A változásokra rendkívül lassan reagáló ingatlanpiacon egyelőre a kapacitásbővülés időszakát élik, az elmúlt években elstartolt irodaházfejlesztések eredményeként a kínálat még bővül, miközben a kereslet már szűkül.
Fotó: ICON Real Estate Management Kft.
Az üresedési ráta emiatt gyorsan megduplázódott, az egy évvel korábbi 5 százalékról már 10 százalék közelébe nőtt, de ez még nem veszélyes és nem kezelhetetlen mérték
– összegzi a helyzetet Nagy Gábor, az irodaházakat és bevásárlóközpontokat kezelő és üzemeltető ICON Real Estate Management Kft. ügyvezetője a Világgazdaságnak.
Ma a kivárás a jellemző a szektorban, a szakértő úgy látja, a jelenlegi keresleti piac fokozatosan kínálatira fordul, ezért a jövőben a bérbeadóknak kell majd versenyezniük a bérlőkért. Ebben a helyzetben pedig felértékelődik az ingatlankezelési szolgáltatások minőségének fontossága.
Fejlesztői oldalon már van egy természetes óvatosság, megtorpantak az új beruházások, miközben a felújítások felé tolódik a fókusz, hiszen a modern bériroda-állomány korántsem homogén, az üzemeltetési költségek különbsége jól példázza az épületek energetikai szintjének különbözőségét.
Az új fejlesztések energetikai szempontból jobb, illetve magasabb minőségű kínálatot jelentenek, ami egy természetes mozgást gerjeszt a bérlői oldalon.
Az miatt nagyobb volt az óvatosság bérbeadók és bérlők részéről egyaránt, az enyhe tél is óvatos optimizmusra ad okot, bár az összesítést, a végszámlákat elkészíteni még korai lenne.
Az mindenesetre már látható, hogy szakértő üzemeltetéssel és a bérlők, illetve munkavállalóik edukációjával 2-6 százalék energiaköltség megtakarítható
– hangsúlyozta Nagy Gábor. Véleménye szerint erre az edukációra a piac eddig nem fektetett elegendő hangsúlyt, de a jelenlegi gazdasági környezet ezt megköveteli valamennyi szereplőtől. Ahhoz, hogy a megtakarítás realizálható legyen, elkerülhetetlen a bérlői kör, a tulajdonosok és az ingatlan üzemeltetők közötti párbeszéd a property managerek közreműködésével, hogy megtalálják a mindenki számára elfogadható megoldást a költségoptimalizálásra.
Megváltozott a fókusz, a bérlők egyre konkrétabban az energiapazarlás ellen, minden módon megtakarításokra buzdítják az épületek üzemeltetőit. Nagy Gábor szerint a hibrid munkavégzés stratégiája viszont még nem alakult ki, egyetlen általuk üzemeltetett irodaházban tapasztalják csak azt, hogy egy-egy meghatározott napon mindenki home office-ban dolgozik, amikor tényleg le lehet kapcsolni a fűtést és a világítást is mindenhol a házban. Amikor kevesebben, de vannak bent az épületben, akkor erre nincs mód, vagyis nem igazán hatékony a rezsicsökkentés.
Az irodapiacon egyfelől zajlik egy átalakulás, aminek eredményeként a korábbi, bérleti díj alapú megközelítést felváltotta az összköltség alapú szemlélet.
Ami eddig átlagosan 20 euróba került négyzetméterenként, az most akár 30 euróra is felmehetett, a különbség zsebbevágó, és lényegi megtakarítási törekvésekhez vezetett.
A 2022-es irodapiaci adatokon még nem látszott, de 2023-ban az általános gazdasági éreztetni fogja a hatását és visszaesés várható az iparágban az új ingatlanfejlesztések tekintetében – véli az ICON Real Estate Management ügyvezetője.
Az árfolyamkockázat az euróbevétellel rendelkező bérlőket nem érinti, de a forintból gazdálkodó cégeknek elkerülhetetlen lesz reagálni a kialakult gazdasági helyzetre.
Fotó: ICON Real Estate Management Kft.
Az energiahatékonyság mérése szofisztikáltabbá válik majd 2023-ban, ami a gazdaságosabban üzemeltethető épületek versenyelőnyét, vagy akár a bérelt terület négyzetméterére vetített megtakarítását mutatja ki. Az Icon által üzemeltetett fővárosi Roosevelt irodaházon végrehajtott energetikai korszerűsítési beruházást követően készített esettanulmány szerint 64 százalékkal sikerült csökkenteni a földgáz, és 37 százalékkal a villamosenergia felhasználást.
Gondos üzemeltetés mellett az energiahatékony hővisszanyerő rendszerek segítségével egy hónappal ki lehetett tolni a fűtési szezon kezdetét, és lekapcsolni is korábban lehet majd a rendszert
– hangsúlyozta az ügyvezető.
A jelenlegi gazdasági környezetben változnak az üzleti feltételek: az ötéves bérleti időtartamokat egyre több bérlő gondolja túl hosszúnak. Egyre gyakrabban fordul elő a kilépési opció a harmadik évnél, az ügynökségi riportokban is már négy évre teszik az átlagos bérleti időtartamot.
Eddig mellékesnek gondolt kondíciók válhatnak kritikusabbá, mint például az indexálás, az árfolyam és egyéb rugalmassági tényezők, különösen a nagy méretű, 5-10 ezer négyzetméter vagy annál is nagyobb területet bérlő, az adott épületben meghatározó cégek esetében – tudtuk meg.
A sok válságot megélt iparág egyelőre az egyensúlyi állapotot keresi, az ingatlanpiaci szereplők derűlátók
– hangsúlyozta Nagy Gábor.
Az irodapiacon túl, a bevásárlóközpontok üzemeltetési stratégiája is változik, és ez nem pusztán a termosztátok letekerésében merül ki. Bár az ökölszabályt mindenki ismeri már, hogy egyetlen fokkal alacsonyabb belső hőmérséklet 5 százalékos fűtési energia megtakarítással jár, ennél többet kell és lehet elérni az épülethasználói szemlélet megváltoztatásával, ebben pedig jelentős szerepe van az ingatlanokat kezelő és üzemeltető szakembereknek. Hiszen eltérő a bérlők stratégiája is a költségek terén, mások az egyes ingatlanok műszaki lehetőségei és különböző a tulajdonosi kör rugalmassága is annak kapcsán, hogy milyen megoldásokkal tudja támogatni a bérlőket. Mindezek összehangolásában van kulcsszerepe a property managerek szakértelmének.
