődésének is szerepe van, miután a bankok kevesebbért és jobb feltételekkel adnak hitelt a fejlesztőknek.

Az irodapiac mindezek eredőjeként és a változatlanul élénk kereslet nyomán még mindig kiváló befektetési terep, ahol a folyamatosan gyarapodó épületállomány árnyékában sem szökött magasra az üresedési ráta. Mi több, az immár majdnem 3,5 millió négyzetméternyi területre rekordalacsony szintű, alig 7,3 százalékos kihasználatlansági arányt jeleztek a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának legutóbbi, első negyedéves számai.

A még mindig nagy fejlesztési potenciált rejtő Váci úti irodafolyosó projektjei mellett megjelent egy új és egyre bővülő szegmens a felújított, illetve funkciót váltó házak képében. A piackutatási szakember szerint a megújításra érdemes régi épületek mellett a funkcióváltókra is mind több példa akad. De egyelőre főként a belvárosi alacsonyabb kategóriájú irodaépületek hotellé alakítása a meghatározó trend. Erre jó példa a Nyugati pályaudvarral csaknem szemközt álló, a volt Szikra mozival egybeépült irodaépület, amelyet épp most építenek át egy középkategóriás, száznegyven szobás szállodává: a fejlesztés Pest egyik legforgalmasabb közlekedési csomópontjának jövőképét írja át. Nyugat-európai példák alapján azonban van esély arra is, hogy a külső kerületek korábban leírt alacsony presztízsű irodaházainak egy része lakóingatlanként vagy munkásszállóként jelenik majd meg a piacon.

Időarányos mérleg

Az idei egyik irodaház-avatással egy felújítás eredményét ünnepelték, nevezetesen a Markó-irodák 2,6 ezer négyzetméteres, egykor a Miniszterelnökség által használt műemlék épülete fiatalodott meg. Az állomány gyarapodásának legnagyobb részét a Váci Greens 15,6 ezer négyzetméteres D üteme adta az első negyedévben. Késik ugyanakkor a GTC White House, a Promenade Gardens, a Society Budapest és a Pasaréti Irodaház átadásának időpontja, ám egyelőre úgy tűnik, csak egy negyedévet. A későbbre időzített nagy fejlesztések közül az Árpád híd pesti hídfője közelében épülő Agora és a Buda Palota is határidőt módosított.