A gondokat jól mutatja, hogy a tőzsdei mélyrepüléssel párhuzamosan az ingatlanpiacot követő Stoxx 600 Real Estate index eddig idén több mint 40 százalékot esett, és most olyan szinten van, amelyre a 2009-es válság óta nem volt példa. A gondok a legnagyobbakat is elérték. 

Deutsche Banks New London Headquarters to Sell for a Discount, The 21 Moorfields office building, developed by Land securities Group Plc, which will house Deutsche Bank AG's new London headquarters in the City of London, UK, on Monday Oct. 3, 2022. Land Securities Group Plc has agreed to sell the building at a sharp discount to its valuation. Photographer: Carlos Jasso/Bloomberg via Getty Images
A Deutsche Bank épülő londoni székháza már egymilliárd fontot sem ér.
Fotó: Bloomberg / Getty Images

A Deutsche Bank új, 16 emeletes londoni ultramodern székházát a beruházó Land Securities az eredetileg tervezettnél végül 15 százalékkal olcsóbban, 809 millió fontért tudta csak értékesíteni az ausztrál Lendlease ingatlanhasznosítónak, amely aztán bérbe adja a korábban még 1 milliárd font feletti értékűre becsült épületet a németeknek. Az ügylet elemzők szerint jól mutatja, hogyan hűl le Európa egykor forró ingatlanpiaca. Ebben a helyzetben sok értékesítést elhalasztanak, így például a Bank of Americának a londoni Szent Pál-székesegyház melletti épületét sem dobták végül piacra. 

A Stoxx 600 Real Estate index alakulása
 

A CBRE Group becslése szerint összességében körülbelül 6 milliárd font értékű londoni irodaállomány értékesítését mondták vissza a kedvezőtlen gazdasági  környezetre hivatkozva.

Jelen vannak még a vevők és az eladók is a piacon, de senki sem akarja most táncba vinni a feleket

– mutatott rá a hitelezők óvatosságára Ian Rickwood, a Henley Investment Management ingatlan-magántőke-társaság alapítója. A hitelfelvételi költségek az egekbe szöktek, sokak számára gyakorlatilag elérhetetlenné vált a finanszírozás, és a hitelek törlesztése is egyre több adósnak okoz gondot.

Hans Vrensen, az AEW Capital Management vezetője szerint 24 milliárd eurónyi refinanszírozására lehet szükség a következő három évre az egyesült királyságbeli, német és francia ingatlanok fedezete mellett.

Construction,Site,With,Crane,And,Building, Construction site with crane and building, Construction site with crane and building
Fotó: Shutterstock


Ennek következményeképpen 

kényszereladási hullám söpör majd végig a kereskedelmi és luxusingatlanok körében

– hangsúlyozta Nicole Lux, a Bayes Business School tudományos főmunkatársa.  

Úgy tűnik, az értékesítési trend már el is indult, legalábbis erre utal a Vonovia lépése. Az Európa legnagyobb bérlakásállományát hasznosító német óriáscég több mint 13 milliárd eurónyi ingatlant tervez piacra dobni adósságainak csökkentésére, miután részvényárfolyama összeomlott, és hitelköltségei az egekbe emelkedtek.

A kamatok és hozamok emelkedése során még a benchmarknak tekintett német tízéves államkötvény (Bund) hozama is 2,3 százalékpontot nőtt idén, ez pedig nyomot hagy az ingatlanpiacon is. Sue Munden, a Bloomberg Intelligence elemzője szerint a londoni Deutsche Bank ügylete arra utal, hogy a brit fővárosban elérhető irodai hozamok 4,7 százalékra emelkedtek a korábbi 4 százalékról.

