Átírhatja a járvány a bérleti díjakat

VG | Eltérnek a járvány első hulláma idején bevezetettektől a jelenlegi korlátozó intézkedések, de ezek is érzékenyen érintik az ingatlanbérleti jogviszonyokat. Amikor az üzletek kötelesek este hétkor bezárni, és a vendéglátóegységek sem fogadhatnak vendégeket, csak elvitelre értékesíthetnek ételt, ismét aktuális a kérdés, hogy a bérlők jogosultak-e a bérleti díj elengedését vagy legalább a csökkentését kérni, és mekkora az érintettek mozgástere. A főbb lehetőségeket összegezték a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda PwC Legal szakértő jogászai. Álláspontjuk szerint önmagában a járvány nem jár együtt a szerződések végleges ellehetetlenülésével és automatikus megszűnésével sem, miután a korlátozó intézkedéseket ideiglenesen, egyelőre 2020. december 11-ig vezették be.

A bérlők, illetve a bérbeadók azonban dönthetnek úgy, hogy az intézkedésekre tekintettel a közöttük fennálló szerződést módosítják – mutattak rá a szakértők a PwC Legal közleményében. Megállapodhatnak például a bérleti díj csökkentésében vagy hosszabb teljesítési határidő biztosításában, utólagos elszámolásban, az üzemeltetési költségek csökkentésében, elengedésében vagy az euróban meghatározott bérleti díj forintban történő megfizetésében is úgy, hogy az átváltási árfolyamot a jelenleginél alacsonyabb szinten rögzítik.

A szerződésmódosítás során a bérlők is vállalhatnak többletkötelezettségeket, például a bérleti szerződésnek a veszélyhelyzet hosszával megegyező időtartammal történő meghosszabbítását vagy a nyitvatartási idő ideiglenes módosítását – hangsúlyozzák a szakértők.

Ha a bérlő és a bérbeadó között nincs megegyezés, felmerülhet a szerződés bíróság általi módosítása is. A jogászok felhívják a figyelmet arra, hogy a korábbi gazdasági világválság vonatkozásában a joggyakorlat a gazdasági környezet általános változását nem ismerte el olyan körülménynek, amelyre hivatkozva a bíróság a fennálló szerződést módosíthatta volna.

„A koronavírus-járvány egy újszerű, a joggyakorlat által még nem kezelt körülmény. Nyugat-Európában – például Spanyolországban – vannak már olyan ítéletek, amelyekben a bíróság a Covid–19-járványra tekintettel elrendelte a bérleti szerződések módosítását” – mondja Kelemen Dániel, a PwC Legal szakértő jogásza. Hozzáteszi: fontos, hogy a bíróság legfeljebb a kereset benyújtásának időpontjáig visszamenőleges hatállyal módosíthatja a bérleti szerződést. Minél később nyújtják be a keresetet, annál rövidebb időtartamra van a bíróságnak lehetősége a bérleti szerződés módosítására.

Nyugat-Európában már döntöttek bíróságok a pandémia miatt a bérleti szerződések módosításáról