Két évre előre szerződnek az új házakba költöző bérlők

Az idén nem adnak át annyi új irodaházat, mint a tavalyi, negyedmilliós állománybővülést eredményező rekordévben, és annyit sem, mint amennyit jövőre várnak a piacra. Az utóbbi években a felfokozott fejlesztői aktivitás markáns eredményre vezetett, 2021 elejére már a négymillió négyzetmétert is elérheti Budapesten a modern irodaállomány teljes területe – jelezte a Világgazdaság érdeklődésére Jakab Edit, a Robertson Hungary piackutatási munkatársa. Mint a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) által a napokban közzétett 2019 második negyedéves irodapiaci jelentésből kitűnt, a keresletben a legnagyobb hányadot – 42,7 százalékot – az új bérleti szerződések teszik ki, ami a fejlesztőket további beruházásokra sarkallja. Ugyancsak meghatározó jelentőségűek a kereslet több mint negyedét adó előbérleti szerződések, és a csaknem 10 százalékos bővülés is pozitív jelzés. A második negyedévben a szerződéshosszabbítások aránya 22 százalék volt, vagyis minden ötödik négyzetméterre a korábbi bérlővel kötöttek megállapodást a bérbeadók.

Az új irodabérlők ágazat szerinti megoszlását nézve továbbra is meghatározók az IT-szektorban tevékenykedő vállalatok, miközben a különböző szolgáltató központokat Budapestre költöztető cégek térnyerése is jelentős volumenű területigényt eredményez, ugyanakkor az állami cégek részéről is erős az érdeklődés – tudtuk meg Jakab Edittől. A piaci szakértő kiemelte: az új fejlesztésekre továbbra is fokozott igényt érzékelnek, az elmúlt két-három évben ugrott meg és még mindig nem esett vissza az előbérleti szerződések aránya. Másfél-két évvel a tervezett költözés előtt már aláírják a bérleti szerződéseket a cégek, az idén és 2020-ban elkészülő projektek területének az 55 százaléka már most bérbe van adva. Az év második felében – a trend folytatásaként – megjelennek a 2021-re szóló szerződések is a tranzakciók sorában. Idén 125 ezer, jövőre 175 ezer négyzetméternyi új iroda átadása várható, a pörgést a kivitelezői kapacitások hiánya lassítja csupán, aminek következtében a korábbi 18 hónap helyett 24 hónap alatt készülnek el az irodaházak.

Az idén tavasszal négy irodaépülettel bővült a fővárosi modern irodapiaci állomány, miután átadták a 3,4 ezer négyzetméteres Ferrum irodaházat, a Corvin Technology & Science Park mindkét, összesen csaknem 24 ezer négyzetméteres részét, valamint a Molnár19 irodaház 4,6 ezer négyzetméteres, felújított épületét. A CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Eston International, JLL és Robertson Hungary alkotta BIEF negyedéves alapon 0,8 százalékkal 6,3 százalékra csökkent kihasználatlansági rátáról számolt be irodapiaci összegzésében.

A legalacsonyabb, mindössze 2,1 százalékos üresedési ráta a nem központi, pesti alpiacon, a legmagasabb, 36,7 százalékot kitevő pedig még mindig az agglomerációban mérhető. A Robertson Hungary elemzője szerint az agglomeráció kimagasló mutatóiban megüresedett korábbi irodaparkok és most piacra dobott új fejlesztések a meghatározók. A Budaörs által korábban adott, majd kivezetett iparűzésiadó-kedvezmény a régióban jelentősen átrendezte az irodapiaci keresletet, de ezen az alpiacon igen komoly munkaerő-toborzási nehézségekkel küzdenek a vállalatok.

Jövőbeli csemegének ígérkezik a Fővárosi Vízművek helyére várt új Skanska-projekt, amelyről egyelőre – vélhetően végleges építési engedélyek hiányában – még nem nyilatkozott a fejlesztő. Csak annyi tudható, hogy nagyon modern, különleges épülettel rukkol majd elő a svéd vállalat. Mindeközben a Hungária és a Könyves Kálmán körút mentén formálódó új irodafolyosó tovább bővül: jó tempóban épül az Aréna Business Campus, és hamarosan megkezdődik a Kerepesi27 irodaház építése, sőt, a Telekom-székház második fázisát is bejelentette már a fejlesztő. Dél-Budán is újabb projekt indult az Office Garden irodapark negyedik ütemének fejlesztésével.