 

Az állampapírpiaci hozamemelkedést aggódva nézik az ingatlanos cégek is. Ugyanis egy 10 millió dollár bérleti díjbevételt hozó épület akár 100 millió dollárral is kevesebbet érhet, ha a hozamszint 2-ről 2,5 százalékra nő. A bérleti díjak emelésével ugyan átmenetileg stabilizálni lehet az értékeléseket, de a régió gazdaságai már most a szélén állnak, és a fogyasztók költségei megugrottak. Németországban például már a háztartások több mint 10 százalékának tavaly is kigazdálkodhatatlan terhet jelentettek a lakhatási költségek.

Valószínűleg az meglódulása a projektek csúszásához vezet, a Savills szerint 2026-ra az előre jelzett londoni irodaprojektek átadásának csaknem fele késni fog.

Two,People,Holding,A,Small,Model,House,,The,Home,Salesman, Two people holding a small model house, the home salesman handing over the house to the customer after signing the contract and inspecting the house. Real estate trading ideas. Two people holding a small model house, the home salesman handing over the house to the customer after signing the contract and inspecting the house. Real estate trading ideas.
Fotó: Shutterstock


A Bloomberg összesítése szerint az ingatlancégeknek körülbelül 80 milliárd euró értékben járnak le kötvényeik a következő három évben. Idén a befektetők aggódtak a finanszírozások drágulása miatt, és az is kérdéses, hogy az újabb kibocsátások mennyire lesznek népszerűek. 

Beszűkültek a banki finanszírozási lehetőségek is,

ugyanis a pénzintézetek óvatosabbak lettek, miután a legutóbbi összeomlás után is egy évtizedbe telt, mire leépítették ingatlankitettségüket. De ha a bankok nyújtanak is finanszírozást, akkor sem olcsón. Június végi adatok szerint ugyanis az Egyesült Királyságban, Németországban és Franciaországban a hitelfelvevők összköltsége megduplázódott a kilenc hónappal korábbi szintjükhöz képest.

Sad,Evicted,Couple,Moving,Home,Boxing,Belongings,Sitting,On,The, Sad evicted couple moving home boxing belongings sitting on the floor in the night Sad evicted couple moving home boxing belongings sitting on the floor in the night
Fotó: Shutterstock

Nem hiszem, hogy az ingatlanpiaci szereplőkben tudatosult volna, hogy valóban véget ért az olcsó pénz időszaka, és szerintem azt sem tudják egyelőre, hogy ez a gyakorlatban mit jelent

– mondta Osmaan Malik, a UBS Investment Research ingatlanpiaci vezetője.

Mint megírtuk, a kínai ingatlanpiacon is gondok vannak, az ázsiai országban félkész lakásokba költöznek be. 

Lassul a lengyel és az olasz piac is a Duna House szerint


A nagy külpiaci jelenléttel rendelkező Duna House marketing- és PR-vezetője, Benedikt Károly a VG-nek azt mondta, hogy a lengyel piacon érezhetően erősebb az ingatlanpiaci lassulás, mint hazánkban. Csehországban a csoport prágai irodája szintén gyengébb számokat mutat. Az olasz hitelpiacon a hosszú kamatperiódusú hitelek a népszerűek, és becslések szerint 23 százalékkal csökkent a piaci hitelvolumen a tavalyi első fél évhez képest az első hat hónapban. 
A lengyel piacon 30-35 százalékkal csökkent a lakáscélú hitelek folyósítása év/év alapon 2022 első fél évében. Benedikt Károly hangsúlyozta, hogy a magyar és az olasz piaccal ellentétben a lengyel lakosság fix helyett változó kamatozású hitelekkel adósodott el az utóbbi évek alacsony kamatszintje mellett, ami idén, az emelkedő kamatkörnyezetben sokkal nagyobb sokkot okozott. Ezt a szabályozó a hitelképességi limitek rendkívüli szigorításával kezelte, ami jelenleg is erősen visszafogja az új kihelyezéseket. Az utóbbi két hónapban a lengyel bankok előálltak új fix kamatozású termékekkel. Ha ehhez kedvezőbb szabályozói hitelképességi feltételek párosulnak, az a későbbiekben lendületet adhat a hitelezésnek.